Hoewel ze als defensieve beleggingen beschouwd worden, zijn de aandelen van bevaks vorig jaar sterk gedaald. Zo zag Cofinimmo zijn koers tijdelijk dalen tot op het laagste niveau sinds de beursintroductie in 1994. De bevak moest zelfs tot een kapitaalverhoging overgaan.
      
In het totaal haalde Cofinimmo bijna 143 miljoen EUR op, waardoor het zijn schuldgraad (schulden/totaal activa) tot minder dan 50 % kon terugbrengen. Het eerste deel van die ophaling van fondsen gebeurde via het afstoten van activa (schuldvorderingen en heffingen op vruchtgebruik) ter waarde van 71 miljoen EUR. Het saldo werd opgehaald door middel van de verkoop van eigen aandelen (962.485 aandelen) van het filiaal aan 75 EUR, wat neerkwam op een – heel redelijke – korting van amper 10 %. We merken op dat die aandelen aan het begin van het jaar werden uitgegeven om de structuur te vereenvoudigen van de eigendom van vastgoed dat Cofinimmo via verschillende maatschappijen bezat. De aandeelhouders van de grootste Belgische bevak zagen de waarde van hun aandelen daardoor met 7,1 % verwateren. Bovendien liet Cofinimmo ook weten dat het gesprekken voert over de verkoop van vastgoed dat goed is voor een boekwaarde van 24 miljoen EUR en dat het voor andere gebouwen een aanbod van 16 miljoen EUR gekregen heeft. Ten slotte is de bevak ook van plan 14 miljoen EUR op te halen via de uitgifte van aandelen en dat om een inbreng van activa te kunnen financieren.

Met die opeenvolgende operaties kon Cofinimmo zijn financiële fundamenten versterken. Eind vorig jaar bedroeg de schuldratio 52,8 % (tegenover 49,8 % eind 2007), een flink stuk onder de wettelijke limiet die bevaks zoals Cofinimmo wordt opgelegd (65 %). De bevak sloot echter eigen akkoorden met haar banken waarin voorzien werd dat de rentevoet die ze krijgt (lichtjes) verhoogd zal worden met enkele basispunten (basispunt = 0,01 %) indien de schuldgraad hoger dan 55 % zou uitkomen en, vooral, dat die ratio niet boven 60 % mag gaan. Cofinimmo heeft met andere woorden voorzorgsmaatregelen genomen om zich te wapenen tegen heronderhandelingen van zijn kredieten met de banken. Bovendien is de omvang van de transacties relatief beperkt, want de verwatering die te wijten is aan het afstoten van aandelen bedraagt amper 7 % en de activa die verkocht zijn of zullen worden, voor in totaal 111 miljoen EUR, maken slechts 3,1 % van het totaal van de activa van Cofinimmo uit.

De economische crisis die we doormaken, treft uiteraard de vastgoedmarkt in zijn geheel en het kantorensegment in het bijzonder. Dat laatste vormt nog altijd het hoofdsegment van Cofinimmo en neemt 62,4 % van de vastgoedportefeuille in. In dat kader kunnen we ons afvragen of er andere waardeverminderingen moeten worden geboekt en of er bijgevolg nog operaties voor de versterking van de balans zullen volgen. Wij hadden een gesprek met Serge Fautré,  chief executive officer van Cofinimmo, die aangaf dat er op het patrimonium van Cofinimmo geen beduidende waardeverminderingen meer zouden komen. Tot nog toe "heeft Cofinimmo in 2008 een waardevermindering van 2 % geboekt en in het eerste trimester van 2009 een van 0,7 %. Zo komt de kapitalisatiegraad van de kantoren (zie kaderstuk) uit op 7,36 %." Op 31 maart 2009 bedroeg de kapitalisatiegraad van de volledige portefeuille 7,01 %. De niveaus van rusthuizen en cafés (een portefeuille die in 2007 van InBev werd overgenomen) zijn lager, omdat die activiteiten minder afhankelijk zijn van de economische cyclus.                  

Die waardeverminderingen kunnen relatief laag lijken (-2,7 % in het totaal). Volgens Serge Fautré zouden ze echter in de loop van 2009 beperkt blijven. Zo verwacht hij dat ze in de komende kwartalen "lager zullen zijn dan het cijfer voor het eerste kwartaal van 2009 (red.: 0,73 %), aangezien de eerste tekenen van een zachte landing voor die waardeverminderingen zichtbaar zijn. De waarderingen van de vastgoedspecialisten van de Belgische bevaks bleven de voorbije jaren immers voorzichtig, in tegenstelling tot die van enkele niet-beursgenoteerde spelers (red.: die aan een soepelere reglementering onderhevig zijn). Bovendien bevestigt de Brusselse kantorenmarkt zijn defensieve karakter (zie grafiek) dat hij te danken heeft aan de grote aanwezigheid van overheden en aan de lagere blootstelling aan de financiële sector (in vergelijking met Londen). Brussel was de voorbije jaren ook geen slachtoffer van buitensporige speculatie door spelers die met een grote hefboom werken. De markten, die Cofinimmo zwaar afstraften omdat ze verwachtten dat de Brusselse kantorenmarkt dezelfde weg op zou gaan als zijn Londense tegenhanger, zijn in het licht van de recentste cijfers hun oordeel trouwens aan het herzien."

De markt blijft momenteel weliswaar tamelijk onverschillig, maar Serge Fautré wijst erop dat er een levendige interesse is bij eindbeleggers zoals verzekeraars, die geïnteresseerd zijn in de stabiliteit van de vastgoedbeleggingen. Die interesse lijkt erop te wijzen dat het scenario van een zachte landing wel eens bewaarheid zou kunnen worden. Wat de ontwikkeling in de toekomst betreft, vertrouwde Serge Fautré ons toe dat Cofinimmo de (opportuniteiten op) de kantoren- en rusthuismarkten aandachtig zal blijven volgen, maar dat er geen diversificatie overwogen wordt binnen segmenten waarin de bevak slechts een rol als                         challenger zou kunnen spelen, zoals in retail of opslagplaatsen.                  

Wij zijn van mening dat Cofinimmo koopwaardig is voor beleggers die op zoek zijn naar betrouwbare beleggingen die een mooi dividend opleveren. Aan de huidige koers (86,78 EUR) laat de bevak immers een nettodividendrendement van 7,64 % optekenen en een korting van 16,9 % ten opzichte van de intrinsieke waarde. Op financieel niveau heeft Cofinimmo de nodige maatregelen getroffen om niet opnieuw met zijn banken te moeten onderhandelen en het zou zelfs kunnen profiteren van opportuniteiten die zich de komende kwartalen voordoen. Op het vlak van zijn patrimonium bezit Cofinimmo kwaliteitskantoren die grotendeels aan overheden verhuurd zijn, naast een caféportefeuille (die het in 2007 overnam) waarvoor huurcontracten zijn afgesloten met InBev die een looptijd van 27 jaar hebben en rusthuizen die op korte termijn heel stabiel zijn en op lange termijn een interessant vastgoedprofiel hebben.

Bron: Tends