KBC ziet prijzen twee jaar stagneren

Het gaat niet goed met de Europese woningmarkt en de Amerikaanse is al helemaal een ramp. Vastgoed is op zich weinig gevoelig voor wat in andere landen gebeurt, maar de algemene economie is dat des te meer, zeker in een klein land als België. Toch verwacht KBC geen drama’s op de Belgische woningmarkt.

‘Er is in ons land geen behoefte aan een pijnlijke structurele schoonmaak van de woningmarkt’

In de Verenigde Staten zijn de woningprijzen sinds hun piek van midden 2006 gemiddeld al met 23 procent gezakt. Dichter bij huis gingen de vastgoedmarkten wat langer op hun elan door, maar vanaf midden 2007 begon het ook in Ierland mis te gaan. Groot-Brittannië volgde iets later. In die landen zijn de vastgoedprijzen intussen met 8,3 en 15,7 procent gedaald.

Hoewel er al veel langer spanningen zijn op de Spaanse vastgoedmarkt, stegen de prijzen er gemiddeld nog tot het eerste kwartaal van dit jaar. Gemiddeld, want het is evident dat de markt voor vakantiewoningen en -appartementen al langer klappen krijgt, terwijl de residentiële markt in de grote steden veel langer bleef groeien. Gemiddeld is een woning er de jongste negen maanden 1,4 procent goedkoper geworden.

Zeker in Spanje ziet conjunctuurspecialist Van Craeynest de prijzen nog heel wat verder dalen. Amerikaanse toestanden lijken hem zeker niet uitgesloten. Maar ook in Ierland en Groot-Brittannië heeft de woningmarkt de bodem nog niet gezien.

In de VS wordt de toestand intussen steeds dramatischer. Gisteren nog raakte bekend dat einde september al één Amerikaans gezin op tien ten minste één maand achterstand had opgelopen met het aflossen van zijn woonkrediet of al uit zijn huis was gezet. Tijdens het tweede kwartaal was dat één gezin op elf, een jaar geleden één op veertien.

En hoe staat de Belgische markt er dan voor? De vorige serieuze correctie dateert in ons land intussen al van het begin van de jaren tachtig. Toen viel de bouwactiviteit met 57 procent terug en dat kostte 84.000 banen. De huizenprijzen daalden toen met 8,9 procent vooraleer een herstel op gang kwam.

Echte vastgoedrecessies, stelt Van Craeynest vast, zijn zo goed als altijd een reactie op overdreven prijsstijgingen. Maar geen twee correctieperiodes zijn gelijk, voegt hij er snel aan toe. Het jongste anderhalf jaar bijvoorbeeld worden de problemen, vooral dan in de VS, duidelijk verzwaard door de verziekte hypotheekmarkt. Begin jaren tachtig was de strijd tegen de inflatie, en de spectaculaire stijging van de rente die daarvoor noodzakelijk was, het startschot voor de correctie op de huizenmarkt.

Van enig rentegevaar is er vandaag geen sprake, maar na de voorbije vette jaren is het risico op een correctie wel duidelijk toegenomen. Maar over de hele lijn genomen lijken de excessen in België nog erg mee te vallen.

De bouwsector deed het vooral tussen 2003 en 2006 bijzonder goed. Het aandeel van de sector in de totale economie nam in die periode toe van 4,4 tot 5,8 procent. Dat is duidelijk meer dan het langetermijngemiddelde dat 4,6 procent bedraagt. Maar in 1980 had de bouwsector een aandeel van 7 procent in de Belgische economie, nog heel wat meer dus.

De stijging van de rente op woonkredieten sinds de zomer van 2006 remde de groei van de bouwsectoral een eerste keer af. Daar bovenop kwam de jongste maanden het recessieklimaat. Het aantal bouwvergunningen en hypotheekaanvragen loopt al anderhalf jaar terug. Er wachten de bouwsector dus allicht nog enkele moeilijke kwartalen, besluit Van Craeynest.

Maar veel opvallender dan de goede gang van zaken in de bouwsector tijdens de eerste helft van het decennium, was de spectaculaire stijging van de woningprijzen. In de periode van 2004 tot 2007 steeg de gemiddelde prijs van een huis met 12,7 procent per jaar. Voor een deel kan die – allicht overdreven – stijging teruggebracht worden tot het geld dat door de fiscale amnestie terugkeerde naar ons land en zo de ‘witte’ koopkracht van menig gezin aanzienlijk verhoogde en hen ook ‘opzadelde’ met een beleggingsprobleem waarvoor de bouw een oplossing bood.

Maar een statistisch model bevestigt volgens Van Craeynest dat de woningprijzen de voorbije decennia grotendeels in lijn lagen met wat je kon verwachten door de aangroei van de bevolking en het inkomen en door de evolutie van de rente. Volgens dat model is er dus geen sprake geweest van zware overdrijvingen bij het bepalen van de vastgoedprijzen.

Van Craeynest besluit daaruit dat er in ons land de komende jaren geen behoefte is aan een pijnlijke structurele schoonmaak. Bovendien, zegt hij, blijft de gezamenlijke hypothecaire schuld van de Belgische gezinnen beperkt tot 32 procent van het bruto binnenlands product, tegen gemiddeld 37 procent voor de eurozone. Exotische woonkredieten waaraan grotere risico’s verbonden zijn, bleven bovendien ‘zeldzame uitzonderingen’, zegt de KBC-econoom.

Ten slotte ontkent van Craeynest, met de ‘Bank lending survey’ van de Europese Centrale Bank in de hand, dat de banken in ons land strenger zijn geworden voor het toekennen van hypothecaire leningen.

Voorlopig, zegt hij, ziet het ernaar uit dat de Belgische woningmarkt door een ‘conjuncturele correctiefase’ gaat. De markt wordt met andere woorden meegesleurd door de algemene groeivertraging, niet meer, maar ook niet minder. Die correctiefase moet vooral de bouwactiviteit terugbrengen naar een normaler niveau, waardoor de sector opnieuw in de buurt komt van zijn langetermijnaandeel in de economie.

De KBC-man ziet de woningprijzen de komende twee jaar stagneren, waarna ze opnieuw kunnen beginnen te stijgen, maar dan wel minder snel dan voorheen. ‘De vette jaren zijn duidelijk voorbij,’ zegt Van Craeynest, ‘maar de risico’s op een zware, structurele vastgoedcorrectie blijven vooralsnog binnen de perken’.

Bron: De Standaard