In onze eerste bijdrage voor deze column op 26 april 2008 raadden we de aankoop van de vastgoedbevak WDP aan. Op het eerste gezicht geen goede tip, want de koers verloor sindsdien 26 procent. Maar relatief bekeken was die koersdaling van 26 procent niet zo slecht, want de Brusselse beursindex Bel-20 verloor 49 procent in diezelfde periode.

En gaat het dan zo slecht met WDP dat de koers zo sterk moest dalen? Helemaal niet, WDP leed net zoals zoveel andere aandelen en vastgoedbevaks onder het bar slechte financiële en economische klimaat. Wat wel enigszins op WDP weegt, is de schuldgraad van afgerond 58 procent. Dit is nog steeds onder het wettelijke maximum van 65 procent, maar sommige beleggers vrezen dat als de waarde van het vastgoed neerwaarts herzien wordt, de schuldgraad zal toenemen tot meer dan 65 procent, waardoor WDP gedwongen zou kunnen worden om een kapitaalverhoging door te voeren.

Het is een mogelijkheid, maar dit hoeft niet dramatisch te zijn. Daarenboven noteert WDP aan een heel aantrekkelijke waardering. Zo bedraagt het netto dividendrendement vandaag 7,7 procent. Veel meer dus dan u vandaag op om het even welke belegging kunt krijgen.

Een vastgoedbevak is een gesloten fonds dat in vastgoed belegt, het fonds betaalt geen vennootschapsbelasting, moet 80 procent van de huurinkomsten uitkeren, op het dividend wordt voor particulieren 15 procent roerende voorheffing afgehouden (bij aandelen is dat 25 procent) en de schuldgraad (financiële schuld tegenover waarde vaste activa) mag niet hoger zijn dan 65 procent. Het wordt verhandeld als een aandeel op de beurs, de koers kan dus sterk stijgen en dalen onafhankelijk van de intrinsieke waarde.

Eind september 2008 bedroeg de intrinsieke waarde van WDP 34,61 euro, waardoor WDP vandaag met een kleine discount van 7 procent noteert, lager dan het gemiddelde van 15 procent van alle Belgische vastgoedbevaks. Het was ooit anders, want twee jaar geleden noteerde WDP met een premie van 30 procent en meer.

WDP zelf is gespecialiseerd in het beheer en verhuur van semi-industrieel vastgoed, zeg maar opslagplaatsen. Met een beurswaarde van 270 miljoen euro is het een van de middelgrote Belgische vastgoedbevaks. Het is waarschijnlijk de bevak die de voorbije jaren het snelst is gegroeid (+40 procent in 2007). Door de beperking om de schulden verder te verhogen zal de groei de volgende maanden zonder twijfel vertragen, maar dat neemt niet weg dat de belegger aantrekkelijke dividenden zal kunnen blijven opstrijken. Op voorwaarde natuurlijk dat de resultaten onder de vorm van huurinkomsten standhouden.

Een diepgaand gesprek met de financieel directeur leert dat de risico’s op een gevoelig lager dividend over 2009 beperkt zijn. Iets minder dan 10 procent van de huurcontracten vervalt in de loop van 2009 en de kans dat deze 10 procent niet verlengd wordt, is klein. En als de klant zijn contract verlengt, zal WDP zijn huurprijs weinig of niet moeten verlagen. We mogen er dus relatief gerust op zijn dat WDP over 2009 opnieuw een dividend van minstens 2,50 euro netto zal kunnen uitkeren. Dat brengt het netto dividendrendement zoals gezegd op een heel aantrekkelijke 7,8 procent.

De vastgoedbevak WDP wordt op Euronext Brussel verhandeld en noteert ongeveer 33 euro.

WDP biedt een netto dividendrendement van 7,7 procent. Redenen om WDP niet te kopen zijn ver te zoeken

Bron: De Morgen