Lezeres Hilde Cooremans stelde de redactie een eenvoudige maar duidelijke vraag: ‘Hoe geraakt de verhuurder aan zijn achterstallig huurgeld wanneer de huurders uit hun huis worden gezet door wanbetaling?’ Filiz Korkmazer, juriste van de studiedienst van de Orde van Vlaamse Balies, geeft een gedetailleerd antwoord.

Het is belangrijk te benadrukken dat een huurder die niet vrijwillig vertrekt, niet zomaar uit het gehuurde huis kan worden gezet. De verhuurder mag zijn huurder niet zelf uit het huis zetten. Enkel de rechter kan de huurder het bevel geven om het huis te verlaten. Indien de huurder zelfs dan nog niet vertrekt, zal een deurwaarder hem uit het huis moeten zetten. Dat noemt men de ’uithuiszetting’.

Twee situaties kunnen zich voordoen: ofwel laat de huurder na om zijn huur te betalen, maar heeft hij de gehuurde woning al verlaten, ofwel stapelt de huurder de onbetaalde huur op door in de woning te blijven. In het eerste geval is het bedrag van de onbetaalde huur vast, het bedrag groeit niet meer aan, in het tweede geval groeit de schuld aan, in beginsel telkens met een maand huur per begonnen maand zolang hij in het huis blijft.

1. De huurder is reeds vertrokken en betaalt de achterstal niet vrijwillig

U zal eerst uw ex-huurder aanmanen met een aangetekende brief om zijn achterstal te betalen. U kan zelf een brief schrijven of een advocaat kan dat voor u doen.

Haalt die brief niets uit, dan moet u een procedure voor de vrederechter opstarten. Dat kan met een verzoekschrift. Met dit verzoekschrift vordert u de veroordeling van de ex-huurder tot betaling van de achterstal, verhoogd met alle andere sommen waarop u meent recht te hebben (bv. schadevergoeding en intresten). Ook dat kan u zelf doen, maar omdat dit toch al wat ingewikkelder is, wordt meestal een advocaat ingeschakeld, omdat die best weet hoe dit moet gebeuren.

Als de vrederechter vaststelt dat de achterstal is verschuldigd, zal hij de ex-huurder tot betaling veroordelen. Ofwel moet de ex-huurder dat bedrag ineens betalen, ofwel verleent de vrederechter hem afbetalingstermijnen. Als de ex-huurder zijn schuld niet betaalt zoals de vrederechter heeft beslist, kan de verhuurder beslag leggen (zie hierna).

2. De huurder betaalt de achterstal niet vrijwillig, maar blijft het gehuurde goed bezetten

In deze hypothese groeit de schuld van maand tot maand aan. De verhuurder moet dan alles doen om de verdere aangroei te voorkomen. Daarom start hij best zo snel als mogelijk een procedure voor de vrederechter zoals hiervoor beschreven, maar hij vraagt daarbij niet alleen de veroordeling tot betaling van de achterstal, maar ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de uithuiszetting van de huurder.

Indien de huurder de vrederechter niet kan overtuigen om in de woning te blijven, zal de vrederechter hem tot betaling van de achterstal veroordelen (zoals hiervoor) en de huurovereenkomst ontbonden verklaren. Die beslissing betekent dat er geen huurovereenkomst meer bestaat en dat de huurder niet meer het recht heeft om in de woning te wonen.

In de meeste gevallen leeft de huurder die beslissing vrijwillig na en vertrekt hij zonder meer. Indien de huurder niet vrijwillig vertrekt, moet hij uit het huis worden gezet. In dat geval moet een gerechtsdeurwaarder het vonnis van de vrederechter aan de huurder laten betekenen d.w.z. de deurwaarder komt persoonlijk het vonnis bij de huurder brengen en vraagt een bevestiging van ontvangst. Indien het gehuurde goed de hoofdverblijfplaats van de huurder is (dus niet een garage of opslagruimte bv.), kan de deurwaarder ten vroegste één maand na de betekening, de huurder uit het huis zetten.

Deze termijn van één maand kan in drie gevallen korter zijn: – wanneer de verhuurder bewijst dat de huurder het pand reeds heeft verlaten; – wanneer de huurder en verhuurder een andere termijn zijn overeengekomen en dit in het vonnis hebben laten opnemen; – wanneer de huurder of de verhuurder aantoont dat er ‘uitzonderlijk ernstige omstandigheden’ zijn.

De gerechtsdeurwaarder moet in elk geval de huurder of de bewoners, ten minste vijf werkdagen voor de exacte datum van de uithuiszetting, de werkelijke datum van de uithuiszetting meedelen.

De goederen die zich bij de uithuiszetting nog in het pand bevinden, zullen op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. Indien de goederen de openbare weg belemmeren, zullen zij door de gemeente worden weggehaald en zes maanden worden bewaard, op kosten van de eigenaar van die goederen. Het OCMW wordt bij heel deze procedure betrokken.

3. Indien geen vrijwillige betaling, dan beslag

De huurder kan aan de vrederechter vragen om de huurwaarborg die in geld werd gesteld (geen bankwaarborg), te mogen compenseren met de achterstallen. Vanzelfsprekend werkt dit maar indien er geen huurschade is. Indien dit niet gaat, of indien na de compensatie toch nog een schuld overblijft, kan uitvoerend beslag worden gelegd. Dit betekent dat de deurwaarder de goederen van de huurder in beslag zal nemen en zal verkopen waarbij met de opbrengst de achterstallen worden voldaan.

Let wel, de deurwaarder kan niet alles in beslag nemen. Hij kan geen beslag leggen op: bedden, linnengoed, linnenkasten, tafel en stoelen van de eetkamer, het fornuis, de koelkast, de wasmachine en de toestellen voor verwarming en verlichting. Hij kan evenmin beslag leggen op de voorwerpen die dienen voor de kinderen en hun studies, op gezelschapsdieren en op datgene wat de huurder absoluut nodig heeft voor zijn beroep, tot maximum 2.500 euro.

Er kan ook, binnen bepaalde grenzen, beslag worden gelegd op het loon of vervangingsinkomen van de huurder, zgn. loonbeslag. Maar er zijn beperkingen, niet het volledige loon kan in beslag worden genomen (artikelen 1409, § 1 en 1bis en 1411 Ger.W.) en de berekening van het beslagbaar deel van de loon of het vervangingsinkomen is verschillend naargelang de omvang en het type van inkomen waarover de huurder beschikt:

a. Grensbedragen van het loonbeslag (bedragen op 1 januari 2009):

• onder € 981 kan men geen enkel beslag leggen;
• op de schijf van € 981,01 tot 1.054: 20%;
• op de schijf van € 1.054,01 tot 1.162: 30%;
• op de schijf van € 1.162,01 tot 1.271: 40%;
• meer dan € 1.271: 100%.

Bijvoorbeeld: de huurder ontvangt een loon van € 1.200 netto. Dan bedraagt het bedrag dat in beslag kan genomen worden € 62,20 :- € 0 voor het gedeelte van uw loon tot € 981 – 20% van € 981,01 tot 1.054 (hetzij 20% van € 73 ): € 14,6 – 30% van € 1.054,01 tot 1.162 (hetzij 30% van € 108 ): € 32,4 – 40% van € 1.162,01 tot 1.200 (hetzij 40% van € 38 ): € 15,2 – totaal= € 62,20

b. Grensbedragen van het beslag op een vervangingsinkomen (bedragen op 1 januari 2009):

• onder € 981: geen beslag mogelijk;
• op de schijf van € 981,01 tot 1.054: 20%;
• op de schijf van € 1.054,01 tot 1.271: 40%;
• meer dan € 1.271,01: 100%.

Bijvoorbeeld: de huurder ontvangt een vervangingsinkomen van € 1.200. Dan bedraagt het bedrag dat in beslag kan genomen worden € 101,80:- € 0 voor het gedeelte van uw loon tot € 981- 20% van € 981,01 tot 1.054 (hetzij 20% van € 73): € 14,6- 40% van € 1.054,01 tot 1.272 (hetzij 40% van € 218 ): € 87,20 – totaal = € 101,80

Aan de grensbedragen van elke schijf die hierboven vermeld worden, moet nog € 61 per kind ten laste worden toegevoegd.

Filiz Korkmazer
Juriste studiedienst
Orde van Vlaamse Balies
www.advocaat.be

Bron: Het Nieuwsblad