Jan Bouckaert wil af van een belangrijke ingreep in de wetgeving over de openbare verkoop. (Hij is hoogleraar Economie aan de Universiteit Antwerpen.)

Bij de openbare verkoop van een huis komen tragiek en buitenkans niet zelden samen: de een zijn dood is de ander zijn brood. Een recent wetsvoorstel wil de procedure vereenvoudigen, onder meer door het aantal zitdagen te verminderen. Minder aandacht kreeg het voornemen om een premie van 1 procent toe te kennen aan de bieder die als eerste een bod doet dat minstens even hoog is als de instelprijs. Hoogleraar economie Jan Bouckaert legt uit waarom dat een slecht idee is: ‘Premies geven aan winnende bieders maakt sterke bieders sterker, zwakke bieders zwakker, dringt het aanbod van onroerend goed via veilingen terug en benadeelt schuldeisers bij een gedwongen verkoop.’

De Commissie Justitie heeft recent een wetsvoorstel goedgekeurd tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft. Het wetsvoorstel wil ons huidig systeem van vrijwillige en gedwongen openbare verkopen van onroerende goederen vereenvoudigen met drie ingrepen. De eerste ingreep wil de huidige twee zitdagen terugbrengen tot één zitdag. Kandidaat-kopers slaan meestal de eerste zitdag over. Dit dwingt de notaris en de verkoper een tweede zitdag te organiseren om het onroerend goed te verkopen. Het wetsvoorstel stelt daarom voor om nog slechts één zitdag te organiseren. De tweede ingreep geeft de notaris de mogelijkheid een instelprijs (startbod) in te voeren. Ingreep één is een efficiënte ingreep, terwijl ingreep twee meer vrijheid geeft en de uitkomst kan doen verbeteren.

De derde ingreep – niet vermeld in de samenvatting van het wetsontwerp – maakt komaf met premies voor niet-winnende bieders die een graantje meepikken door de prijs mee op te bieden. Het wetsontwerp voert echter een nieuwe premie in: bieders die bij aanvang van de zitting als eerste een bod doen dat minstens zo hoog is als de instelprijs, kunnen aanspraak maken op een premie van 1% van dit bod. Zo’n bieder ontvangt de premie echter alleen indien het onroerend goed uiteindelijk aan hem toegewezen wordt, zoniet vervalt de premie. Deze derde ingreep is fundamenteel en kan de verkoopprijs significant beïnvloeden.

Een eenvoudig cijfervoorbeeld illustreert wat er gebeurt indien de winnende bieder een premie ontvangt. Waarderingen voor een onroerend goed kunnen omwille van diverse redenen ver uit elkaar liggen. Stel dat er twee kandidaat-kopers zijn. Kandidaat-koper Louis is een zwakke bieder en heeft een Lage waardering van 100.000 euro.  Kandidaat-koper Hans is een sterke bieder en heeft een Hoge waardering van 200.000 euro. Stel dat de notaris een instelprijs van 100.000 euro kiest. Bij gewoon opbod per schijf van 500 euro en zonder premie voor de winnende bieder zal Louis nog net akkoord gaan met de instelprijs. Maar Hans zal met 100.500 euro het hoogste bod maken. Wanneer Louis’ tijd kostbaar is en daarenboven een inschatting maakt dat Hans een "sterke" koper is – misschien weet Louis dat Hans ook eigenaar is van het pand naast het te veilen huis – zal hij misschien zelfs niet komen opdagen. Een premie uitloven aan de winnende bieder maakt Hans nog sterker en overtuigt Louis niet meer om deel te nemen aan de veiling. Wanneer dan de sterke bieder Hans de enige kandidaat-koper blijkt te zijn die de instelprijs wenst te bieden, krijgt hij een korting van 1% en betaalt 99.000 euro… Een prijs lager dan de instelprijs.

Maar een premie aan de verliezende bieder kan Louis of een geroutineerde, goed geïnformeerde premiejager financieel prikkelen om toch mee te dingen en het bod op te drijven boven 100.500 euro. Bij een redelijke inschatting van de waardering van de sterke bieder kan de prijs misschien 150.000 euro bedragen. Een aanzienlijke verbetering voor de verkoper.

De veilingvorm speelt dus een belangrijke rol. Er bestaan talloze varianten van veilingen, met of zonder premie, die komaf willen maken met het probleem van een zwakke en sterke bieder. Maar alle varianten hebben als doel de verkoopprijs te verhogen door de kansen van de sterke bieders af te zwakken en de zwakkere bieders sterker te maken. Experimenteel onderzoek toont ook duidelijk aan dat premies voor de verliezende bieder(s) resulteren in hogere verkoopprijzen dan veilingen zonder premies wanneer de verkoper te maken heeft met een zwakke en een sterke bieder.

Premiejagers afschaffen

Het wetsontwerp merkt op dat het premiejagers wil afschaffen en huizen betaalbaar wenst te houden. Het wetsontwerp lijkt te suggereren dat premiejagers enkel een negatieve rol vervullen. Wanneer de prijs als gevolg van de premie voor de winnende bieder lager wordt, dan zullen verkopers minder beroep willen doen op openbare verkopen om hun onroerend goed aan te bieden en zal er minder geveild worden.

Het ontwerpen van optimale instituties in een economie is belangrijk om efficiënte transacties te kunnen garanderen. Veiling design is daar een voorbeeld van. Eenvoud en transparantie van onze wetgeving levert baten op, maar is niet voldoende. Premies geven aan winnende bieders maakt sterke bieders sterker, zwakke bieders zwakker, dringt het aanbod van onroerend goed via veilingen terug en benadeelt schuldeisers bij een gedwongen verkoop. Is dat het beoogde doel van dit wetsvoorstel?

Onderzoek toont aan dat premies voor  de verliezende bieder(s) resulteren in hogere verkoopprijzen dan veilingen  zonder premies.

Bron: De Morgen