Een echtpaar koopt een te renoveren woning met tuin. Door het bescheiden karakter ervan moeten zij slechts 6 procent registratierechten betalen.

Volgens het Wetboek der Registratierechten kan dit verminderde registratierecht alleen behouden blijven als het echtpaar binnen een termijn van drie jaar vanaf de koop is ingeschreven in het bevolkingsregister op het adres van de woning. In geval van overmacht blijft de vermindering behouden.

Aangezien de kopers pas na meer dan drie jaar na de koop de verplichting tot bewonen nakomen, vordert de belastingadministratie aanvullende registratierechten van 6,5 procent en een geldboete. Volgens de kopers is hun laattijdige inschrijving te wijten aan de onvoorzienbare onuitvoerbaarheid van de plannen van hun architect en de administratieve rompslomp. Bij de aanvang van de werkzaamheden stortten immers de muren van de woning in, waardoor een nieuwe bouwaanvraag moest worden ingediend. Deze aanvraag werd meer dan drie maanden later toegekend. De uiteindelijk vergunde bouwwerken waren bovendien heel wat omvangrijker dan voorzien. Het administratief beroep van de kopers wordt afgewezen. Daarop stellen ze een vordering in bij de rechtbank van eerste aanleg. Die stelt vast dat de inschrijving van het echtpaar laattijdig is omdat ze meer dan drie jaar na de aankoop gebeurde.

Deze laattijdige inschrijving is volgens de rechtbank het gevolg van overmacht. De kopers konden wel de verbouwingswerken voorzien, maar niet de onuitvoerbaarheid van de plannen van hun architect. De kopers kunnen worden beschouwd als leken op het gebied van bouwwerken. Ook de snelheid waarmee de administratie van stedenbouw oordeelde over de nieuwe aanvraag en waarop de kopers geen invloed hebben, heeft tot vertraging geleid. Ten slotte is het niet nakomen van de verplichting tot bewoning ook te wijten aan het feit dat de uiteindelijk vergunde verbouwingswerken heel wat omvangrijker waren dan oorspronkelijk bedoeld. Het geheel van deze omstandigheden maakt volgens de rechtbank overmacht uit. Vandaar het oordeel dat de kopers geen aanvullende registratierechten en geen geldboete verschuldigd zijn.

Conclusie: Wanneer je bij aankoop van een bescheiden woning het voordeel van het verminderd registratierecht geniet, ben je verplicht de woning te bewonen binnen een termijn van drie jaar na aankoop. Bij niet-vervulling van deze voorwaarde moet je aanvullende registratierechten en een geldboete betalen. Alleen indien je overmacht kan aantonen, blijft het verminderd tarief behouden. Niet tijdig uitgevoerde verbouwingswerken worden in principe niet beschouwd als overmacht. De onuitvoerbaarheid van de plannen van de architect, gecombineerd met de administratieve rompslomp van een nieuwe aanvraag en het feit dat de uiteindelijk vergunde verbouwingswerken heel wat omvangrijker zijn dan de oorspronkelijk voorziene werken, kunnen wel overmacht uitmaken.

p>Coupe Advocaat ontrafelt wekelijks een waargebeurd spraakmakend juridisch vastgoedonderwerp in samenwerking met het advocatenkantoor Dehaese & Dehaese en de bouwsite Livios.be.

www.livios.be
www.dehaese.be

Bron: De Standaard