De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) hoopt op een doorstart van de Vlaamse woningbouw in 2010. Tijdens de eerste acht maanden van 2009 daalde het aantal vergunningen voor huizen met 10% in vergelijking met 2008 en het aantal vergunningen voor flats met 19%. De VCB hoopt voor 2010 op beterschap. De regionale en federale overheden hebben alvast een aantal maatregen getroffen die de bouw en met name de bouw van duurzame woningen het komende jaar zullen ondersteunen. Deze maatregelen blijken effect te hebben. Zo lag het aantal nieuwe hypothecaire kredieten alsook het uitgeleende bedrag tijdens de laatste maanden van 2009 al heel wat hoger dan eind 2008.

Nieuw voor nieuwe woningen
Van cruciaal belang is de beslissing van de federale regering om het verlaagd BTW-tarief van 6% voor nieuwbouw met één jaar te verlengen tot eind 2010. In dit geval is het verlaagd tarief wel beperkt tot een schijf van 50.000 euro. Ook voor de afbraak van een oud gebouw en zijn vervanging door een nieuwe woning blijft een verlaagd BTW-tarief van 6% gelden. In dit tweede geval is er geen beperking voor het bedrag waarop 6% BTW van toepassing is. Geregistreerde aannemers zullen dus nog tot eind 2010 facturen met 6% BTW kunnen opmaken. Een belangrijke bijkomende voorwaarde is dat de bouwaanvraag tegen 31 maart 2010 moet worden ingediend. Volgens de VCB zal deze maatregel in combinatie met de historisch lage hypothecaire rente de Vlaamse woningbouw nog gedurende gans het jaar 2010 kunnen ondersteunen.

De statistieken over de bouwvergunningen voor de eerste vier maanden van 2009 gaven voor huizen en flats samen een achteruitgang aan van maar liefst 20% in vergelijking met 2008. Uit de cijfers over de vergunningen voor de eerste acht maanden van 2009 blijkt dat deze achteruitgang intussen iets gemilderd is: tot -15%. Maar het gaat toch nog altijd om een forse achteruitgang. Vooral de appartementsbouw blijft er sterk op achteruitgaan. Volgend jaar moet de woningbouw het zeker beter doen, temeer daar in 2010 ten gevolge van de economische crisis weinig soelaas kan worden verwacht van investeringen in nieuwe kantoren en industriegebouwen.

Nieuw voor duurzame nieuwbouw
Vanaf 1 januari 2010 wordt in Vlaanderen E80 het maximale energiepeil voor nieuwe woningen. Volgens de VCB zal de verlaging van het maximale E-peil van E100 nu naar E80 volgend jaar relatief geruisloos en probleemloos verlopen. Onderzoek door het Vlaams Energieagentschap heeft uitgewezen dat de nieuwe huizen in Vlaanderen al enige tijd gemiddeld een E-peil van 85 hebben bereikt. Dit impliceert dat heel wat nieuwe woningen nu reeds aan het E80-peil voldoen.

Nieuw vanaf 1 maart 2010 zijn de normen uit de Vlaamse verordening op de toegankelijkheid van publieke gebouwen. Deze verordening beoogt een verbeterde toegankelijkheid van gebouwen voor bijvoorbeeld ouderen, rolstoelgebruikers, gehandicapten enz. Zo moeten de deuren breed genoeg zijn en in de juiste richting opengaan, gangpaden recht, breed en hoog genoeg zijn enz. In de woningbouw zal deze verordening vooral van belang zijn voor de gemeenschappelijke ruimten in appartementsgebouwen.

Energiepeil maatstaf voor overheidssteun
De VCB stelt intussen vast dat de fiscale tussenkomsten van de federale overheid en de premies van de distributienetbeheerders voor nieuwbouw zich naar het algemeen energiepeil van de nieuwe woningen richten en niet langer naar welbepaalde ingrepen. Om voor deze tegemoetkomingen in aanmerking te komen moet de woning wel energiezuiniger zijn dan de reglementering op de energieprestaties voorschrijft.

Om voor de premies van de distributienetbeheerders in aanmerking te komen moet het energiepeil van de nieuwe woning voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2010 E60 of lager zijn. Voor nieuwe huizen bedraagt de premie 1.000 euro voor een E60-peil en 40 euro extra per E-peilpunt dat het huis verder onder het E60-peil zakt. De premie bedraagt 400 euro voor een E60-appartement en 20 euro extra per E-peilpunt onder het E60-peil. De huidige Vlaamse regering overweegt om tegen 2012 het E60-peil als maximum in te voeren. De nieuwe premies van de distributienetbeheerders sporen kandidaat-bouwers er alvast toe aan om onder dit peil te blijven.

Ook op federaal vlak worden voor nieuwe woningen bijna alle bijzondere belastingverminderingen voor energiebesparende investeringen afgeschaft. Maar daarnaast komt er een jaarlijkse belastingaftrek voor lage energiewoningen. Voortaan krijgen drie categorieën van woningen gedurende tien jaar een belastingvoordeel: lage energiewoningen met een energievraag van minder dan 30kWh/m² (300 euro te indexeren), passiefwoningen (600 euro te indexeren) en nulenergiewoningen, d.w.z. passiefwoningen die de resterende energievraag enkel invullen via ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie (1.200 euro te indexeren).

Blijvende ondersteuning voor woningrenovaties
Jaarlijks worden in Vlaanderen ongeveer 35.000 nieuwe woongelegenheden vergund. Het baat weinig deze nieuwe woningen almaar energiezuiniger te maken als tegelijk het bestaand patrimonium van ongeveer 2,7 miljoen woningen dat doorgaans slecht tot zeer slecht geïsoleerd is, ongemoeid wordt gelaten.

Het is dan ook positief dat de federale overheid haar fiscale tegemoetkomingen voor energiebesparende investeringen bij woningrenovaties grotendeels ongewijzigd laat. Tegelijk blijven de distributienetbeheerders in 2010 energiebesparende renovatiewerken ondersteunen met premies. Voor bestaande woningen zijn er premies voor onder meer isolatiewerken (dak-, kelder-, buitenmuur- en vloerisolatie), hoogrendementsbeglazing, ventilatiesystemen met warmterecuperatie, condenserende aardgas- en stookolieketels, diverse types van warmtepompen, thermostatische radiatorkranen, zonne- en warmtepompboilers, keukengeisers, buitenzonnewering en verbouwingen volgens de passiefhuisstandaard. Ook de Vlaamse dakisolatiepremie blijft in 2010 bestaan.

Belastingkrediet voor niet-belastingbetalers
Gezinnen die geen of zeer weinig belasting betalen, bijvoorbeeld omwille van hun laag inkomen, hebben weinig aan fiscale voordelen. De federale overheid heeft daarom beslist hun een belastingkrediet toe te kennen dat overeenstemt met de belastingvermindering waarvan belastingbetalers kunnen genieten (40% van het factuurbedrag). Vanaf het inkomstenjaar 2010 geldt dit belastingkrediet onder meer voor investeringen in dakisolatie, de vervanging van een bestaande ketel voor centrale verwarming door een condensatieketel en de plaatsing van hoogrendementsbeglazing. Op die manier bestaat voortaan een terugbetaalbaar belastingkrediet voor alle maatregelen waarvoor tot nu toe de Vlaamse premie voor niet-belastingbetalers van toepassing was. Deze Vlaamse premie heeft dus vanaf 2010 geen zin meer en wordt afgeschaft.

Groenestroomcertificaten 100 euro minder waard
Voor elke duizend kWh elektriciteit die zonnepanelen opwekken, krijgt de eigenaar via de VREG, de Vlaamse energieregulator, een groenestroomcertificaat. Wie in 2010 zonnepanelen plaatst, ontvangt van de distributienetbeheerder minimaal 350 euro per certificaat gedurende 20 jaar. Tot eind 2009 kreeg hij hiervoor nog 450 euro. Door het wereldwijd tekort aan zonnepanelen heeft het Vlaams parlement nog een overgangsregeling goedgekeurd tot eind maart 2010. Maar die geldt enkel voor installaties die in 2009 al ‘grotendeels’ zijn geïnstalleerd en voor een eerste keer gekeurd. Ten gronde bleef de voorheen afgesproken vermindering van de minimumprijs voor een groenestroomcertificaat met 100 euro gehandhaafd. Vanaf 2010 zal men ook geen groenestroomcertificaten meer kunnen krijgen wanneer dak of zolder onvoldoende geïsoleerd zijn.

Voorlopig geen BTW op grond
Bij de gezamenlijke verkoop van een stuk grond en een nieuwe woning moet op beide BTW geheven worden. Dat zegt althans Europa. Op dit ogenblik worden op de aankoop van de grond enkel registratierechten geheven. In Vlaanderen liggen de normale registratierechten heel wat lager (10%) dan het normale BTW-tarief (21%). Bovendien kan men in Vlaanderen bij nieuwe aankopen de registratierechten meenemen die men bij vroeger aangekochte onroerende goederen betaalde. Deze voordelen zouden in de toekomst kunnen verdwijnen. Wellicht zal hierover tegen 2011 een beslissing vallen. Maar het is een reden te meer om in 2010 toch een aankoop te overwegen.

De lagere schenkingsrechten op bouwgrond die normaal op 31 december 2009 afliepen, werden uiteindelijk verlengd. Maar ook deze toestand blijft niet duren. De maatregel zal vooralsnog tot eind 2011 gehandhaafd blijven.

Nu kopen en bouwen
Een bijkomende reden om nu te kopen en te bouwen is dat de vastgoedprijzen in Vlaanderen, ondanks de economische crisis, relatief stabiel zijn gebleven. Van 2004 tot 2009 – op amper vijf jaar tijd – zijn de prijzen voor huizen in Vlaanderen met 46% gestegen, de prijzen voor flats met 43% en de prijzen voor bouwgronden met 53%. In 2009 is hierop geen forse prijscorrectie opgetreden. Weliswaar was er voor huizen tot en met september 2009 een prijsdaling van 1,3% in vergelijking met 2008 maar tegelijk stegen de prijzen voor appartementen licht met 2,1% en deze voor bouwgronden zelfs sterk met 8,5%. Nu wachten met een woning kopen of bouwen in de hoop dat de prijzen zullen dalen, zou dus wel eens verkeerd kunnen uitvallen.

Bron: Vlaamse Confederatie Bouw