Beleggers die samen via een vastgoed-cv of vastgoedmaatschap in kantoren of ander vastgoed beleggen, maken zware tijden door. Prestigieuze projecten zakten dramatisch door de hoeven, beleggers werden geflest en bij veel overblijvers dreigt nu de bank de stekker eruit te trekken.

Banken hebben inmiddels miljarden aan gemeenschapgeld opgeslokt. Dat geld vloeit echter mondjesmaat terug naar de economie: de bankiers houden de hand op de knip.

Voor nieuwe beleggers in de vastgoedsector is het zaak daarom goed naar de lening te kijken. Hoe lang loopt het krediet? Is de te betalen rente vast – dat biedt zekerheid – of is de beheerder van de belegging een variabele rente overeengekomen? Zo’n variabele rente is weliswaar lager, waardoor het prognoserendement hoger uitkomt, maar als de rente ook maar licht stijgt, heeft dat direct een funeste uitwerking op het beleggingsrendement.

Veel bestaande vastgoedbeleggingen staat het water inmiddels aan de lippen. Voor zittende beleggers resteert de hoop dat ze de malaise op de kantorenmarkt kunnen uitzitten. Verkopen is immers nu geen optie. De bank moet daartoe veelal de lening verlengen.

Banken stellen bij zo’n herfinanciering echter hardere voorwaarden en eisen een hogere rente waardoor het beleggingsrendement onder enorme druk komt te staan.

Soms zelfs weigeren ze ronduit een nieuwe lening. Is er nergens anders een lening te krijgen, moet er noodgedwongen verkocht worden. In de huidige markt tegen de spreekwoordelijke appel en een ei.

Bij vastgoedbedrijf Hanzevast lijkt een nu al twee jaar durende reddingspoging, om negen aparte maatschappen met 2500 beleggers boven water te houden, inmiddels te slagen. Begin juni stemmen de beleggers over een fusie die redding moet brengen. “We staan met de rug tegen de muur”, stelt financieel directeur Niek Broeijer.

Ook Hanzevast heeft een rondje banken gemaakt toen Deutsche Pfandbriefbank (het voormalige Hypo Re), huisbankier van de vastgoedfondsen, grote twijfels uitte over de herfinanciering van in totaal zo’n €130 miljoen aan leningen.

“Beleggers kunnen bij ons de afwijzingen van andere banken tot herfinanciering komen bekijken. Voor geen enkele cv konden we die rond krijgen, ze zitten alle in hetzelfde schuitje. Er móest wat gebeuren”, stelt Broeijer.

Redding
De eerste reddingspoging van de marktleider was een zogeheten huurstabilisator, een soort onderlinge verzekering tussen de aparte maatschappen en cv’s tegen het wegvallen van huuropbrengsten.

Probleem was echter dat niet alle beleggers de prijs – een lager rendement voor cv’s die geen leegstand kennen – wensten te betalen.

“Bij enkele kleine maatschappen hadden we een unanieme stemmingsuitslag nodig, sommige beleggers konden we niet bereiken en ja, enigen stemden tegen.”

De voorwaarde van de bank voor een herfinanciering was echter de spreiding van risico over álle fondsen, aldus Broeijer. Terug naar de tekentafel dus, naar een oplossing waarbij beleggers in goedlopende fondsen niet het zure gevoel zouden hebben dat ze de minder goede beleggingen moeten sponsoren.

Die oplossing werd gevonden in een fusie van de negen maatschappen waarbij alle beleggers naar hun oorspronkelijke inleg én rendementsvooruitzichten een vordering (een cumulatief preferente obligatie) op het fusiefonds met bijbehorende rentevergoeding krijgen.

“Uitgangspunt is dat de rendementsprognoses na fusie voor alle beleggers hoger worden of ten minste hetzelfde blijven”, stelt Broeijer. Dat zou vooral kunnen doordat de rentelasten van de herfinanciering dankzij de fusie lager uitpakken.

Inmiddels hebben de besturen van alle maatschappen, bestaande uit beleggers, deze oplossing goedgekeurd en kan er op 2, 3 en 4 juni echt gestemd worden. In eerste instantie is een driekwart meerderheid per maatschap nodig. Middels volmacht is reeds bijna de helft van de stemmen uitgebracht bij de negen maatschappen. Bij vijf van deze fondsen is nog geen enkele tegenstem ontvangen, terwijl bij de overige vier in totaal minder dan tien participanten een tegenstem uitbrachten.

Lessen
De oplossing van Hanzevast om maatschappen te bundelen in een vastgoedportefeuille van zo’n €200 miljoen, de risico’s te spreiden en zo banken sneller tot herfinanciering over te halen, wil volgens Broeijer niet zeggen dat er voortaan alleen grote beleggingsvehikels op de markt zullen verschijnen.

Beleggers zijn volgens hem nog steeds in voor kleinere beleggingen, waarbij ze de panden zelf kennen en kunnen uitkiezen.

Een les die echter wel geleerd is, is dat alle nieuwe cv’s bij Hanzevast standaard aan een huurstabilisator gekoppeld zullen worden, stelt de financieel directeur.

Ook dat zou al voldoende moeten zijn om gemakkelijker leningen van banken te krijgen, tegen betere voorwaarden. Dat is cruciaal voor het rendement van beleggers.

Ook elders wordt er door aanbieders druk geknutseld om banken gunstig te stemmen. Global State uit Weesp zag zijn pogingen om de bouw van twee prestigieuze Trump-woontorens in Atlanta te redden echter stranden.

De bankfinanciering kon aanvankelijk worden verlengd als beleggers 6% van hun inleg bij wilden storten. Dat lukte, maar de bank kwam met aanvullende eisen, waardoor de zaak uiteindelijk toch plofte.

Eerder ging de Haagse aanbieder Euro American Investors zelfs ten onder. De directeur-eigenaar had persoonlijk garant gestaan voor een bancaire miljoenenlening. Toen hij onverwachts kwam te overlijden, verviel die garantie.

Uiteindelijk kan dus ook de hele aanbieder failliet raken. Veel partijen op de vastgoedmarkt zijn daarom inmiddels bezig hun beleggingen over verschillende vastgoedtypen te spreiden. Om zo minder kwetsbaar te worden, in de markt, maar ook aan de onderhandelingstafel met de bank.

Bron: De Telegraaf