Befimmo verhoogt het kapitaal. Voor zeven bestaande aandelen kan men intekenen op twee nieuwe tegen 44,65 euro. Befimmo is een vastgoedbevak, wat staat voor een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal. Een hele mond vol, eigenlijk is het een soort fonds maar dan niet eentje waarbij beleggers dagelijks kunnen in- en uittreden aan de intrinsieke waarde.

Het aantal aandelen van het fonds ligt vast en kopen en verkopen van het fonds doe je via de beurs aan een koers die niet noodzakelijk gelijk is aan de intrinsieke waarde. Er zijn wel enkele specifieke regeltjes van toepassing op de bevaks zoals Befimmo. Zo worden ze niet aan belasting onderworpen als ze ten minste 80% van hun winst uitkeren aan dividend. Daar is dan een roerende voorheffing van 15% op verschuldigd. De schulden bij zo’n bevak mogen maximaal 65% van de activa bedragen. En die activa staan geboekt tegen marktwaarde. Als de schatting correct gebeurt, heb je dus een goed zicht op de intrinsieke waarde.

Het feit dat zulke bedrijven het merendeel van de winst uitkeren, speelt nu in hun nadeel. Er blijft immers onvoldoende winst achter in het fonds om bijvoorbeeld nieuwe gebouwen aan te kopen of de schulden af te bouwen. Daarom worden dikwijls nieuwe gebouwen gekocht door inbreng en uitgifte van nieuwe aandelen. In een stabiel financieel klimaat is er geen groot probleem voor vehikels zoals Befimmo om de schulden te herfinancieren. In principe financieren ze zich op korte termijn. Maar het is dus geen normale vastgoedfinanciering zoals u zelf met uw huis zou doen. Daar legt u de lening vast voor een zeer lange periode en betaalt u niet alleen intresten maar regelt u maandelijks ook de afbetaling van het krediet. Bij vastgoedbevaks loopt dat dus anders. Daar financiert men zich via de banken en als de lening op vervaldag komt, gaat men gewoon een andere aan. Banken financieren bedrijven als Befimmo in functie van de waarde van het vastgoed. Men financiert bijvoorbeeld 65% van de waarde van een kantoorgebouw. In een klimaat zoals vandaag daalt de waarde van vastgoed. Wanneer dit gebeurt en de bank wil de voorwaarden van de lening niet aanpassen, dan moet de bevak schulden afbouwen of gebouwen verkopen.

Vandaag hebben banken de neiging om strenger te worden in hun criteria. Wanneer ze het percentage van de geschatte waarde van een gebouw dat men kan lenen, laten dalen, dan hebben vehikels zoals Befimmo een probleem. En als zowel de waarde van de gebouwen daalt en de banken strenger worden, is er een dubbel probleem. Aangezien het merendeel van de winst wordt uitgekeerd en verkopen in een dalende markt geen optie is, blijft er vooral de mogelijkheid van een kapitaalverhoging over.

In het eerste halfjaar (dat liep tot 31/3) daalde de waarde van het vastgoed van Befimmo met 2,65%. Die daling bleef in het kwartaal dat eindigde op 31 maart, beperkt tot 0,24%. De gemiddelde duur van de huur bedraagt bij de groep 9,7 jaar en openbare instellingen zijn goed voor 65,8% van de portefeuille. Op het vastgoed zit aan schattingswaarde een huurrendement van 6,43%. De schuldratio bedroeg 49,43%. De groep boekte een financieel verlies van 33,2 miljoen euro, vooral op instrumenten die moeten beschermen bij een rentestijging. De intrinsieke waarde klokte af op 65,67 euro en de bestaande aandelen krijgen een dividend van 3,36 euro bruto, alle aandelen (ook de nieuwe) krijgen eind dit jaar nog een saldo van 1,04 euro bruto. De korting ten opzichte van de intrinsieke waarde is niet zo groot. Als inflatie later op het jaar weer de overhand krijgt, is een investering in vastgoed via Befimmo misschien interessant. Na de kapitaalverhoging en het interim-dividend daalt de intrinsieke waarde tot 58,39 euro. Rond de 50 euro oogt de korting interessant.

Kristoff Van Houte is financieel analist en uitgever van ‘Kroffinvest’. www.kroffinvest.be

Bron: De Standaard