Batibouw lokte weer heel wat kandidaat-bouwers of -verbouwers. Hopelijk steekt dat de bouwsector een hart onder de riem, want de stand van de conjunctuurbarometer in de bouw lijkt er toch op te wijzen dat de vette jaren voorbij zijn. Dat kon ook moeilijk anders, want de periode van lage rentevoeten in de eerste jaren van de 21ste eeuw had bijna overal een ongeziene boom veroorzaakt. Daardoor was het gewicht van de bouwsector in de economie in de meeste landen ver boven zijn langetermijngemiddelde gestegen. Met andere woorden: misschien is er wat te veel gebouwd. Spanje is natuurlijk het frappantste voorbeeld. De bouw zwol er in enkele jaren tijd van 4 procent tot meer dan 9 procent van het bbp aan. Maar ook in België lag de bouwactiviteit de voorbije jaren een stuk boven de trend. Dat dit gevolgd wordt door een periode met wat minder activiteit lijkt dan ook niet zo verwonderlijk.

Ook de vastgoedmarkt is niet immuun voor een correctie. Dat hebben bankiers wereldwijd tot hun schade en schande ondervonden. Hoewel we in België niet van een zeepbel kunnen spreken, is het wel zo dat in de periode 1998-2007 de vastgoedprijzen jaarlijks met 5 tot 15 procent gestegen zijn en dat vastgoed in reële termen fors duurder is geworden. Uiteraard is vastgoed een zeer gesegmenteerde markt. Een appartement op de dijk in Knokke kost meer dan een vergelijkbaar appartement in pakweg Veurne. Maar dat neemt niet weg dat een aantal onderliggende economische krachten de markt in haar geheel beïnvloeden. Het inkomen van de Belgen is uiteraard een belangrijke factor. Tussen 1980 en 1997 volgden de vastgoedprijzen nog min of meer de loonevolutie. Sindsdien stegen de lonen met ongeveer 50 procent, terwijl het vastgoed meer dan 150 procent duurder werd. Enkele elementen hebben die stijging voor de particulier iets draaglijker gemaakt. Zo deden de dalende rentevoeten de financieringskosten zakken. Daarnaast boden de banken hypotheken met langere looptijden aan om de aflossingen betaalbaar te houden. Ten slotte werd de fiscaliteit gunstiger voor mensen die een huis bouwden of aankochten.

Maar zelfs dan lijkt er toch wat overdrijving in de markt te zijn geslopen. Sommige positieve factoren zijn trouwens uitgewerkt. Zo lijkt de rente toch dicht bij een bodemniveau te zitten, terwijl bankiers niet happig meer zijn om leningen van dertig jaar of meer toe te kennen. Vergeten we ook niet dat het gemiddelde Belgische gezin nu al meer dan 33.000 euro aan de financiële crisis is kwijtgeraakt en niet staat te springen om steeds hogere prijzen voor vastgoed neer te tellen.

Het is uiteraard niet eenvoudig om te bepalen welk niveau dan wel beter de macro-economische ‘fundamentals’ weerspiegelt. Twee collega’s deden een poging en kwamen in hun studie tot de bevinding dat de markt een goede 15 procent zou kunnen corrigeren. Waarschijnlijk is die correctie al aan de gang, want je hoort bij de grote vastgoedkantoren dat de duurtijd om een woning te verkopen flink is gestegen. De Immotheker zegt dat het aanbod van woningen nog is toegenomen, terwijl de vraag met 10 procent is gekrompen. Wie een basiscursus economie heeft gevolgd, weet dat zo’n situatie tot lagere prijzen leidt. Aangezien de Belgische vastgoedmarkt weinig liquide is (transactiekosten liggen nog altijd vrij hoog), hoeft het daarom niet tot een crash te komen. Maar wie mordicus blijft beweren dat er geen verband is tussen vastgoedprijzen en de economie en dat vastgoed steeds duurder wordt, zou beter moeten weten. We gaan door de zwaarste recessie sinds de Tweede Wereldoorlog met een zelden geziene collectieve verarming. Dat de Belgische vastgoedmarkt daar volledig immuun voor zou zijn, doet denken aan de Belgische koeien die na het kernongeval in Tsjernobyl rustig in de weide mochten blijven grazen, terwijl in Nederland de beesten op stal moesten blijven vanwege de radioactieve neerslag.

Peter Vanden Houte is hoofdeconoom van ING België.

Bron: De Standaard