Voor wie vandaag een woonkrediet wil afsluiten, komt het erop aan om een ‘aantrekkelijk’ dossier in te dienen. We zochten uit waar banken naar kijken bij het beoordelen van kredietdossiers en sprokkelden volgende tips bij elkaar:

Leen niet meer dan 100 procent van de aankoopprijs.

‘Vóór de kredietcrisis hadden de banken geld genoeg en kon iedereen lenen tegen het beste tarief, zelfs als de notariskosten en registratierechten mee gefinancierd moesten worden. Op quotiteiten boven de 100 procent zijn de banken nu echter niet meer scheutig. Wie meer wil lenen dan 100 procent moet nu een forse premie betalen,’ waarschuwt John Romain van Immotheker.

Dat blijkt ook uit de rente-evolutie. Uit de Rentebarometer van Immotheker blijkt dat de rentepremie die u moet betalen wanneer u leent met een quotiteit van meer dan 100 procent, sterk is opgelopen sinds 2006.

Voor leningen met een vaste rente op 20 jaar en een quotiteit beneden de 100 betaalt u vandaag gemiddeld 4,8 procent rente, terwijl u voor hogere quotiteiten al snel een rente van 5,6 procent moet neertellen. Dat is een rentepremie van 80 centiem. Pakweg twee jaar geleden bedroeg dat surplus maar ongeveer een halve procent. Als kandidaat-kredietnemer zorgt u er dus het best voor dat u over voldoende spaargeld beschikt om de aankoopkosten zelf te financieren.

Jaarlijks aanpasbare leningen en leningen met een ultralange looptijd worden geweerd.

Bepaalde leningformules werden bij sommige banken van het tarievenblad geschrapt of worden zeer duur in de markt gezet. ‘Bij jaarlijks aanpasbare leningen is het risico voor de bank te groot geworden’, stelt Stef Van den Broeck vast. ‘Een aantal banken stelt die formule daarom niet meer voor of maakt ze uitermate duur.’

Jean-Marc Dekesel, zaakvoerder van Defa Finance, stelt vast dat ook ultralange looptijden, van 30 of 35 jaar, steeds vaker worden geweerd, zeker in combinatie met hoge quotiteiten. Zulke formules stelden gezinnen met een beperkte aflossingscapaciteit de afgelopen jaren in staat om toch een betaalbare lening af te sluiten. Zij dreigen nu uit de boot te vallen. Merk echter op dat niet alle banken diezelfde politiek volgen. KBC maakte deze week bekend dat het tarief voor jaarlijks aanpasbare woonkredieten wordt verlaagd tot 3,95 procent en Centea heeft de maximale aflossingsperiode voor kredieten met een variabele rente onlangs verlengd van 25 tot 30 jaar.

Banken delibereren minder gemakkelijk in randgevallen

Volgens een traditionele vuistregel mag de aflossing van uw woonkrediet niet hoger liggen dan een derde van uw netto-inkomen. Voor gezinnen met een gezamenlijk netto-inkomen tot 2.500 euro geldt deze vuistregel nog altijd. Voor hogere inkomens worden doorgaans echter hogere aflossingspercentages getolereerd, die kunnen oplopen tot 45 tot 50 procent voor gezinnen met een netto-inkomen van 4.000 euro per maand of meer.

Deze regels worden sinds de kredietcrisis opnieuw strikter toegepast door de banken. ‘Als de verhouding tussen de maandaflossing en het netto-inkomen kantje boord wordt, zal de bank sneller een hoger tarief voorstellen om het extra risico te compenseren’, zegt Stef Van den Broeck, gedelegeerd bestuurder van Eurofinco.

‘Al blijft men nog altijd uitzonderingen maken als het volledige plaatje er goed uitziet. Banken kijken ook naar niet-financiële loonvoordelen, zoals een bedrijfswagen of een bedrijfs-gsm, naar werkbestendigheid en anciënniteit, de spaarcapaciteit van het gezin, de toekomstperspectieven van de klantenrelatie, de leningquotiteit, enzovoort.’

Banken met een dure ‘funding’ kunnen minder ver gaan in het toestaan van kortingen.

Banken die voor het ophalen van geld aangewezen zijn op hoogrentende online-spaarrekeningen hebben een hogere ‘funding’-kost en moeten dus ook meer verdienen op hun kredieten willen ze rendabel zijn. Die zoektocht naar rendabiliteit uit zich in een strengere kredietpolitiek en hogere rentepremies voor kredietaanvragen die kantje boord zijn. Dat zou een pluspunt moeten zijn voor banken als KBC, die de rente op hun spaarrekening deze week hebben laten zakken tot 2,5 procent. Anderzijds kunnen deze banken die extra ruimte ook benutten om hun eigen winstmarge op te krikken.

Kortom: de prioriteiten en de noden van de banken lopen in deze onzekere tijden sterk uiteen en daardoor ook hun kredietpolitiek. Shoppen is dus nog belangrijker geworden dan vroeger. Wat bij de ene bank niet meer kan, is bij een andere misschien toch nog mogelijk.

Banken spelen korter op de bal en passen hun rentevoeten sneller aan.

‘De volatiliteit in de rentetarieven is de jongste weken sterk toegenomen’, stelt Stef Van den Broeck vast. ‘In een week tijd zagen we het tarief voor een krediet met vaste rente toenemen van 4,5 procent naar 5,5 procent, bij eenzelfde maatschappij. Banken nemen niet meer lukraak elk krediet aan, maar zijn enkel nog geïnteresseerd in de beste brokken. Daarom duwen ze hun tarieven omhoog zodra ze voldoende kredieten in portefeuille hebben.’