Interview met CEO Benoît De Blieck

Befimmo maakte begin maart 2009 zijn opwachting in de prestigieuze Bel20-index. Bovendien houdt de koers van de vastgoedbevak dankzij zijn defensieve karakter veel beter stand dan die van veel aandelen. Redenen genoeg om CEO Benoît De Blieck aan de tand te voelen over het verleden, het heden en de toekomst van Befimmo.

Cash: Kunt u in enkele lijnen de vastgoedbevak voorstellen?                  

Benoît De Blieck: Befimmo is de eerste Belgische vastgoedbevak en binnenkort vieren we de vijftiende verjaardag van dat statuut. Geleidelijk aan zijn we gegroeid. Zo zorgde de fusie in september 2001 met Cibix, een andere vastgoedbevak, ervoor dat de totale waarde van de portefeuille voor het eerst 1 miljard EUR overschreed. De laatste belangrijke mijlpaal dateert van december 2006, toen we de portefeuille van Fedimmo – het vastgoed van de Belgische staat – die bestond uit 62 kantoorgebouwen met een totale oppervlakte van 382.000 m2, konden verwerven. Befimmo positioneert zich als een pure player, gefocust op kantoorgebouwen in stadscentra in België en meer in het bijzonder in Brussel. Bovendien bevat onze portefeuille vooral kwalitatief hoogstaande kantoren, en onder ‘kwalitatief’ versta ik gebouwen die gemakkelijk opnieuw worden verhuurd wanneer ze leeg komen te staan. In het huidige klimaat is dat zeker een groot voordeel. We hanteren een risicoaverse strategie en denken op lange termijn.                  

Begin maart van dit jaar werd Befimmo opgenomen in de Bel20-index. Hoe belangrijk is die promotie?

De Blieck: Het was geen objectief op zich, want je kunt niet kiezen om al dan niet in de Bel20-index te worden opgenomen. De opname is er gekomen omdat Befimmo het beter deed dan veel andere aandelen. Ze geeft zichtbaarheid aan onze groep, vooral dan op internationaal niveau. Een klein nadeel is wel dat we door die opname in de index worden blootgesteld aan de schommelingen gekoppeld aan de economische toestand in België die niets met Befimmo als dusdanig te maken hebben. Wanneer iemand de Bel20-index koopt of verkoopt, wordt ook een stukje Befimmo gekocht of verkocht zonder dat we dat kunnen beletten.                  

De wereldeconomie verkeert in een recessie. Wat is de impact daarvan op de vastgoedprijzen in het buitenland en in België? 

De Blieck: De toestand op de vastgoedmarkt is moeilijk. In België is het aantal transacties sterk gekrompen, zodat het bijna onmogelijk is om een idee te hebben van de markt. Men moet afwachten tot de markt een evenwicht heeft gevonden om klaarder te zien. In Parijs bijvoorbeeld zijn de rendementen gestegen van 4 tot 6 %. Dezelfde trend zien we in Groot-Brittannië, en in Spanje heeft de vastgoedmarkt het nog moeilijker. In België is de toestand duidelijk beter omdat de huren minder sterk zijn gestegen. In Brussel, waar de huurprijzen minder stegen dan in het buitenland, schommelen de rendementen momenteel rond 5,50 en 6,25 %.                   

U hebt deelgenomen aan de MIPIM vastgoedbeurs in Cannes. Hoe was de sfeer daar?

De Blieck: Ik wil allereerst stellen dat ik geen habitué van de MIPIM ben, want het was drie jaar geleden dat ik mij daar nog had laten zien. De beurs is het slachtoffer geworden van haar eigen succes, omdat er gewoonlijk te veel volk rondloopt. Dit jaar was er minder volk en daarom was de atmosfeer meer sereen dan gewoonlijk, hoewel een beetje bedrukt.                  

De koers van Befimmo hield beter stand dan die van andere vastgoedbevaks. Hoe verklaart u dat?

De Blieck: Ik vind dat vrij logisch. Befimmo heeft een defensief profiel en in de huidige omstandigheden hebben we kunnen laten zien wat een defensieve vastgoedbevak betekent. In die context is het normaal dat Befimmo beter weerstand biedt dan de gemiddelde vastgoedbevak. De EPRA-index van vastgoedfondsen noteert tegen de helft van de intrinsieke waarde. De décote van Befimmo schommelt momenteel slechts rond 5 tot 8 %.                   

Het dividend werd verhoogd tot 4,5529 EUR bruto. Voor dit jaar mikt u op een dividend van 4,60 EUR. Hoe zeker is dat dividend in de komende jaren?

De Blieck: Beloofd is beloofd. Het vastgoedmetier is een business met een zeer grote zichtbaarheid. Momenteel houden we ons al bezig met de jaren 2011 en 2012. De inkomsten van 2009 en 2010 liggen immers nu al zo goed als vast. Ook voor de komende jaren, indien alle overige elementen gelijk blijven, zie ik geen probleem om dividenden uit te betalen.                  

In een vorig interview met Cash stelde u eventueel in Frankrijk actief te willen worden. Wat werd er in dat verband gerealiseerd?

De Blieck: We hadden een aantal transacties op het oog, maar die zijn afgesprongen omdat we geen overeenkomst konden bereiken met de verkopers. Terugkijkend ben ik daar zeker niet rouwig om, want het ogenblik was nog te vroeg om te kopen. We laten Frankrijk zeker niet vallen en Parijs blijft op middellange termijn een strategisch objectief voor Befimmo. Uiteraard zullen we de voor- en nadelen van een belegging in Parijs moeten afwegen tegen de voorwaarden waaronder we nu in België kantoorvastgoed kunnen kopen. Parijs bekijken we als een diversificatie. U mag niet vergeten dat we sinds 23 september 2008 een tweede notering kregen op Euronext Parijs. Al het voorbereidende werk is dus gebeurd en we wachten op opportuniteiten.                  

Hoe conjunctuurgevoelig is Befimmo?

De Blieck: Ook het vastgoed kent zijn cycli, al komt deze sector vrij laat in de cyclus. Erg conjunctuurgevoelig is Befimmo niet, omdat ongeveer 65 % van de huurinkomsten wordt geïnd bij de Belgische staat en de Europese instellingen. De gemiddelde duur van de huurcontracten met die instellingen bedraagt bijna twaalf jaar. Het overige derde van onze inkomsten is afkomstig van traditionele huurcontracten op drie, zes en negen jaar.                  

Hoeveel bedraagt de schuldgraad? Als u uw portefeuille moet afwaarderen, bestaat de kans dan niet dat u boven de maximale schuldgraad van 65 % komt?

De Blieck: De schuldgraad bedraagt momenteel 51,4 %, ruim onder de limiet van 65 % dus. Daarbij voelen we ons heel comfortabel, ook al omdat de rente is gedaald. We hebben uiteraard de nodige simulaties gedaan, maar zelfs bij een onwaarschijnlijke theoretisch sterke daling van de vastgoedprijzen te Brussel komt Befimmo nog niet in de problemen. Voorts is Befimmo moeiteloos in staat om te voldoen aan de convenanten die met de banken werden afgesloten.                  

Hoe financiert Befimmo zijn schuld? Vooral vast of vlottend?

De Blieck: Zowel vast als vlottend, al is het grootste deel van onze schuld vlottend. In het huidige klimaat van rentedalingen betekent dat natuurlijk een groot voordeel.                   

Indien u mocht herbeginnen, zou Befimmo voor dezelfde strategie kiezen, een nichespeler in een welbepaalde geografische markt?

De Blieck: Ja, want we zijn ervan overtuigd dat een strategie van pure player meer aandeelhouderswaarde schept dan een gediversifieerde strategie. Gediversifieerde spelers moeten immers aan arbitrage doen en arbitrages vernietigen aandeelhouderswaarde. Men moet zich permanent afvragen in welke niche men gaat kopen, met alle problemen van dien.                   

Hoeveel bedraagt de bezettingsgraad van Befimmo?

De Blieck: Momenteel ligt die op 97 %, waarbij ik moet aanstippen dat Befimmo ook de gebouwen die worden gerenoveerd bij deze berekening betrekt. Als we dat niet zouden doen, zou de bezettingsgraad nog hoger liggen. Onze bezettingsgraad schommelt al jaren tussen 95 en 98 %. Op dat vlak stellen er zich geen problemen.                  

Kunt u niet-verhuurde gebouwen tegen dezelfde voorwaarden verhuren als vroeger, of is er een terugval?

De Blieck: We hebben nog geen terugval gekend, al kan die nog komen. Het klopt wel dat het momenteel moeilijker is om leegstaande gebouwen te verhuren. Maar de Brusselse vastgoedmarkt is een van de stabielste van Europa. We hebben in België niet de excessen van het buitenland gekend.                  

Kunt u tot slot enkele redenen opsommen waarom de beleggers Befimmo moeten kopen?

De Blieck: Dat is een goede vraag. Traders hebben hier niets te zoeken, want beleggers moeten Befimmo kopen met een optiek op middellange of lange termijn. In tweede instantie mikken we op investeerders die risicoschuw zijn en die een vastgoedbevak met een zeer defensief profiel aan boord willen nemen. Het rendement van Befimmo ligt momenteel stukken hoger dan dat van een overheidsobligatie. Bovendien wil ik benadrukken dat vastgoed een veel betere bescherming tegen inflatie biedt dan een overheidsobligatie. Sommige experts stellen immers dat we aan de vooravond van een periode van hoge inflatie staan. In een dergelijke context is vastgoed een uitstekende belegging, omdat zowel de huren als de waarde van de gebouwen toeneemt. Bovenop de uitgekeerde dividenden kunnen meerwaarden op de verkoop van vastgoed de intrinsieke waarde per aandeel opkrikken. Befimmo is dus een ideaal aandeel voor wie als een goede huisvader belegt.                  

Bron: Trends