Geen tweede zitdag meer bij openbare verkopen

Het stond vorige week in alle kranten: de tweede zitdag bij openbare verkopen wordt vanaf volgend jaar afgeschaft. Voor premiejagers en ‘verdierepikkers’ lijkt de speeltijd voorbij.

Vanaf 1januari 2010 zal de openbare verkoop van woningen in principe in één zitdag plaatsvinden. Dat werd een tiental dagen geleden beslist in de Kamercommissie Justitie.

Het is de bedoeling om op die manier eindelijk komaf te maken met de lusteloze vertoning die zo’n eerste zitdag vaak is. Omdat kopers er algemeen vanuit gaan dat er toch sowieso een tweede zitdag volgt -wat overigens ook vaak het geval is- wordt er op een eerste zitdag vaak amper geboden. Heel wat kandidaat-kopers nemen zelfs de moeite niet om die dag aanwezig te zijn. Het gevolg is dat er meestal ook effectief een tweede zitdag nodig is om tot een goede verkoopprijs te komen.

Om die cirkelredenering te doorbreken, werd vorige week in de Kamercommissie Justitie de drastische beslissing genomen de tweede zitdag gewoon af te schaffen.

Schopt dit wetsvoorstel het in de komende maanden tot wet, dan zullen vanaf januari volgend jaar álle openbare verkopen volgens deze nieuwe procedure verlopen, of het nu om een vrijwillige, een gerechtelijke of een gedwongen openbare verkoop gaat.

Om alle kansen open te houden om tot de beste prijs te komen, wordt echter wél het recht op hoger bod gehandhaafd in het nieuwe wetsontwerp. Wordt er binnen de 15dagen zo’n hoger bod uitgebracht, dan volgt er nadien ook nog een tweede koopdag -de zogenaamde definitieve zitdag- waarop de koop finaal wordt afgehamerd. Dat recht op hoger bod is bij een vrijwillige openbare verkoop echter nooit verplicht.

Wil de verkoper haast zetten achter de verkoop, of is hij na de eerste zitdag tevreden over de bekomen prijs, dan kan hij het recht op hoger bod altijd intrekken. Enkel bij een gedwongen openbare verkoop kan aan dat recht niet worden getornd.

Om de bieders uit hun tent te lokken, voorziet het nieuwe wetsontwerp ten slotte ook in een systeem met premies. Als de notaris een instelprijs vastlegt -als een soort van geschatte verkoopwaarde- krijgt diegene die als eerste dat bedrag biedt, een premie van 1procent. Die premie is echter alleen opeisbaar wanneer hij het huis later ook effectief koopt. Dit systeem is volledig nieuw (zie ook ‘Geld verdienen op een openbare verkoop’).

De procedure om slechts met één koopdag te werken, daarentegen, is niet nieuw. In Limburg bijvoorbeeld is het al jaren de gewoonte om in het lastenkohier slechts in één zitdag te voorzien. In de praktijk blijkt dat echter vaak niet te werken.

De Limburgse notaris Jean-Luc Sneyers getuigt: ‘De interesse voor die eerste koopdag is meestal zodanig ondermaats dat we in 80procent van de gevallen wel genoodzaakt zijn om daarna nog een tweede zitdag aan te kondigen. Met de wettelijke afschaffing van de tweede koopdag en de mediacampagne die daaromtrent wordt gevoerd, hopen we een mentaliteitswijziging te bekomen bij de kopers en hen ervan te overtuigen dat de eerste zitdag de belangrijkste is. Enkel op die manier kan de vicieuze cirkel doorbroken worden.’

Tegenstanders vrezen dan weer dat het wegvallen van de tweede koopdag een negatieve invloed zal hebben op de prijsvorming. In de regio’s rond Leuven en Turnhout bijvoorbeeld werkt het systeem met twee zitdagen wél prima en draagt het volgens waarnemers ook daadwerkelijk bij tot een correcte prijsvorming. De overschakeling naar één zitdag zal daar wellicht een grotere mentale aanpassing vergen.

Los van deze overwegingen, hebben er ook andere elementen meegespeeld bij de totstandkoming van het wetsontwerp. De kosten bijvoorbeeld.

‘Elke zitdag brengt een aantal kosten mee’, legt notaris Marc Saubrie uit. ‘Aan publiciteit bijvoorbeeld kost elke koopdag al snel 1.500 tot 2.000 euro. Hoe meer zitdagen er zijn, hoe hoger dus de kosten voor de koper. De tweede zitdag schrappen, is dus duidelijk kostenbesparend.’

En het is ook tijdsbesparend. Niet alleen moeten kandidaat-kopers nog maar één werkdag opofferen in plaats van twee, ook voor de verkoper gaat alles sneller. Tussen de eerste en de tweede zitdag moeten er immers minstens 14dagen zitten en in de praktijk wordt dat vaak nog langer. Met een systeem van opeenvolgende koopdagen duurt het dus al gauw enkele weken langer voor een eigendom verkocht is.

Of het nieuwe wetsvoorstel het uiteindelijk ook in deze vorm zal halen, blijft voorlopig echter afwachten. Na de goedkeuring in de Kamercommissie Justitie moet immers nog de parlementaire behandeling volgen. Daar kan het voorstel nog altijd wijzigingen ondergaan, of in het ergste geval zelfs volledig sneuvelen.

Volgens waarnemers blijkt er vooral bij Open VLD nog enige twijfel te bestaan over het voorstel. Wordt zeker vervolgd…

Bron: De Standaard