Flatwoningen komt u meestal tegen in de vorm van appartementsrechten. De gezamenlijke belangen zoals verzekeringen, onderhoudskosten, schoonmaken en dergelijke behartigt men via een Vereniging van Eigenaars (VvE). Er zijn grote en kleine VvE’s en de meeste functioneren goed. Maar ja, overal is er wel eens een onenigheid, dus ook in een willekeurige VvE.

De splitsingsakte en de splitsingstekening vormen in de dagelijkse praktijk de ’wet’ bij een gebouw met appartementsrechten verenigd in een Vereniging van Eigenaars (VvE). De delen van eigendom van het gehele gebouw en meestal daaraan gelijk het aandeel dat iedere eigenaar van een appartementsrecht moet bijdragen aan de gemeenschappelijke exploitatiekosten, zijn in de splitsingsakte genoemd in de vorm van de zogenaamde breukdelen of percentages.

Over deze breukdelen of percentages, op basis waarvan de verscheidene eigenaren servicekosten betalen, bestaat regelmatig onenigheid in de VvE. Tot voor enkele jaren was het bijna onmogelijk om deze aandelen te wijzigen, omdat iedereen in een VvE (unaniem) het daarmee eens moest zijn. Sinds 1 mei 2005 is dit mogelijk met 4/5 van alle stemmen in een VvE.

Maar u heeft problemen met een VvE, waarin naar uw mening de verdeling van gemeenschappelijke kosten niet klopt. In de jaarvergadering van de VvE werd namelijk de begroting 2008 goedgekeurd. Hierin werd gesteld dat alle appartementseigenaren een gelijk aandeel zullen betalen voor de kosten van de tuin en de parkeerkelder. De gelijke kostenverdeling van de parkeerkelder blijkt in strijd met de splitsingsakte, die een kostenverdeling naar gelang de verdeling van breukdelen voorschrijft. Ook over de kostenverdeling van de tuin, die blijkbaar niet duidelijk als gemeenschappelijk in de splitsingsakte staat, heerst onduidelijkheid. De VvE wil die kosten gelijkelijk over de diverse eigenaren verdelen en u vindt dat dit pro rata de breukdelen moet zijn.

Uiteindelijk komt de Rechtbank Breda er aan te pas en deze doet op 15 januari 2009 (nummer 489205ov08-1637) een uitspraak.

Met de begroting 2008 maakt hij korte metten. Die is gebaseerd op een gelijkelijke kostenverdeling van de parkeerkelder en dat staat haaks op de bepalingen van de splitsingsakte. Dus die begroting vernietigt hij heel formeel, want hij stelt dat een gelijkelijke kostenverdeling begrijpelijker zou zijn omdat de parkeerplaatsen alle even groot zijn. Dan de tuin. Ervan uitgaand dat die binnentuin gemeenschappelijk zou zijn, zouden de kosten pro rata de breukdelen ten laste van de eigenaren komen. Ook hier vindt de rechter dat iedere eigenaar evenveel gebruik maakt van die tuingedeelten en daarom evenveel in de kosten ervan moet bijdragen. Dat vindt hij dus redelijk en daarmee kan deze VvE het doen.

Met deze kwestie is aangetoond dat het vaststellen van de breukdelen of percentages van eigendom en bijdragen in de gemeenschappelijke kosten bij het opstellen van een splitsingsakte belangrijk is. Want anders leidt dit tot onenigheid. En, is er eenmaal onenigheid, dan is het voor iedereen (denk aan verkoop) belangrijk om de splitsingsakte met 4/5 meerderheid als nog te wijzigen. Dit is even een klus met een notaris, maar een goede kostenverdeling werkt in de praktijk altijd beter. Tevens kunt u dan de gehele splitsingsakte moderniseren.

Bron: De Telegraaf