Een paar wil een huis verkopen dat het geërfd heeft. De koper en de verkopers laten zich bijstaan door dezelfde notaris om het onderhandse verkoopcompromis op te stellen. Daarin staat dat het goed wordt verkocht ‘voor vrij, zuiver en onbelast’.

Pas na ondertekening van het compromis vraagt de notaris een hypothecair getuigschrift aan. Daaruit blijkt dat er twee vonnissen zijn die de afbraak van een gedeelte van de woning opleggen. De notaris brengt geen van beide partijen daarvan op de hoogte en verlijdt de notariële akte, waarin hij opneemt dat het goed ‘voor vrij, zuiver en onbelast’ verkocht kan worden. Pas wanneer de koper eigenaar wordt, komt die te weten dat hij delen van de aangekochte woning moet afbreken.

De eerste rechter oordeelt dat de overeenkomst is aangetast door dwaling en daarom nietig is. Ook worden de verkopers en de notaris veroordeeld tot terugbetaling van de verkoopprijs en een schadevergoeding. Zowel de notaris als de verkopers kunnen zich hiermee niet verzoenen en tekenen hoger beroep aan.

Het hof oordeelt dat de notaris had moeten controleren of het goed vrij, zuiver en onbelast was, alvorens de onderhandse verkoopakte te laten ondertekenen. Zodra hij weet had van de verplichting tot afbraak, had hij de betrokken partijen op de hoogte moeten brengen en zowel de koper als de verkopers op de juridische gevolgen moeten wijzen. Hij had zeker geen notariële akte mogen verlijden waarin staat dat het goed vrij en onbelast is, terwijl hij duidelijk op de hoogte was van het feit dat dit niet het geval was. Het hof is van oordeel dat de notaris een zware beroepsfout heeft gemaakt en de zwaarste aansprakelijkheid draagt in dit geval.

Ook oordeelt het hof dat de verkopers zelf in de fout zijn gegaan omdat zij de verplichting hebben om de koper zo goed mogelijk op de hoogte te brengen van de staat van het onroerend goed.

De koper gaat vrijuit in dit verhaal. Het hof oordeelt dat hem niets verweten kan worden, en dat hij zelf geen onderzoek moest doen naar de staat van het onroerend goed. Precies omdat hij zich liet bijstaan door een notaris en omdat de koper zelf geen toegang heeft tot het register waarin vonnissen tot afbraak vermeld worden.

Conclusie: Indien je als koper meer zekerheid wilt over het onroerend goed dat je wilt aanschaffen, of indien je als verkoper zeker wilt zijn dat je een ‘zuiver en onbelast’ goed verkoopt (zodat je later niet aansprakelijk gesteld kunt worden), laat je dan altijd bijstaan door een notaris. Die heeft immers juist als taak alle belangrijke informatie over het onroerend goed dat je wilt kopen of verkopen, op te vragen en mee te delen.

De informatieplicht van de notaris is intussen ook wettelijk vastgelegd in artikel 137 van het decreet van 18 mei 1999 betreffende de organisatie van de ruimtelijke ordening.

Coupe Advocaat ontrafelt wekelijks een waargebeurd spraakmakend juridisch vastgoedonderwerp in samenwerking met het advocatenkantoor Dehaese & Dehaese en de bouwsite Livios.be.

www.dehaese.be – www.livios.be

Bron: De Standaard