Op basis van de cijfers over de stedenbouwkundige vergunningen voor de eerste vier maanden van 2009 ging de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) voor de bouw van nieuwe woningen uit van een achteruitgang met 20% in vergelijking met vorig jaar. De statistieken van de eerste vijf maanden die zopas werden bekend gemaakt, tonen aan dat de achteruitgang een maand later tot 22% is opgelopen. Nochtans zijn volgens de VCB nu alle indicatoren gunstig om te bouwen. De hypothecaire rente ligt op een historisch laag punt. Ook de bouwkosten zijn aan het afnemen. Bovendien is er de tijdelijke verlaging van de BTW op nieuwbouw. Tenslotte heeft de Vlaamse regering de verzekering gewaarborgd wonen heringevoerd. De verzekering had van bij de heropstart een enorm succes.

Uiteindelijk was het jaar 2008 nog niet eens zo’n slecht jaar voor de Vlaamse woningbouw. Uiteindelijk werden vorig jaar nog altijd meer dan 35.000 nieuwe woongelegenheden vergund. Dat was wel heel wat minder dan in de piekjaren 2005 en 2006 toen voor ongeveer 42.000 nieuwe woongelegenheden een vergunning werd toegekend. Maar dat waren dan ook twee jaren met een uitzonderlijk hoge woningbouwactiviteit. Al bij al kon het aantal woningbouwvergunningen in 2008 – ondanks de kredietcrisis van het najaar – zich nog op een behoorlijk hoog niveau handhaven.

Voor 2009 ziet de situatie er in de woongebouwensector heel wat minder rooskleurig uit. Het jaar 2009 startte alvast onder een veel ongunstiger gesternte dan de voorbije jaren. Tijdens de eerste vijf maanden van dit jaar werden in Vlaanderen amper 11.852 nieuwe woningen vergund. Dat is bijna 22% minder dan tijdens de eerste vijf maanden van 2008. Als de trend van de eerste vijf maanden zich over gans 2009 doorzet, zullen wij tegen het einde van dit jaar geen 30.000 vergunningen voor nieuwe woningen krijgen. Het laatste jaar dat in Vlaanderen op jaarbasis minder dan 30.000 woongelegenheden werden vergund, was 2001.

Harde klappen voor appartementsbouw

Sedert 2002 worden in Vlaanderen elk jaar opnieuw meer flats dan huizen vergund. De Vlaamse woningbouwmarkt is grotendeels een appartementsmarkt geworden. De appartementsmarkt is jarenlang de drijvende kracht achter de Vlaamse woningbouw geweest. In 2006 werden op een jaar tijd maar liefst 25.000 nieuwe flats vergund en alleen al tijdens de eerste vijf maanden van 2006 11.360. Intussen heeft de appartementsmarkt zware klappen gekregen.

Tijdens de eerste vijf maanden van 2009 werden nog amper 6.305 vergunningen voor nieuwe flats toegekend. Op basis van de cijfers van de eerste vier maanden zag het ernaar uit dat de appartementsbouw in 2009 in vergelijking met 2008 met 18% zou dalen. De totaalcijfers van de eerste vijf maanden van 2009 geven een nog meer uitgesproken daling aan, met name met 23%.

Maar op Vlaams niveau blijft de appartementsbouw domineren omdat tegelijk ook de huizenmarkt veel aan belang inboet. Na 2002 ging ook de huizenbouw erop vooruit maar minder dan de appartementsbouw. De huizenbouw kent nu een dip – met nog amper 5.547 vergunningen tijdens de eerste vijf maanden van 2009 – die lager ligt dan we tijdens enig ander jaar van het eerste decennium van de 21ste eeuw hebben kunnen meemaken. In vergelijking met de eerste vijf maanden van 2008 komen we momenteel voor 2009 uit op een daling van ongeveer 20% in het aantal vergunningen voor nieuwe huizen.

De sterke daling van het aantal vergunningen voor nieuwe woongelegenheden wordt wel gedeeltelijk gecompenseerd door het fors toegenomen vergund volume voor de niet-woongebouwensector, een verzamelterm voor kantoor-, handels- en industriegebouwen. Volgens de recentste statistieken werden tijdens de eerste vijf maanden van 2009 in deze sector voor 19 miljoen m³ nieuwe gebouwen vergund, een toename met 30% in vergelijking met de eerste vijf maanden van 2008. Dit kan ertoe bijdragen dat de globale tewerkstelling in de Vlaamse bouw zich dit jaar nog relatief goed kan handhaven.

Oost-Vlaanderen beperkt verlies in 2009

In Oost-Vlaanderen evolueerde de bouw van nieuwe woongelegenheden op ongeveer dezelfde manier als voor gans Vlaanderen. Dat betekent dat ook in Oost-Vlaanderen de appartementsbouw piekte in 2006. Dat jaar werden in de provincie Oost-Vlaanderen maar liefst 6.000 nieuwe flats vergund, d.i. meer dan een verdubbeling in vergelijking met de eerste jaren van het decennium. In 2008 daalde het aantal vergunningen voor nieuwe flats in Oost-Vlaanderen andermaal onder de 4.000 en tijdens de eerste vijf maanden van 2009 verminderde het aantal vergunningen voor nieuwe flats verder tot 1.475.

In vergelijking met de appartementsbouw ging de huizenbouw in Oost-Vlaanderen er tijdens het eerste decennium van deze eeuw veel minder fors op vooruit. Op jaarbasis steeg het aantal vergunningen voor nieuwe huizen van circa 3.800 tot maximaal 5.000 (met name in 2005). In 2008 daalde het aantal vergunningen voor nieuwe huizen in Oost-Vlaanderen andermaal tot circa 4.000. Tijdens de eerste vijf maanden van 2009 werden in Oost-Vlaanderen 1.562 vergunningen voor nieuwe huizen toegekend. Opvallend is wel dat in Oost-Vlaanderen het aantal vergunde huizen momenteel hoger ligt dan het aantal vergunde flats. Dat was reeds het geval in 2008. In 2009 komt deze trend nog duidelijker tot uiting. Wat eveneens opvalt, is dat Oost-Vlaanderen tijdens de eerste vijf maanden van 2009 het verlies tegenover 2008 nog enigszins heeft kunnen beperken: tot -11% voor de appartementsbouw en tot -7% voor de huizenbouw.

Verscherpte crisis in West-Vlaanderen

De provincie West-Vlaanderen gaat al enkele jaren in tegen de algemene tendensen op de Vlaamse woningbouwmarkt. Het aantal vergunde flats steeg er veel minder sterk dan gemiddeld in Vlaanderen. Bovendien hield de stijging slechts aan tot in het jaar 2005. Vanaf 2006 is het aantal vergunde flats in West-Vlaanderen er jaar na jaar op achteruitgegaan, met als dieptepunt de eerste vijf maanden van 2009 met nog slechts 1.390 vergunningen voor nieuwe flats. Dat is maar liefst 36% minder dan tijdens de eerste vijf maanden in 2008. De crisis in de appartementsbouw treft West-Vlaanderen scherper dan gemiddeld.

Bovendien is de huizenbouw in West-Vlaanderen relatief beperkt in vergelijking met de appartementsbouw. In West-Vlaanderen ging het aantal vergunningen voor nieuwe huizen helemaal in het begin van deze eeuw er licht op vooruit van ongeveer 3.000 tot maximaal 4.000. Specifiek voor West-Vlaanderen viel wel op dat de huizenbouw er nog tot 2008 redelijk goed stand hield. In 2008 werden in West-Vlaanderen opnieuw 3.841 nieuwe huizen vergund.

Maar het ziet er nu naar uit dat de West-Vlaamse huizenbouw de crisis in de West-Vlaamse appartementsbouw in 2009 niet meer zal kunnen opvangen. Het aantal vergunningen voor nieuwe huizen daalde in West-Vlaanderen tijdens de eerste vijf maanden van 2009 tot amper 1.122, een achteruitgang met maar liefst 34% in vergelijking met de eerste vijf maanden van 2008. In vergelijking met vorig jaar gaat de West-Vlaamse huizenbouw er dus ongeveer even sterk op achteruit als de West-Vlaamse appartementsbouw.

Eerdere analyses van de VCB hebben uitgewezen dat om de West-Vlaamse bouw- en vastgoedmarkt goed te vatten kust- en niet-kustgemeenten best apart worden behandeld. Meer dan de helft van de West-Vlaamse flats worden in de kustgemeenten gebouwd. De appartementsbouw in West-Vlaanderen is in de loop van het eerste decennium wel sterk toegenomen in de gemeenten die niet aan de kust zijn gelegen, maar is aan de kust zelf relatief stabiel gebleven en tussen 3.000 en 3.800 vergunningen per jaar blijven schommelen, met een enkele piek tot 4.583 vergunningen in 2004. Maar voor 2009 zijn nog geen gemeentelijke cijfers beschikbaar zodat we het onderscheid tussen kust- en niet-kustgemeenten voor dit jaar nog niet kunnen maken.

Vergunde renovaties blijven relatief stabiel

Het aantal woningrenovaties waarvoor een vergunning is vereist, is de laatste vijf jaar relatief stabiel gebleven. In Vlaanderen werden jaarlijks ongeveer 18.000 vergunningen voor woningrenovaties toegekend. In Oost-Vlaanderen schommelde het aantal vergunde woningrenovaties de laatste jaren tussen 4.500 en 4.900, in West-Vlaanderen tussen 3.600 en 4.000.

Binnen deze vork lag het aantal vergunde woningrenovaties in 2008 aan de hoge kant. Maar de cijfers voor de eerste vijf maanden van 2009 geven in vergelijking met de eerste vijf maanden van 2008 eerder een daling aan: -6% voor Vlaanderen, -4% voor Oost-Vlaanderen en -9% voor West-Vlaanderen. De dalende trend is wel veel minder uitgesproken dan voor nieuwbouwwoningen.

Bovendien vormt het aantal vergunde renovaties slechts een fractie van het totaal aantal woningrenovaties. Heel wat kleinere ingrepen zijn immers niet vergunningsplichtig. Uit eerdere consumentenenquêtes van de VCB was gebleken dat het totaal aantal renovaties toen vier keer hoger lag dan het aantal renovaties met een stedenbouwkundige vergunning. Op dit ogenblik zal deze verhouding zelfs nog hoger liggen. Zo hebben de distributienetbeheerders in Vlaanderen in 2008 in totaal 148.035 premies voor energiebesparende investeringen toegekend. Deze investeringen hadden bijna allemaal betrekking op renovatiewerken, zoals de vervanging van enkel glas door hoogrendementsglas, van een verwarmingsketel door een condensatieketel en de plaatsing van dakisolatie. Voor dergelijke werken is geen stedenbouwkundige vergunning vereist.

Bouwen per maand 104 euro goedkoper

De hypothecaire rente ligt nu terug op een historisch laag punt van 4,5%. Vanaf het jaar 2000 is de Abex-index die de evolutie van de totale bouwkost weergeeft, elk jaar opnieuw sneller gestegen dan de consumptie-index, voornamelijk omwille van de fors stijgende prijzen van de bouwgrondstoffen. De VCB stelt vast dat aan deze steeds verder uit elkaar lopende evolutie van bouwkost en inflatie in 2008 een einde is gekomen. Er is nog nauwelijks inflatie en ook in de bouw lijken de prijzen zich te stabiliseren en voor bepaalde producten zelfs te dalen. Tenslotte is er de tijdelijke verlaging van het BTW-tarief op een eerste schijf van 50.000 euro.

Al deze factoren zorgen ervoor dat bouwen nu goedkoper is dan voorheen. De VCB heeft berekend dat men momenteel door de combinatie van lagere prijzen en lagere rente 104 euro per maand minder moet aflossen voor een woning dan vorig jaar. Voor wie op dit ogenblik een nieuwe woning laat bouwen, komt het erop aan werken en facturen maximaal voor het jaareinde te regelen vermits hierop zeker nog een lager BTW-tarief komt.

Het laten bouwen van een woning met een laag energiepeil (een E70-peil bijvoorbeeld) is duurder dan het laten bouwen van een E100-woning (de huidige maximumnorm) en leidt dus tot een hogere maandelijkse aflossing van de hypothecaire lening. Maar deze meerkost wordt grotendeels gecompenseerd door de lagere energie-uitgaven. Volgens berekeningen van de VCB bedraagt het uiteindelijk kostenverschil tussen een E100-woning en een energiezuinigere E70-woning amper 7 euro per maand. De VCB raadt dan ook aan nu meteen voor een woning met een lager energiepeil te kiezen.

Verzekering biedt zekerheid voor afbetaling

Uit het hoger aantal aanvragen voor sociale leningen blijkt dat steeds meer Vlamingen het moeilijk hebben om een hypothecaire lening aan te gaan. Daarnaast zijn er de vele Vlamingen die nu nog wel financieel in staat zijn een lening aan te gaan maar omwille van de economische crisis vrezen hun werk te verliezen, tijdelijk werkloos te worden en vandaar nog moeilijk hun hypothecaire lening te kunnen afbetalen.

Voor dit laatste probleem bestaat intussen een oplossing: de verzekering gewaarborgd wonen die de vorige regering nog op de valreep heeft heringevoerd. Tijdens de jaren voorheen – in een economisch florissante periode – waren er ongeveer 4.500 aanvragen per jaar naar deze verzekering. Van april tot en met juli van dit jaar waren er 5.550 aanvragen, wat neerkomt op meer dan een verdrievoudiging. De verzekering beantwoordt in de huidige economisch moeilijkere periode duidelijk aan een behoefte. In dit verband is het ook belangrijk dat de verzekering nu openstaat voor alle opdrachtgevers die een energiezuinige woning met een E-peil van 70 en lager laten bouwen, ongeacht hun inkomen.

Bron: Vlaamse Confederatie Bouw, Marc Dillen, directeur generaal