OVERHEID WIL INVESTERINGEN IN VASTGOED AANMOEDIGEN

De regering heeft recent een economisch herstelplan gelanceerd. Daar is ook een aantal maatregelen bij dat betrekking heeft op woningen. We zetten ze voor u op een rij.

Verlaagde btw op nieuwbouw Te vervullen voorwaarden Te vervullen formaliteiten Niet verwarren! Verlaagde btw op afbraak met heropbouw Aanmoediging energie-besparende investeringen Toevoeging isolatie van muren en vloeren Spreiding in de tijd Extra fiscale voordelen voor groene leningen Verdeling tussen echtgenoten / wettelijk samenwonenden

Om de economie nieuw leven in te blazen, is het belangrijk dat het vertrouwen van de consument wordt hersteld. De consument, u en ik dus, moet opnieuw geld uitgeven. Dat geldt trouwens ook voor de bedrijven, die opnieuw moeten investeren. Om dat doel te bereiken, heeft de regering een aantal maatregelen genomen in de sector van de woningbouw. Het meest in het oog springend is de tijdelijke btw-verlaging op privénieuwbouw. Maar er zijn ook andere interessante maatregelen, die we voor u hierna toelichten.

Het Koninklijk Besluit van 10 februari 2009, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2009, voorziet in een tijdelijke verlaging van de btw op de bouw van nieuwe woningen. Meer bepaald wordt de eerste schijf van 50.000 EUR onderworpen aan een btw-tarief van 6 % in plaats van 21 %. U zult dus maar 6 % btw moeten betalen op om het even welke schijf van 50.000 EUR van de facturen die u hebt voor een nieuwbouw. Dat levert u een belastingbesparing van maximaal 7500 EUR op. Let wel, deze verlaging geldt enkel tot eind 2009. Deze tijdelijke btw-verlaging is zowel van toepassing als u een nieuwe woning bouwt, als wanneer u een nieuwe woning koopt met btw (bijvoorbeeld van een bouwpromotor).

De btw-verlaging tot 6 % op de eerste schijf van 50.000 EUR is wel onderworpen aan de volgende voorwaarden.

1. De nieuwe woning moet de vaste privéwoning worden van de bouwheer of de koper. U moet de nieuwe woning dus zelf gaan bewonen. De btw-verlaging geldt niet wanneer u de woning zal verhuren. U zult eveneens 21 % btw moeten betalen als u de nieuwe woning zowel privé als beroepsmatig gebruikt en het privégebruik bijkomstig is. Denk aan iemand met een zelfstandig beroep die meer dan de helft van zijn woning voor zijn beroepsactiviteit gebruikt.
2. In het nieuwe Koninklijk Besluit lezen we eveneens dat de bouwheer of de koper zijn domicilie ‘zonder uitstel’ moet vestigen in de nieuw opgerichte of gekochte woning. Wat betekent dat, ‘zonder uitstel’? Hoewel het Koninklijk Besluit dat niet specificeert, wordt aangenomen dat u zich moet laten domiciliëren op het adres van de nieuwe woning vanaf het ogenblik dat u de nieuwe woning redelijkerwijze kan bewonen.
3. Een derde voorwaarde is dat u minstens vijf jaar moet blijven wonen op het adres van de nieuw gebouwde of nieuwe gekochte woning.
4. Ten slotte moeten de werken in ieder geval worden uitgevoerd door een geregistreerde aannemer.

Hoe krijgt u de btw-verlaging indien u aan alle voorwaarden voldoet? De fiscus heeft daarover op 20 februari 2009 een toelichting gegeven.

Als u een woning bouwt, dan moet u als bouwheer (of uw vertegenwoordiger, bijvoorbeeld uw architect) een verklaring indienen, bij voorkeur bij het btw-controlekantoor van de plaats waar de nieuwe woning gelegen is. U moet voor deze verklaring gebruikmaken van het speciale formulier 121/1, dat beschikbaar is op http://www.myminfin.be. Het btw-kantoor zal vervolgens op de door u ingevulde en ondertekende verklaring een ontvangstmelding en een referentienummer aanbrengen. U zult nadien een kopie krijgen van het btw-kantoor. Op deze kopie moet u het bedrag (maximaal 50.000 EUR) vermelden waarop 6 % btw kan worden toegepast. U moet de kopie van het formulier vervolgens overhandigen aan de aannemer, die dan het verlaagde tarief effectief kan toepassen.

Als u een nieuwe woning koopt, zal de verkoper (bijvoorbeeld de bouwpromotor) de verklaring moeten indienen. Hij moet dat doen via het formulier 121/2, eveneens beschikbaar op http://www.myminfin.be. U moet als koper die verklaring aanvullen en mee ondertekenen. De verklaring moet naar het btw-controlekantoor worden gestuurd waaronder de verkoper ressorteert – dus niet het btw-kantoor van de plaats waar de nieuwe woning gelegen is. Het btw-kantoor zal op de verklaring een ontvangstmelding en referentienummer zetten en een kopie bezorgen aan de verkoper.

Voor alle duidelijkheid voegen we eraan toe dat er voor verbouwingen van privéwoningen die minstens vijf jaar oud zijn eveneens een verlaagd btw-tarief van 6 % geldt. Goed om weten, is dat deze verlaging niet alleen geldt voor de eerste schijf van 50.000 EUR. 

Welk btw-tarief moet worden toegepast als u een nieuw deel aan uw woning laat bouwen? De fiscus hanteert daarvoor een oppervlaktecriterium. Wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, dan kan het 6 % btw-tarief worden toegepast. Is de oppervlakte van het nieuwe deel groter dan het oude deel, dan moet het 21 % btw-tarief worden toegepast. Bovendien geldt het 6 %-tarief enkel als het nieuwe gedeelte niet onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren. Het nieuwe gedeelte van het gebouw moet het oude gedeelte aanvullen en er dus betreffende aanwending van het gebouw één geheel mee vormen. Het kan dus ook gaan over de aanbouw van een garage aan een privéwoning of een bijkomende bergruimte of logeerkamer.

Er is sinds 1 januari 2007 een verlaagd btw-tarief van 6 % van toepassing op de afbraak en de heropbouw van woningen. Die maatregel heeft tot doel de verkrotting van woningen tegen te gaan. Waarover gaat het? Als u een (krot)woning afbreekt om een nieuwe privéwoning te bouwen, dan kunt u voor die werken het verlaagde btw-tarief van 6 % krijgen. Er geldt geen beperking tot 50.000 EUR en u moet de nieuwe woning niet zelf bewonen. U mag ze dus eveneens verhuren. Het is wel nodig dat de woning gelegen is in een van de 32 zogenaamde centrumsteden (Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Bergen, La Louvière, Seraing en Luik, Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst, Mechelen en St.-Niklaas, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel en Etterbeek). Het is voldoende dat de woning gelegen is in een van deze steden. Belangrijk is dat het niet moet gaan om een achtergestelde wijk. Dat betekent dat u voor een woning die afgebroken en heropgebouwd wordt in een goede buurt in een van deze 32 steden ook het verlaagde btw-tarief van 6 % krijgt. Ook nu moeten de werken uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer. Voert u zelf de werken uit of met een niet-geregistreerde aannemer, dan betaalt u het volle btw-tarief van 21 %. Belangrijk is dat de regering beslist heeft om deze btw-verlaging tijdelijk, tot eind 2009, tot heel België uit te breiden. Als u dus een woning afbreekt en een nieuwe privéwoning opbouwt, dan kunt u de werken aan 6 % btw laten uitvoeren in om het even welke gemeente of stad. Die uitbreiding naar het hele grondgebied geldt, zoals gezegd, slechts tot eind 2009. Om ervan te kunnen genieten, zult u er dus vlug bij moeten zijn.

Als u door een geregistreerde aannemer energiebesparende investeringen laat uitvoeren aan uw woning, krijgt u daarvoor sinds een aantal jaren een belastingvermindering van 40 % van de werkelijk gedane uitgaven. Het gaat onder andere om de isolatie van het dak, de installatie van zonnepanelen, het vervangen van een oude stookketel, de plaatsing van dubbel glas en van thermostatische kranen. Het fiscale voordeel is beperkt tot 2770 EUR per jaar en per woning. Voor de plaatsing van zonnepanelen wordt dat maximum opgetrokken tot 3600 EUR per jaar en per woning. De vermelde maxima zijn de bedragen die gelden voor inkomstenjaar 2009; ze worden elk jaar geïndexeerd. 

De regering heeft nu beslist om deze energiebesparende investeringen verder aan te moedigen. Daarvoor heeft ze volgende maatregelen getroffen.

De isolatie van muren en vloeren wordt tijdelijk toegevoegd aan de lijst van energiebesparende investeringen met fiscaal voordeel. Let wel, deze uitbreiding geldt slechts voor de uitgaven met betrekking tot de werken van muur- en vloerisolatie betaald in 2009 en 2010.

Het was al mogelijk om de betalingen van de energiebesparende investeringen te optimaliseren door deze te spreiden in de tijd. Dat werd door de fiscus toegestaan, hoewel daar geen wettelijke basis voor bestond. Op die manier kon u voor één investering gedurende twee of drie opeenvolgende jaren het belastingvoordeel krijgen. De regering heeft beslist om de spreiding op een wettelijke manier te regelen. Het komt er op neer dat de belastingvermindering voor één energiebesparende investering aan uw woning over vier jaar kan worden gespreid. Voorwaarde is wel dat de woning meer dan vijf jaar in gebruik is. Stel, u hebt in 2009 zonnepanelen laten plaatsen op uw (minstens vijf jaar oude) woning. De werken, uitgevoerd door een geregistreerde aannemer, bedragen 20.000 EUR (btw inbegrepen). U krijgt daarvoor een fiscaal voordeel van 40 % of 8000 EUR. Voor 2009 is uw belastingvermindering gelijk aan het maximum van 3600 EUR. U mag het surplus van de belastingvermindering, of 4400 EUR, overdragen naar 2010. Voor 2010 geldt er weer een maximum van (te indexeren) 3600 EUR. De laatste schijf van 800 EUR kan dan in 2011 in mindering worden gebracht. In ons voorbeeld gebeurt de spreiding over drie jaar. Als het factuurbedrag van de werken meer dan 27.000 EUR zou bedragen, hebt u de spreiding over het maximum van vier jaar nodig. Voor alle duidelijkheid, voor een woning die meer dan vijf jaar in gebruik is, is het niet nodig dat u de betaling van de werken spreidt. U kunt dus alles in één keer betalen en de totale belastingvermindering spreiden over maximaal vier jaar.

Als u bij de bank een lening afsluit tussen 1 januari 2009 en 31 december 2011 om een energiebesparende investering te financieren, dan krijgt u daarvoor een interestbonificatie van 1,5 %. Als u bijvoorbeeld leent aan een interest van 4,5 %, dan zult u maar 3 % interest moeten betalen. Op welke manier deze bonificatie precies zal worden toegepast, moet nog worden uitgewerkt in een Koninklijk Besluit. Goed om weten, is dat een lening voor energiebesparende investeringen die betrekking hebben op uw eigen en enige woning in ieder geval in aanmerking komt voor de woonbonus. Dat betekent dat de betaalde interesten en kapitaalaflossingen aftrekbaar zijn ten belope van 2770 EUR per kredietnemer. 

Het surplus van de interesten dat niet in aanmerking komt voor de interestbonificatie en dat werkelijk wordt betaald, de 3 % in ons voorbeeld, komt in aanmerking voor een belastingvermindering van 40 %. Let wel, dit voordeel kan niet worden gecombineerd met de woonbonus. 

Stel, u bent getrouwd of u woont wettelijk samen en u laat energiebesparende werken uitvoeren aan een woning die alleen uw eigendom is. Uw belastbare inkomen op jaarbasis is gelijk aan 30.000 EUR, dat van uw partner aan 20.000 EUR. Hoe wordt de belastingvermindering voor die energiebesparende investering dan verdeeld? Tot en met inkomstenjaar 2008 was het zo dat de belastingvermindering moest worden omgedeeld in functie van het aandeel van elke echtgenoot / wettelijk samenwonende partner in het kadastraal inkomen van de woning waaraan de energiebesparende werken werden uitgevoerd. Als de echtgenoten / wettelijk samenwonende partners elk voor de helft eigenaar zijn, dan hebben ze op die manier elk recht op 50 % van de belastingvermindering. Als de woning eigendom is van één echtgenoot/wettelijk samenwonende partner, zoals in ons voorbeeld, dan moet deze de volledige belastingvermindering toepassen. Vanaf inkomstenjaar 2009 komt hierin verandering. De verdeling van de belastingvermindering voor energiebesparende investeringen gebeurt voortaan in functie van het belastbare inkomen van elke echtgenoot / wettelijk samenwonende partner ten opzichte van de som van de belastbare inkomsten van de beide echtgenoten / wettelijk samenwonende partners. Er wordt dus niet meer gekeken naar de eigendomsverhouding. Toegepast op ons voorbeeld betekent dit dat u drie vijfde (30.000/50.000) van de belastingvermindering krijgt en uw partner twee vijfde.

Bron: Trends