De looptijd van hypotheken wordt steeds langer. Een goede zaak voor de banken, maar niet altijd voor de consument.

In 2004 werd nog 60procent van de woonkredieten afgesloten met een looptijd van 20jaar. Maar de hegemonie van 20-jarige kredieten lijkt ondertussen verleden tijd. De jongste jaren nemen steeds meer gezinnen hun toevlucht tot leningen op 25 of 30jaar om de aflossing betaalbaar te houden. Bij ING bijvoorbeeld werd dit jaar 38procent van de nieuwe woonleningen afgesloten met een looptijd van 25 of 30, terwijl het aantal leningen op 20jaar teruggevallen is tot 20procent. En bij BNP Paribas Fortis zijn zelfs al leningen mogelijk met een looptijd tot 40jaar.

In de praktijk blijven leningen met een looptijd van meer dan 30jaar voorlopig nog uitzonderingen. Maar als het aan de banksector ligt, mag ook de grens van 30jaar sneuvelen. Op vraag van de beroepsverenigingen voor het krediet legde Marc Verwilghen (Open VLD) eerder dit jaar een wetsvoorstel neer in de Senaat om de geldigheidsduur van een hypothecaire inschrijving, die vandaag beperkt is tot 30 jaar, te verlengen tot 50 jaar. Door die verlenging zouden leningen met een langere looptijd niet meer ‘herschreven’ moeten worden na 30jaar, wat vandaag wel het geval is. Dat vormt een rem op de ontwikkeling van kredieten met een langere looptijd.

Voor jonge gezinnen lijkt het op het eerste gezicht een goede zaak dat alle obstakels worden weggenomen voor kredieten met looptijd van meer dan 30jaar. Want lenen met een lange looptijd lijkt voor hen vaak de enige mogelijkheid om zonder spaargeld eigenaar te kunnen worden van een eigen woning. In werkelijkheid hebben leningen met een ultralange looptijd echter ook een enkele belangrijke nadelen. We zetten ze op een rijtje

1. Lange looptijd, dure lening

Ten eerste zijn leningen met een looptijd van 25jaar of langer erg duur. En wel op twee manieren. Om te beginnen ligt de rentevoet bij deze kredieten hoger dan bij kredieten met een kortere looptijd. Bij BNP Paribas Fortis bijvoorbeeld bedraagt het tarief voor een lening met vaste rentevoet 5,50 procent als gekozen wordt voor een krediet op 20jaar. Voor een krediet op 30jaar is dat al 5,75 procent en bedraagt de looptijd 40jaar dan stijgt de rente zelfs tot 6procent.

Los van het tarief zijn langlopende leningen ook duurder omdat er gedurende een langere periode interest moet worden betaald op het ontleende kapitaal. En dat scheelt een slok op de borrel. Leen je bijvoorbeeld 200.000 euro op 20jaar tegen een vaste rente van 5,50 procent dan betaal je over de hele looptijd bekeken een bedrag van 326.496 euro af. Leen je datzelfde bedrag op 40jaar tegen een rente van 6procent dan heb je aan het einde van de rit 517.824 euro terugbetaald. In het eerste geval betaal je in het totaal 126.496 euro rente aan de bank. In het tweede geval zal je na 40jaar 317.824 euro aan rente betaald hebben. Dat is 2,5 keer zoveel.

2. Lange looptijd, amper kapitaal afgelost na 10 jaar

Leningen met een erg lange looptijd hebben ook het nadeel dat tijdens er de eerste 10jaar een verwaarloosbaar klein bedrag aan kapitaal wordt afgelost. Laat ons daar weer even ons voorbeeld bijhalen. Voor onze lening van 200.000 euro op 20jaar betaal je elke maand een vast bedrag af van 1.360,40 euro en heb je na tien jaar ongeveer 35procent van het kapitaal afgelost (73.862 euro). Dat is het spaarpotje dat je hebt opgebouwd via de aflossing van de lening.

Leen je datzelfde kapitaal op 40jaar dan betaal je per maand weliswaar iets minder af, namelijk 1.078,80 euro, maar heb je na tien jaar nog geen tiende van het kapitaal afgelost (17.024 euro). Bij een herverkoop van de woning na tien jaar zal je dus nog bijna het volledige ontleende kapitaal moeten aflossen aan de bank. Of anders gezegd: je hebt amper iets opgebouwd voor jezelf.

Vooral in een omgeving van dalende of stagnerende vastgoedprijzen is dat geen prettig perspectief. En in zo’n periode lijken we stilaan aanbeland te zijn. Nadat de vastgoedprijzen tijdens de eerste jaren van deze eeuw de pan uitswingden, stellen waarnemers op de vastgoedmarkt nu vast dat de prijzen stabiliseren.

Concreet moeten vastgoedkopers die een lening op 40jaar afsluiten er rekening mee houden dat ze de eerste 10 jaar van hun lening amper vermogen opbouwen voor zichzelf. Daartegenover staat dat ze door hun eigendomsakte al wel verantwoordelijk zijn voor de specifieke eigenaarskosten van hun huis, zoals grote herstellingswerken aan dak en ramen, onroerende voorheffing, schuldsaldoverzekering,…

3. Lange looptijden, stijgende vastgoedprijzen

Ten slotte blijkt een verlenging van de duurtijd van de woonkredieten in de praktijk ook aanleiding te geven tot een snellere stijging van de woningprijzen. ‘Kredieten met een langere looptijd lijken in eerste instantie een voordeel voor jonge gezinnen en eenoudergezinnen’, legt de Brusselse notaris Olivier De Clippele uit. ‘Daardoor kunnen ze de afbetaling over een langere periode spreiden en wordt de aankoop haalbaar. In de praktijk vertaalt die stijgende afbetalingscapaciteit zich echter onmiddellijk in een stijging van de woningprijzen. Zo zien we in de Europese landen waar leningen met ultralange looptijden al geruime tijd gangbaar zijn, zoals Spanje, Nederland en Zwitserland, dat de woningprijzen systematisch sterker gestegen zijn dan bij ons. Die sterk stijgende woningprijzen maken het voor iets oudere mensen nog moeilijker om eigenaar te worden, omdat zij gezien hun leeftijd geen lening meer kunnen afsluiten met zo’n lange looptijd’, waarschuwt de notaris.

Vanuit die bekommernis diende notaris De Clippele, tevens Brussels parlementslid, een voorstel voor decreet in dat aan de banken een bijkomende taks oplegt wanneer ze een krediet toestaan met een looptijd langer dan 30jaar. Kredieten op 40jaar zouden door deze taks niet meer rendabel zijn voor de bank.

Bron: Standaard