We krijgen maar niet genoeg van de Belgische vastgoedbevaks. Dat hoeft niet te verbazen, want het gemiddelde nettodividendrendement bedraagt 6,6 procent. Belangrijk om weten is dat het risico van deze vastgoedbevaks beperkt is en dit ondanks alle doemberichten over de vastgoedsector wereldwijd en in ons land. Dit is het meest cruciale element in de beoordeling: de vergoeding voor het risico dat we lopen, wordt ruimschoots vergoed. Dat was in de voorbije drie jaar regelmatig anders.

Deze keer belichten we Leasinvest Real Estate, een vastgoedbevak met een beurswaarde van 200 miljoen euro die door Ackermans & van Haaren gecontroleerd wordt. De koers bedraagt 50,50 euro en de bevak noteert op Euronext Brussel. De portefeuille bestaat voor 63 procent uit kantoren, voor 21 procent uit semi-industriële gebouwen en voor 16 procent uit commercieel vastgoed. Op geografisch vlak bevindt 61 procent van de portefeuille zich in België, de rest situeert zich in het groothertogdom Luxemburg. Dat laatste is heel specifiek voor Leasinvest RE. Door de overname van Dexia Immo Lux in 2006 verwierf Leasinvest RE een stek in Luxemburg en dat heeft het bedrijf geen windeieren gelegd.

De vastgoedbevak concentreerde zich sterk op de herontwikkeling van dat Luxemburgse vastgoed. Zo bouwde ze een bijkomende opslagruimte en extra kantoren op de CFM-site in het zuiden van Luxemburg, goed voor een toename van de huur met 75 procent. En dus ook van de waarde ervan.

Dezelfde strategie wordt toegepast op een stuk grond aan de overkant van de drukke verkeersweg (de Biansite). Daar krijgt een gebouw met twee vleugels er een derde bij. Die nieuwe vleugel komt op de bovengrondse parking en wordt in de loop van de volgende weken afgewerkt.

Heel belangrijk is dat Leasinvest RE enerzijds onderhandelt met een huurder voor het volledige gebouwencomplex. Anderzijds wordt er ook gesproken met een mogelijke koper. Verkoop of niet, zodra het gebouw is afgewerkt, zal Leasinvest RE op deze site een boekhoudkundige meerwaarde kunnen boeken. Een niet te versmaden voordeel in deze moeilijke tijden, want door de stijging van de geëiste huurrendementen moeten de meeste vastgoedbevaks minwaarden boeken. Deze Luxemburgse meerwaarde zal voor Leasinvest RE voldoende groot zijn om de minwaarden te compenseren.

Ook zal de bevak dit jaar profiteren van verschillende overnames die ze de voorbije maanden verrichtte. Die zullen het huurinkomen met ongeveer 12 procent doen stijgen. Dat huurinkomen voor 2009 is eveneens minder kwetsbaar, aangezien er weinig huurcontracten vervallen. Zo voorzien we in 2009 een toename van het uitkeerbare resultaat, wat het nettodividend op minimaal 3,30 euro moet brengen.

Wat moeten we nu onthouden over Leasinvest RE? Het is een vastgoedbevak met een goed gediversifieerde portefeuille. Het nettodividendrendement bedraagt 6,5 procent. Daarnaast noteert de koers met een (te hoge) discount van 24 procent tegenover de intrinsieke waarde.

We herhalen even dat een vastgoedbevak een gesloten fonds is dat in alle soorten van vastgoed kan beleggen, geen belasting betaalt, minstens 80 procent van de operationele winst moet uitkeren en een maximale schuldgraad (schuld tegenover waarde van het vastgoed) van 65 procent heeft. Op het dividend moet een roerende voorheffing van 15 procent worden betaald.

De vastgoedbevak zal dit jaar profiteren van  de overnames  die ze de laatste maanden verrichtte.

Bron: De Morgen