Toen eind september het West-Vlaamse bouwbedrijf Terco failliet ging, bleek dat sommige klanten een voorschot van 75.000 tot 125.000 euro hadden betaald voor een woning die nog moest worden gebouwd. Dat geld zijn ze waarschijnlijk definitief kwijt. Zo’n ramp kan je als bouwheer nochtans voorkomen door na te gaan of het bouwbedrijf wel degelijk de woningwet, ook de wet-Breyne genoemd, respecteert. Volgens deze wet mag het voorschot dat een aannemer vraagt, maximum 5% van de totale prijs bedragen. Ook belangrijk: bouwbedrijven zijn wettelijk verplicht een borg te storten waarop je in geval van faillissement kan terugvallen. In praktijk blijkt dat de helft van de niet-erkende bedrijven deze verplichting met voeten treedt, en ofwel geen enkele bankgarantie opent, ofwel een bankgarantie opent ter waarde van slechts 5% in plaats van 100%. Wees dus op je hoede. Bij twijfel kan het advies van een notaris of een advocaat je veel leed besparen.

Ieder bouwbedrijf wordt verondersteld de wet- Breyne te kennen én toe te passen. In de realiteitis dat niet het geval: er worden nogal wat achterpoortjes gebruikt om de wet te omzeilen. Voor elke kandidaat-bouwer of -koper van een sleutelop- de-deurwoning is de wet-Breyne nochtanseen wezenlijke beveiliging. Het is dan ook van het allergrootste belang dat je het contract grondig analyseert en bekijkt of het volledig in orde is met de wet-Breyne. Indien dat niet het geval is, laat dan het contract aanpassen of eis – op papier! – andere waarborgen.

De wet-Breyne (genoemd naar de indiener ervan), ook de woningbouwwet genoemd, dateert al van 9 juli 1971 en werd in het leven geroepen om de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning (huis of appartement) te beschermen. In mei 1993 werd de wet aangepast om misbruiken nog beter te kunnen tegengaan.

Wanneer is de wet van toepassing?

Opdat de wet-Breyne van toepassing zou zijn moet aan alle volgende voorwaarden voldaan zijn:

• Het gebouw moet bestemd zijn voor huisvesting (een winkel of vakantiewoning komt dus niet in aanmerking) of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting). Bij gemengdgebruik moet de verhouding ongeveer 50/50 zijn. Een schoonheidsspecialiste bijvoorbeeld die een gebouw laat optrekken waarin voor 80% praktijkruimte en 20% woongedeelte wordt voorzien, kan niet terugvallen op de wet-Breyne.
• De verkoper, promotor of aannemer verbindt zich ertoe om een dergelijk gebouw te ‘bouwen’, te ‘laten bouwen’ of te ‘verschaffen’. Concreet gaat het dus om ‘sleutel-op-de-deurbouwen’ en ‘kopen op plan’.
• De koper of opdrachtgever is verplicht één of meer stortingen te doen alvorens het gebouw is voltooid. De wet is dus niet van toepassing wanneer de aankoop- of aannemingsom pas na de voltooiing wordt betaald.
• Het moet gaan om het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet dus niet meer van toepassing. Een truc die sommige projectontwikkelaars gebruiken om de wet te omzeilen, is het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten. Ingeval van verbouwing komen daar nog twee voorwaarden bij:
• De verbintenis om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren.
• De totale kostprijs van de verbouwingen moet minstens 80% van de aankoopprijs bedragen en minstens 18.600 euro bedragen.

Wat zegt de wet-Breyne over de betaling?

De verkoper of aannemer mag geen enkele betaling eisen (of aanvaarden) vooraleer de overeenkomst gesloten is. Doet hij dat wél, dan riskeert hij te worden gestraft met een gevangenisstraf en/of geldboete. Verder bepaalt de wet het volgende:

• Het voorschot dat bij het sluiten van de overeenkomst wordt gevraagd, mag niet méér bedragen dan 5% van de totale prijs. Het saldo mag uitsluitend worden opgeëist in gedeelten die niet hoger liggen dan de prijs van de werken die reeds zijn uitgevoerd.
• Als een bouwbedrijf ook de bouwgrond verkoopt, mag het de betaling daarvan pas vragen bij het verlijden van de authentieke akte voor de notaris. Van de te betalen som wordt het reeds betaalde voorschot of handgeld dan afgetrokken.
• Wanneer een belofte van overeenkomst niet wordt gevolgd door een definitieve overeenkomst, dan mag de vergoeding die de koper of opdrachtgever moet betalen niet hoger zijn dan 5% van de totale prijs. Dit percentage kan evenwel vermeerderd of verminderd worden indien vaststaat dat het lager of hoger is dan de werkelijk geleden schade.

Wat zijn de andere basisprincipes?

Prijsherziening:
Een prijsherziening is slechts mogelijk wanneer dit contractueel werd vastgelegd. De herziening moet bovendien beantwoorden aan een aantal voorwaarden. De prijs voor het gebouw of de uitbreidingsof verbouwingswerk is bijvoorbeeld maar voor maximum 80% vatbaar voor herziening.

Risico- en eigendomsoverdracht:
De eigendomsoverdracht gebeurt naarmate de bouwmaterialen worden verwerkt. Het risico (diefstal, vandalisme, brand, enz.) daarentegen wordt pas overgedragen op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de werken.

Oplevering:
De oplevering gebeurt in twee fasen: een voorlopige en een definitieve. Tussen de twee moet minstens één jaar liggen.

Tienjarige aansprakelijkheid:
Aannemer en verkoper zijn tien jaar aansprakelijk voor gemaakte fouten.
Wat moet verplicht in het contract vermeld staan?

Op straf van nietigheid moet de overeenkomst een aantal vermeldingen bevatten:

• de identiteit van de eigenaar van de grond.
• ofwel de datum van uitgifte van de stedenbouwkundige vergunning ofwel de vermelding dat de overeenkomst is afgesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van deze vergunning.
• de vermelding of de overeenkomst al dan niet is afgesloten op de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering. Indien ja, dan moet daarnaast het minimumbedrag staan dat de bouwheer wil krijgen, en ook de voorwaarden waartegen hij deze financiering wil krijgen (bijvoorbeeld de afbetalingstermijn van de financiering, de rentevoet). Deze opschortende voorwaarde is maximum drie maanden geldig, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst.
• de totale prijs van de woning en de manier van betaling. De ‘totale prijs van het huis’ moet alle werken dekken die nodig zijn om het gebouw bewoonbaar te maken.
• de aanvangsdatum van de werken, de uitvoeringstermijn en de schadevergoedingen in geval van vertraging in de uitvoering. Deze schadevergoedingen moeten op zijn minst overeenkomen met de normale huurprijs van de afgewerkte woning.
• de bevestiging dat de aannemer de bouwheer op de hoogte heeft gebracht van de overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting, en van de basisvoorwaarden hiervoor.
• de manier waarop de oplevering gebeurt.
• een vermelding dat je als bouwheer gedurende vijftien dagen kennis hebt kunnen nemen van de hierboven vermelde gegevens en stukken
• in een afzonderlijk lid, en in andere en vette lettertekens, moet vermeld staan dat de bouwheer bij niet-nakoming van de bepalingen van de artikels 7 en 12 het recht heeft de nietigheid in te roepen hetzij van de hele overeenkomst, hetzij van de clausule die strijdig is met de wet.

Welke documenten moeten verplicht bij de overeenkomst worden gevoegd?

De overeenkomst moet verplicht vergezeld gaan van volgende documenten:

• de integrale tekst van de artikels 7 en 12 van de wet-Breyne
• de precieze plannen en gedetailleerde bestekken, de wijze waarop en de materialen waarmee de werken uitgevoerd zullen worden, plus de voorwaarden waarop hiervan eventueel kan worden afgeweken. De plannen en bestekken moeten ondertekend zijn door een architect.

Welke financiële waarborg moet de aannemer verstrekken?

Volgens artikel 12 van de wet-Breyne is een aannemer verplicht een waarborg te verstrekken. De aannemer moet je het bewijs van deze waarborg leveren binnen de 30 dagen na het ondertekenen van het aannemingscontract. De verplichte waarborg verschilt naargelang de aannemer al dan niet is erkend.

De erkenning van een aannemer houdt in dat een officiële instantie, de Erkenningscommissie, zijn financiële draagkracht en technische capaciteiten heeft onderzocht en dat hij mag inschrijven op openbare aanbestedingen. Erkende aannemers en promotoren moeten bij de Deposito- en Consignatiekas een waarborg storten die overeenkomt met 5 % van ‘de prijs van het gebouw’.

Daaronder wordt verstaan: de totale prijs van het huis of het appartement, verminderd met de eventuele kostprijs van de bouwgrond, btw niet inbegrepen. Deze borgtocht wordt vrijgemaakt per helften: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede bij de eind- aflevering. Bij vertraging of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering die te wijten is aan de verkoper of aan de aannemer, mag je van de borgtocht de sommen aftrekken die overeenkomen met het nadeel dat je hebt geleden.

Als de aannemer of bouwpromotor niet is erkend, dan moet hij via een financiële instelling een garantie afsluiten die de totale waarde van de bouwwerken garandeert, dus een waarborg van 100% van de totale waarde van je woning. Gaat de aannemer of promotor daarna failliet, dan zal de bank die zich financieel borg heeft gesteld de nodige fondsen ter beschikking stellen om je woning door een andere aannemer te laten voltooien (‘voltooiingswaarborg’), ofwel zal de bank je de bedragen terugstorten van de werkzaamheden die je reeds hebt betaald maar die nog niet zijn uitgevoerd (‘terugbetalingswaarborg’). Als bouwheer staat het je vrij te kiezen welke van de twee waarborgen je wil.

Dit dossier valt buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.
Bron: Het Nieuwsblad