Ons vastgoedpanel helpt misverstanden uit de wereld

Echtscheidingsperikelen domineerden het telefoonpanel waarmee onze krant haar Week van het Vastgoed gisteren afsloot. Daarnaast kwamen ook de problemen van mensen die een compromis tekenen om een woning te kopen, maar niet aan een lening geraken, vaak ter sprake.

Een telefoonpanel van vijf specialisten stond gisternamiddag klaar om vragen van lezers te beantwoorden. Behalve notaris Eric Spruyt, die professor is aan EHSAL, en belastingsspecialist Geert De Witte van Test-Aankoop namen ook John Romain, Alex Geens en Bart Depuydt van adviesketen Immotheker deel. De twee trends: opvallend veel vragen die met echtscheiding te maken hebben. En de crisis die duidelijk toeslaat.

Hoe zit het met de belastingaftrek?

Geert De Witte van Test-Aankoop heeft de ene vraag na de andere beantwoord over de zogenaamde woonbonus. Wie vandaag leent, mag volgend jaar op zijn belastingbrief namelijk tot 2.770euro invullen (plus 70euro als hij drie kinderen heeft) en eenzelfde bedrag voor zijn partner. Samen mogen ze dus 5.540euro aftrekken, toch als ze zoveel betaald hebben voor hun lening (kapitaal, intrest + schuldsaldoverzekering). Het moet wél gaan om hun enige woning. Wel mogen beiden nog een eigen huis hebben, maar dat moet dan wel te koop staan en verkocht zijn tegen het einde van het volgende jaar.

Alex Geens van Immotheker rekent even voor hoeveel je het beste leent om maximaal van die aftrek te kunnen genieten aan de rentevoeten van vandaag: 85.790euro aan 20jaar vast tegen 4,51procent of 118.906euro aan 4,61procent op 30jaar vast.

Ik krijg geen lening. Mag ik het compromis zomaar verscheuren?

‘Mensen denken dat ze zomaar een compromis nietig kunnen verklaren zolang ze het voorschot maar aan de verkoper laten. Maar dat is totaal niet waar’, beklemtoont notaris Spruyt. ‘De fiscus zal van de verkoper eisen dat hij de registratierechten betaalt op de overeengekomen prijs (in Vlaanderen tien procent, of vijf procent in geval van klein beschrijf). De enige manier om dit te voorkomen, is de deal te laten ontbinden voor de rechtbank. Sinds vorig jaar bestaat er in Vlaanderen een eenvoudigere oplossing: wie het compromis laat registreren samen met de ontbinding ervan, betaalt enkel tweemaal tien euro registratierechten. Een veel goedkopere oplossing. Eens de notariële akte verleden is, kan de koop enkel nog via het gerecht ontbonden worden.’

We gaan scheiden, en ik moet mijn vrouw 204.000euro betalen om haar deel van het huis over te kopen. Wat zijn de bijkomende kosten?

‘Echtscheiding is de goedkoopste manier om een huis te verwerven’, zegt John Romain van Immotheker. ‘Je betaalt er namelijk maar 1procent registratierechten op, plus de notariskosten. Die 204.000euro kwam overigens voort uit de schatting die de echtgenote had laten maken. Ik heb de lezer daarom aangeraden om ook zelf veiligheidshalve een schatter aan te stellen. Dat kost slechts 150 à 200euro en biedt toch meer zekerheid.’

Leen ik tegen een vaste of variabele rentevoet?

Dé klassieker der vragen, zegt John Romain. ‘Op dit ogenblik is mijn mening neutraal, in tegenstelling tot een paar maanden geleden, toen de banken nauwelijks nog een winstmarge namen op variabele rentevoeten. Vandaag proberen ze vooral leningen met vaste rentevoet te slijten, omdat ze ook wel weten dat de leningen binnen een paar maanden goedkoper worden.’

Zijn collega-Immotheker Bart Depuydt beklemtoont dat men bij een lening met variabele rentevoet niet enkel naar de intrestvoet mag kijken, maar ook moet nagaan tegen welk indexcijfer die gegeven is. ‘De index voor de variabele leningen is een officieel cijfer dat in Het Staatsblad verschijnt. Het verschil tussen dat cijfer en de rentevoet die de bank voorstelt, is de marge. Omdat die gelijk blijft gedurende de hele lening, is het belangrijk vooral daar op te letten.’

Moet ik mijn Woonlening heronderhandelen?

‘Hoogstwaarschijnlijk is het nu niet het juiste moment’, zegt John Romain, precies door die hoge marges die de banken nemen. Maar één lezer kreeg van hem toch de raad om zo snel mogelijk zijn lening terug te betalen. ‘Die lezer heb ik echt een goede raad gegeven’, blikt hij tevreden terug. De man is 56 en had destijds een lening gesloten gecombineerd met een levensverzekering, een 10/10 zoals dat heette. Daarbij betaalt men enkel intresten af, geen kapitaal. De man sloot zijn lening nog aan acht procent. Tegelijk bouwt hij kapitaal op via een levensverzekering, met een vaste rentevoet van 4,5procent. Zijn makelaar zegt dat hij dus feitelijk leent tegen 3,5procent. Maar John Romain volgt die redenering niet. De man heeft namelijk de 100.000euro aan kapitaal liggen die hij nodig heeft om zijn lening in één klap af te betalen. Volgens Romain zou hij dat ook beter doen, zelfs ondanks de wederbeleggingsvergoeding van drie maanden. Dan bouwt hij ondertussen een mooi kapitaal verder uit via zijn levensverzekering met gegarandeerd rendement. ‘Welke formule vind je vandaag nog die 4,5procent opbrengt?’

door Bart Moerman

Bron: Het Nieuwsblad