Immotheker John Romain ziet vastgoeddromen uiteenspatten

‘Volgens mij zijn de huizenprijzen in ons land tijdens de laatste maanden van 2008 en de eerste van dit jaar met5 tot 10procent gezakt. Dat is geen moment te vroeg, want de afgelopen jaren moesten velen afhaken in de ratrace naar een eigen huis. ‘Het was kinderen of een eigen huis.’

Het is intussen al vijftien jaar geleden dat John Romain zijn eerste Immotheker-kantoor opende in ons land. Het idee haalde hij uit Nederland, waar de Hypotheker zich toen een plekje aan het veroveren was in het kredietlandschap. Nu zijn ze al met zeventig Immothekers die balanceren op het slappe koord tussen gratis advies verlenen en woonkredieten verkopen.

Die spanning tussen het commerciële en het adviserende heeft Romain heel bewust ingebouwd. ‘Een Immotheker is meer dan een makelaar in woonkredieten die je aan de laagst mogelijke rente helpt. Hij is er ook om je te behoeden voor budgettaire rampen.’

‘We moeten hier geregeld vastgoeddromen doorpikken. Alleenstaanden die een huur betalen van 500 euro en verder geen cent sparen, maar wel dromen van een loft van 300.000 euro. Als zij hier na enkele uren buitengaan in het besef dat een appartementje van 120.000 euro voor hen het hoogste goed wordt, is dat uiteraard een bittere pil. En dan heb je als Immotheker nog niets verdiend. Integendeel.’

‘Makkelijk is onze rol niet altijd’, zegt Romain, ‘maar iemand moet het hen wel vertellen. Anders gebeuren er ongelukken. En jammer genoeg moeten de jongste jaren steeds meer kandidaat-kopers helemaal afhaken. Twee jaar geleden mondde driekwart van onze adviezen in concrete dossiers uit in een woonkrediet, nu is dat nog hooguit de helft.’

‘In vergelijking met Ierland, Spanje of Groot-Brittannië zijn de vastgoedprijzen in ons land weliswaar heel geleidelijk gestegen, maar dat belet niet dat ze de jongste tien jaar verdubbeld zijn, terwijl de lonen met minder dan 40procent zijn gestegen. Dat is een race die niemand kan winnen.’

‘De kwetsbaarste groep bestaat uiteraard uit de alleenstaanden. De schaalvoordelen van het samenwonen gaan aan hen voorbij en bovendien kunnen partners een lening met z’n tweeën aflossen. Maar de jongste jaren moeten ook paren met kinderen de rol lossen. Enkele decennia geleden was het de normaalste zaak van de wereld dat je eerst huwde of ging samenwonen, dan kinderen kreeg en vervolgens, als je gezinssituatie min of meer stabiel was, op zoek ging naar een eigen woning. Nu is dat in veel gevallen een doodlopende straat geworden. Wie aan kinderen begint voor hij een eigen huis heeft, stelt steeds vaker vast dat zijn maandelijkse kosten al zo hoog zijn opgelopen en het spaarvermogen zo klein is geworden, dat een woonkrediet echt te zwaar om dragen is. Paren die eerst een huis kopen, kunnen vaak nog flink sparen en halen het dan nog net.’

Maar krijgen ze dan nog kinderen?

(lacht) ‘Daarover hebben wij uiteraard geen statistieken.’

Ouders of grootouders staan toch ook vaak klaar om financieel bij te springen?

‘Vroeger wel, ja. Maar het is afwachten wat de gevolgen zijn van de beurscrisis. Ik heb de indruk dat een modale belegger toch gauw een kwart van zijn vermogen kwijt is. Ouders zullen nu allicht een stuk minder gul worden, anders brengen ze hun eigen oude dag in gevaar.’

‘We houden hierover nog niet zo lang statistieken bij, maar in een jaar tijd hebben we het aandeel van de "familiale hulp" in de totale kosten van het vastgoedproject zien afnemen van bijna15 tot iets meer dan 13procent. Dat lijkt niet veel, maar hoe betrouwbaar zijn die cijfers? Vaak wordt geld dat kinderen bij hun huwelijk gekregen hebben, na enkele jaren al niet meer gezien als familiale hulp, maar gewoon als eigen spaargeld.’

‘Als je het mij vraagt, is de hulp van ouders en grootouders tegenover midden vorig jaar met10 tot 20procent verminderd. Jonge mensen staan er opnieuw meer alleen voor. Bovendien zullen de kosten van de vergrijzing voor een flink deel op hun schouders belanden.’

De jongste maanden lijkt het tij toch wat te keren.

‘Ja, in de zin dat de kopers op de vastgoedmarkt weer sterker staan. Er is gewoon minder vraag en bijgevolg staan de kopers sterker. Het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen is sinds november vorig jaar met zowat een derde teruggevallen. In november bijvoorbeeld werden nog 10.500 aanvragen ingediend, gemiddeld voor een bedrag van 133.000 euro. Een jaar eerder waren er dat nog 15.400 voor een gemiddelde lening van meer dan 138.000 euro. Als je het vierde kwartaal van 2007 vergelijkt met dat van vorig jaar, kom je nog steeds uit op een afname met7 tot 8procent. Volgens de financiële sector verbeterde de situatie de afgelopen weken wel opnieuw, maar officiële cijfers hebben we daarover nog niet.’

‘Eenzelfde soort tendens blijkt uit onze eigen statistieken. We compileren die uit een hele reeks internetsites waarop vastgoed te koop wordt aangeboden. Daaruit blijkt bijvoorbeeld sinds het tweede kwartaal van vorig jaar een duidelijke toename van het aantal dagen die verstrijken tussen het te koop aanbieden van een huis en de uiteindelijke verkoop ervan. Die tijd was einde maart opgelopen tot gemiddeld 136 dagen, tegen72 een jaar geleden.’

‘Ook de gemiddelde vraagprijs van al die woningen dooreen genomen ligt een heel stuk lager. Van meer dan 413.000 euro eind april vorig jaar ging het naar 357.000 euro drie weken geleden. Recentere cijfers hebben we niet. En we stellen sinds oktober vorig jaar ook een geweldige toename vast van het aantal afgeprijsde woningen. Terwijl een jaar geleden minder dan één huis op de tien afgeprijsd werd, nog voor de eigenlijke onderhandelingen met de uiteindelijke koper begonnen waren, was dat eind vorig jaar opgelopen tot bijna één op de twee. Pas de jongste weken lijkt de situatie enigszins te normaliseren, maar toch wordt nog meer dan één huis op de drie afgeprijsd.’

‘Gemiddeld gaat er zo’n 9procent van de prijs, gewoon om het huis op de markt te "herlanceren", want reken maar dat er in de uiteindelijke onderhandelingen met de verkoper nog eens5 tot 10procent van de prijs gaat. We hebben weliswaar nog geen definitieve cijfers, maar mij zou het niets verwonderen als binnen enkele maanden blijkt dat de gemiddelde effectieve verkoopprijs van huizen tijdens de laatste maanden van 2008 en de eerste van dit jaar met5 tot 10procent is gedaald.’

Een goed moment om te kopen dus? Of liever nog even wachten?

‘Het is duidelijk een goed moment nu. Wachten lijkt minder aangewezen, want als het klopt dat het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen opnieuw aantrekt, wijst dat erop dat de prijsdalingen niet onopgemerkt zijn gebleven. Je ziet ook dat het aantal huizen dat te koop wordt aangeboden, de jongste weken niet meer verder zakt. De markt lijkt zich nu op een lager niveau te stabiliseren.’

‘Maar veel zal uiteraard afhangen van de verdere evolutie van de economie. Ik ben vooral bang voor massaal banenverlies. Bedrijven doen er nu nog vaak alles aan om hun mensen in dienst te houden. De arbeidsmarkt is een typische late indicator van het economisch klimaat. Het zou dus wel eens kunnen dat het ergste op dat vlak nog moet komen. En dan zal de vastgoeddroom van velen voor een hele tijd opgeborgen moeten worden. In ons netwerk merken we nog niet veel van angst voor banenverlies, maar dat kan uiteraard snel omslaan.’

De prijzen en de rente dalen de jongste maanden blijkbaar hand in hand.

‘Ja, maar de financiële sector doet graag alsof het weer gouden tijden zijn voor de kandidaat-bouwer of koper, en dat klopt niet. Kijk, de rente van de Europese Centrale Bank is natuurlijk heel sterk gedaald. Met 1,25 procent staat ze zelfs historisch laag. En voor leningen tussen banken onderling moet voor krediet op één jaar zelfs nog maar 1,1 procent betaald worden.’

‘Maar tegelijk hebben de banken hun winstmarges op de woonkredieten aanzienlijk verhoogd. Op krediet met een jaarlijks aanpasbare rente lopen die nu gemiddeld op tot 1,9 procentpunt. Anderhalf, als je goed zoekt. Daarom betaalt iemand die nu een woonkrediet met jaarlijks aanpasbare rente wil, tot nog minstens 2,6procent.’

Maar dat blijft toch een uiterst laag tarief.

‘Op zich wel, maar vergeet niet dat het om een aanpasbare rente gaat. Vermits de marktrente nu historisch laag staat, is de kans ook groot dat je leningtarief de komende jaren zeer snel stijgt. In november vorig jaar was de situatie net omgekeerd. Toen lagen de tarieven duidelijk hoger dan nu, maar het waren gouden tijden voor de kandidaat-koper of -bouwer. Het probleem is dat Jan Modaal altijd maar naar het laagste tarief op zoek is, zonder met de rest rekening te houden. Hij beseft niet dat je het risico van een rentestijging redelijk kan inschatten.’

Hoezo?

(aarzelt) ‘Het is wel een beetje een technisch verhaal, maar eigenlijk heel essentieel om je als kandidaat-koper of -bouwer niet te laten rollen.’

We spitsen de oren.

‘Op de jaarlijkse vervaldag van een krediet doet de bank niet zomaar wat ze wil. Om te beginnen bepaalt de wet dat het tarief van een woonkrediet met jaarlijks aanpasbare rente ten hoogste kan verdubbelen. Wie start tegen pakweg 2,75 procent, kan dus nooit hoger uitkomen dan 5,5 procent.’

‘Maar verder is ook de manier waarop de jaarlijkse renteaanpassing gebeurt wettelijk geregeld. Een woonkrediet is automatisch gekoppeld aan een zogenaamde referte-index, zeg maar de officiële marktrente op het ogenblik dat de voorwaarden voor het krediet werden vastgelegd. De referte-indexen worden maandelijks door de Nationale Bank gepubliceerd. Maar niet alle leningen zijn aan dezelfde index gekoppeld, zelfs niet als ze op hetzelfde ogenblik werden afgesloten en dezelfde kenmerken hebben inzake looptijd en variabiliteit van de rente. Een woonkrediet hangt vast aan de referte-index die van kracht was toen de bank haar officiële rentetarieven voor dat type lening voor het laatst had aangepast voor het kredietcontract wordt ondertekend.’

‘Daarom is het oppassen als je zomaar blind kiest voor de laagste rente. Misschien is die lening wel gekoppeld aan een veel lagere referte-index, waardoor de winstmarge van de bank een stuk groter is. Op zich is daar natuurlijk niets mis mee, maar die winstmarge mag de bank gedurende de hele looptijd van de lening constant houden. Bij de jaarlijkse herziening van de rente neemt ze dus de referte-index van dat moment, en verhoogt die met de winstmarge die van kracht was toen het krediet initieel werd afgesloten.’

Eigenlijk is de winstmarge van de bank dus belangrijker voor de klant dan het eigenlijk rentetarief.

‘Precies! En wat gebeurde nu in november vorig jaar? Toen werden de banken plots in snelheid gepakt door de "ontdooiing" van de kredietmarkten, waardoor de rente bijzonder plots daalde. In die mate dat de banken leningen toestonden waarop ze zelfs licht verlies leden.’

‘De referte-index voor november werd vastgelegd op ruim 4,7 procent, maar meteen daarna zakte de rente zo sterk dat het tarief voor hypothecaire kredieten op het einde van die maand gedaald was tot 4,6 procent. De winstmarge was dus helemaal weg. Op elk krediet dat de banken toestonden, leden ze verlies. Wie toen een krediet afsloot of herfinancierde, was dus zeker dat hij voor de hele verdere looptijd tegen de minimale marktrente of zelfs iets minder leende.’

Waarom gaven de banken nog leningen?

‘Wegens hun imago, vermoed ik. Sommige kleinere spelers hebben zich toen gedurende enkele weken bewust uit de markt geprijsd, maar de grotere banken zaten toen in zo’n financiële storm dat ze zich moeilijk konden veroorloven ook nog eens in het nieuws te komen met "onaanvaardbaar" dure woonkredieten.’

‘En nu is de situatie precies omgekeerd. De marge van de bank ligt erg hoog en bijgevolg zit je met een heel grote hefboom als de marktrente gaat stijgen, en dat gebeurt uiteraard zodra er licht komt aan het einde van de economische tunnel. Is het niet dit jaar, dan wel volgend jaar of het jaar daarop.’

‘En dan zal het allicht snel weer richting 2,75 tot 3procent gaan op de interbankenmarkt. Daar komt dan voor je woonkrediet nog eens 1,9 procentpunt bij. Samen goed voor 4,5 tot 5procent, evenveel dus als het huidige tarief voor een krediet met vaste rente. En het kan uiteraard ook hoger gaan, want al het geld dat de jongste maanden in de economie gepompt wordt, werkt inflatoir. De overheid drukt nu als het ware geld bij.’

Dan kiezen we dus beter voor een vaste rente?

‘Eigenlijk is het kiezen tussen de pest en de cholera. Opteer je voor het variabel tarief, dan riskeer je binnen de kortste keren met een hogere rente geconfronteerd te worden. Maar kies je een vaste rente, dan is de kans dat je ooit kan herfinancieren tegen een lager tarief, erg klein.’

‘De rente op langere termijn is die op korte termijn niet gevolgd. Tegenover de 1,1 procent die banken elkaar nu aanrekenen voor kredieten op één jaar, staat een rente van meer dan 4procent voor kredieten op tien jaar en meer. Gelukkig hanteren de banken voor woonkredieten met vaste rente een veel kleinere marge -gemiddeld zo’n 0,7 procentpunt- maar een lening op 25jaar met een vaste rente van 4,8 procent kan je niet echt goedkoop noemen.’

‘Maar evenmin duur, en dat is een beetje het probleem. De voorbije twintig jaar lag het gemiddelde voor dit soort leningen rond de 5procent. Om een krediet met vaste rente dat je nu afsluit te kunnen herfinancieren, rekening houdend met de wederbeleggingsvergoeding die de banken aanrekenen, moet de rente zeker zakken tot 4,25 procent.’

Geen advies dus?

‘Neen, het is momenteel vooral een kwestie van hoe je tegen risico aankijkt. Een vaste rente is zekerheid, een variabele biedt kansen maar houdt ook risico’s in. Overigens probeer ik zo weinig mogelijk advies te geven. Wij houden de klant een spiegel voor waarin hij zichzelf ziet, met zijn spaargedrag en zijn inkomensperspectieven. Op basis daarvan moet hij zelf beslissen.’

‘Een regent met een maandelijks netto-inkomen van 1.400 euro en weinig of geen carrièrevooruitzichten, zal allicht heel anders beslissen dan een jong kaderlid in een informaticabedrijf dat er vanuit kan gaan dat zijn koopkracht binnen tien jaar vlotweg verdubbeld is. Maar geen van beiden mag vergeten dat lenen eigenlijk beleggen is.’

Wat bedoelt u daarmee?

‘Er zijn weinig kandidaat-bouwers of -kopers die voor hun dertigste al zoveel geld bijeengespaard hebben dat ze hun vastgoeddroom helemaal uit eigen middelen kunnen financieren. Of het moet een heel bescheiden droom zijn.’

‘En dan nog heeft het geen zin om voor de eerste schijf van bijna 100.000 euro je eigen spaarcenten te gebruiken. Door de fiscale aftrekbaarheid wordt de reële rente op een woonkrediet vlotweg gereduceerd tot één procent of zelfs minder. Je kan je eigen geld dus veel beter op je hoogrentend spaarboekje laten staan, waar het zelfs nu nog dik 3procent opbrengt, en binnen enkele jaren misschien weer heel wat meer.’

‘Maar een gemiddelde vastgoedlening komt tegenwoordig al gauw boven de 130.000 euro uit. Dat is dus ruim 30.000 euro meer dan je fiscaal kan inbrengen. Op dat bedrag betaal je dus effectief de volledige rente. Voor de meesten onder ons is dat ergens tussen de5 en 6procent. De beste belegging die je dan de komende jaren kan doen, is het vervroegd terugbetalen van het deel van je lening dat boven het fiscaal aftrekbare deel uitkomt. Telkens je een deel terugbetaalt, verdien je tussen de5 en 6procent op dat bedrag.’

‘De wederbeleggingsvergoeding die de bank daarbij aanrekent, schrikt velen af. Dat is jammer, want meer dan pakweg anderhalf procent op jaarbasis bedraagt die niet, en ze is eenmalig.’

‘Ik besef dat het een beetje gek kan klinken, maar zodra je gekocht of gebouwd hebt en opnieuw wat financiële ademruimte krijgt, is de beste investering het terugbetalen van een deel van je lening.’

Bron: De Standaard