Kastelen doen dromen, maar tegenwoordig zijn ze een nachtmerrie voor de makelaars die ze moeten verkopen. Deze week nog bleek uit cijfers dat vooral het hoogste vastgoedsegment lijdt onder de crisis. En de Nederlanders blijven weg van de Belgische markt.
‘Eigenaars denken nog te vaak dat hun eigendom nog evenveel waard is
als enkele jaren geleden’
BRUSSEL
‘Dat kasteel? Dat geraakt nooit verkocht’, zegt een eerlijke vastgoedmakelaar lachend als we hem vragen of er al veel geïnteresseerden een kijkje zijn komen nemen. ‘Nieuwsgierigen genoeg, dat wel. Maar in de maanden dat het te koop staat, heeft er nog geen enkele serieuze klant het domein bezocht.’ Veel mensen vinden het fijn om binnen te gluren bij de superrijken en om een bezoekje te brengen aan hun onbereikbare kastelen en landhuizen die meer poen kosten dan ze ooit in hun leven bijeen zullen werken.
Hoe hoger het prijskaartje, hoe eenzamer het luxevastgoed er vandaag bijligt. Om eigenaar te worden van de duurste villa in ons land moet je 15 miljoen euro neertellen. Voor dat bedrag krijg je een hypermoderne woning op een gigantisch domein. Met twee zwembaden en bioscoop, dat spreekt voor zich. Het duurste Vlaamse optrekje waarvan de vraagprijs bekend is, kost 13,5 miljoen (zie kaart). Potentiële klanten voor zo’n pand zijn sowieso dun gezaaid, maar tegenwoordig is dat nog meer het geval dan anders.
In vergelijking met andere landen houdt de vastgoedmarkt in België nog goed stand. In Amerikaanse voortuinen schoten de ’te koop’-bordjes in de zomer van 2007 als paddenstoele op uit de grond. De prijzen kelderden. Een jaar later kreeg de vastgoedmarkt ook in Europese landen zoals Spanje, Groot-Brittannië, Ierland en Nederland zware klappen. Nu voelt ook het Belgische luxevastgoed de crisis.
Makelaars worden er creatief door. Sommigen geven een auto weg bij de aankoop van een pand. Een Lommelse makelaar loofde een Seat Ibiza uit voor elke koper. In Nederland gingen ze nog een stapje verder. Een tweedehands Porsche Carrera was in Flevoland het toemaatje voor wie daar een villa aanschafte.
De crash van de Nederlandse vastgoedmarkt bleef niet zonder gevolgen voor ons land. Belgische makelaars die aan de grens actief zijn, worden er met de regelmaat van een klok aan de recessie herinnerd. De exodus van Nederlanders die gemeenten als Brasschaat inpalmden, is binnen de kortste keren opgedroogd. Om fiscale redenen en omwille van de lagere prijzen kwamen ze over de grens wonen. Maar door de lage prijzen op hun thuismarkt is die stap financieel niet langer interessant.
‘We voelen duidelijk dat er minder Nederlanders een woning in Vlaanderen kopen’, zegt vastgoedmakelaar Gert Vandekeybus, die zich vooral richt op de Antwerpse markt. ‘Niet dat er geen meer zijn, maar het verschil met de periode voor de crisis valt op.’
Vandekeybus heeft een portefeuille met een brede waaier aan panden in verschillende prijsklassen. ‘Het is het residentiële aanbod met prijzen boven 500.000 euro dat het dezer dagen slechter doet. Die panden staan langer te koop, maar ook de druk op de prijzen is toegenomen. Het aanbod is te groot voor de vraag. Daar moet bij schattingen rekening mee gehouden worden. Veel eigenaars denken nog te vaak dat hun eigendom nog altijd evenveel waard is als enkele jaren geleden. Dat moeten we ze toch uit hun hoofd praten.’
Het waren bange maanden voor veel makelaarskantoren. ‘Vooral januari en februari waren slechte maanden, maar sinsdien betert het. Als we zien wat er in Spanje of Nederland gebeurd is, mogen we zeker niet klagen.’
Bij immobiliënkantoor Provas klinkt hetzelfde verhaal. ‘Een luxueus appartement met zicht op de Schelde krijg je nog verkocht voor een miljoen euro. Villa’s voor hetzelfde bedrag in Brasschaat zou ik momenteel niet graag verkopen. Die wil ik zelfs liever niet in portefeuille hebben. Het aanbod is ook zo groot. Nee, het is momenteel absoluut geen cadeau om luxepanden binnen te krijgen. De moeilijke prijsklasse begint al vanaf 350.000 euro.’
Vastgoedspecialist Philippe Janssens van het studie- en schattingsbureau Stadim bevestigt de verhalen en het aanvoelen van de twee makelaars.
‘Het luxesegment krijgt het moeilijk. In Vlaanderen daalt de activiteit met 12 procent. Je ziet het ook aan de prijsevoluties. Dat de gemiddelde prijs van een huis daalt, heeft veel te maken met het feit dat er in het topsegment minder verkocht wordt. De verkoop van appartementen aan de Kust is ook sterk teruggelopen, dat is eveneens een signaal. Een luxueuze villa koop je uit je eigen middelen. Zonder kapitaal uit een lening. Twee groepen zijn zwaar getroffen door de crisis. Enerzijds ondernemers die hun bedrijf verkochten, maar daar veel minder geld voor kregen. Anderzijds al wie zijn spaargeld op de beurs had staan en op die manier veel verloren heeft.’
Maar er is meer. ‘In de jaren zestig en zeventig zijn er veel villa’s gebouwd. Gemiddeld verandert een woning om de 35 jaar van eigenaar. Nu zijn er dus veel gelijkaardige panden op de markt gekomen. Het aanbod is te groot.’
Nichespelers krijgen het op die manier moeilijk. ‘Maar vergeet niet dat die makelaars ook gouden jaren achter de rug hebben. Wat zij konden realiseren was abnormaal. Wie actief was in Knokke bijvoorbeeld, heeft serieuze reserves kunnen aanleggen.’
‘Enorme villa’s en kastelen zijn ook onaantrekkelijker geworden. Ze zijn groot en vaak ook al tientallen jaren oud. De onderhoudskosten zijn aanzienlijk. En ook de gestegen energieprijzen van vorig jaar zorgen voor een rem.’
Volgens Luc Machon, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB), vallen de klappen in het hogere segment vooral in Brussel. ‘De prijzen van luxevastgoed zijn er met 15 procent gedaald. De prijzen waren daar de jongste jaren ook het sterkst gestegen. Het is logisch dat er een correctie kwam.’
Dat blijkt ook uit de recentste cijfers van de Fod Economie. Ter vergelijking: in 2008 werden er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 134 woningen in de categorie ‘villa, landhuis, bungalow’ verkocht. Het eerste halfjaar van dit jaar slonk dat aantal naar 46. De gemiddelde prijs bedroeg 881.685 euro. In 2008 was dat nog 1.040.414.
In België was het verschil net iets minder uitgesproken. Er werden tussen januari en juni 6.879 panden in die categorie verkocht, met een gemiddelde prijs van 298.059 euro. Over heel 2008 werden 16.340 transacties afgerond met een gemiddeld bedrag van 316.113 euro. Dat was meteen een recordbedrag sinds de jaren zeventig.
‘De sector heeft het moeilijk’, zegt Machon. ‘Het aantal transacties loopt terug. Makelaars zijn zwaar getroffen. Erelonen komen voort uit het aantal transacties en ze lopen dan ook sterk terug.’ In het luxesegment gaat het om een daling met een vijfde.
Machon schat dat de gemiddelde periode dat een villa of kasteel te koop staat, het laatste jaar verdubbeld is tot een jaar. Op een toplocatie kan het sneller gaan. Andere panden, astronomisch geprijsd maar te groot, te speciaal, of te afgelegen, kunnen jaren blijven staan. Geduld is sowieso een mooie deugd voor al wie de niche van superrijken probeert aan te boren. Intussen zullen ook de kastelen zelf geduldig moeten wachten op een nieuwe heer.

Bron: De Standaard