De vastgoedmarkt in gedwongen omwenteling
      
Duurzaam bouwen staat op de agenda. Alleen zijn de vaklui op het terrein eerder schaars. Nochtans legde de overheid onder de Brusselse kantorenmarkt al de nodige funderingen.

Twee dagen na elkaar de vaklui samenbrengen die actief zijn in energiebesparing en het segment van duurzaam bouwen. Dat was, ondanks de crisis, het opzet van de organisator van het intussen tot vaste waarde uitgegroeide salon Bois & Habitat. Daarom organiseerde hij midden mei in de Aula Magna van Louvain-la-Neuve een ontmoeting onder de noemer Energy to Build (E2B). Aanwezig waren zowat 250 professionals, vooral uit Wallonië maar ook uit Brussel en Vlaanderen. Ze kwamen om zich te informeren, of misschien wel om de ongerustheid te sussen over de toekomst van het duurzaam bouwen.

Het was de eerste keer dat zo’n evenement over het thema van de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen (EPB) op het getouw werd gezet. De ontmoeting, die exclusief voorbehouden was aan de regulatoren en de professionals van de bouwsector, bracht de toenemende bezorgdheid in de sector aan het licht. Vooral bij architecten, omdat de beslissende vervaldag nabij komt waarna ze verplicht zijn om de nieuwe Waalse reglementering toe te passen. Alvast een verontrustende vaststelling: de professionals van de bouwsector hebben zich – op enkele uitzonderingen na – nog niet ‘geüpgraded’ en de praktische hulpmiddeltjes die door de Waalse administratie beloofd werden, zijn nog altijd onbestaande.

Op het terrein van Tour&Taxis kregen enkele dagen eerder de vaklui al de gelegenheid om zich te vergewissen van nieuwe spelers die resoluut de kaart van de duurzame bouw uitspelen. Dat was tijdens Realty 2009, het eerste internationaal vastgoedsalon dat in de hoofdstad georganiseerd werd. Want ook voor de Brusselse vastgoedsector wordt een abrupte ommekeer verwacht, vooral in het segment van de kantoorgebouwen. Ter herinnering: voor elke nieuwbouw (van meer dan 1000 vierkante meter) en elke zware renovatie (meer dan 5000 vierkante meters ) moet de bouwvergunning voortaan vergezeld zijn van een ‘EPB-voorstel’ dat tevens een haalbaarheidsstudie moet omvatten. De verantwoordelijkheid voor het respecteren van de EPB-normen berust eveneens bij de architect, de enige die verzekerd is tegen burgerlijke aansprakelijkheid. Er zijn immers heel wat sancties voorzien als de normen niet gerespecteerd worden. Origineel is dan wel dat die sancties worden berekend in verhouding tot het energieverlies dat het gebouw oploopt. En nog een laatste punt: de installaties van het gebouw moeten regelmatig gecontroleerd worden door een erkende organisatie. Tezelfdertijd moet voortaan bij elke verkoop of schenking van een gebouw verplicht een certificaat voorgelegd worden, meer bepaald een ‘groene kaart’ waarop de energieprestatie geëvalueerd staat. 

E2B en Realty 2009 vormden uitstekende gelegenheden om zich, aan de hand van de verschillende vaklui die er vertegenwoordigd waren, een idee te vormen van de mogelijke kansen. We zetten enkele onvermijdelijke elementen van de aangekondigde groene vloedgolf op een rijtje.

 "Op alle echelons van de overheid begint men zich eindelijk af te vragen welke middelen kunnen worden ingezet om onze ecologische voetafdruk te verkleinen. Bovendien moeten er steeds strengere reglementen toegepast worden", zegt een verheugde Grégoire Clerfayt (Ecolo), adviseur op het kabinet van Brussels minister Evelyne Huytebroeck (Ecolo), dat zich specifiek met die materie bezighoudt. 

Het kabinet doet daarbij een beroep op voorbeeldgebouwen, waarin alle energie samengebundeld en initiatieven gestimuleerd worden, zoals de modelgebouwen die al sinds drie jaar door het Brussels gewest gesubsidieerd worden of de huizen van aangesloten organisaties die door The Ethical Property Company in gang worden gestoken. Die ethisch georiënteerde commerciële onderneming stelt lokalen en diensten (vergaderzalen, receptie, telefooncentrale) ter beschikking van verenigingen die meewerken aan de maatschappelijke evolutie. 

De voordelen van dat type van partnership vloeien voort uit het feit dat de kosten onder elkaar verdeeld worden, de creatie van een ideeënpool, een denkoefening over de duurzame inrichting van lokalen enzovoort. Om haar aandeelhouderschap te diversifiëren wil de onderneming een beroep doen op institutionele beleggers en vervolgens, binnen enkele jaren, ook aandelen uitgeven die het brede publiek dan zal kunnen kopen. 

Ethical Property heeft al 104 dergelijke centra geopend in Groot-Brittannië en wil er nog andere openen op het continent. Daaronder ook in België, waar Frédéric Ancion de contactpersoon is. Eerst zal Elsene aan de beurt komen en daarna Namen. Daar zullen de ideeën en de dadendrang met de steun van de Triodosbank bijeengebracht worden in zogenaamde ‘maisons du développement durable’. In Namen belandde dat ‘maison des associations’ eind 2008 in het eindstadium toen Ethical Property een gebouw kocht in de Rue Nanon, niet ver van het station. De renovatie van dat gebouw is intussen begonnen en verloopt resoluut in een geest van verantwoorde milieuzorg.

Het is dezelfde samenbundelende dynamiek die het nabijgelegen bureau economique van de provincie (BEP) ertoe gebracht heeft om een park van zowat 45 hectare te wijden aan de opvang van ondernemingen die zich op de ecobouw richten. Het BEP was trouwens aanwezig op E2B om er zijn project voor een ideaal gelegen themapark in Rhisnes voor te stellen. "We gaan daar ondernemingen opvangen die zich ertoe verbinden, hetzij producten voor de ecobouw te ontwikkelen en te commercialiseren, hetzij zelf te bouwen volgens die criteria. Het ontbreekt trouwens niet aan kandidaten", kan directeur-generaal Arnaud Degueldre van het BEP nu al kwijt. 

De commercialisering van de percelen wordt volgende zomer opgestart en de inrichting en uitrusting moet tegen het midden van 2010 afgerond zijn. Tot de plaatselijke bedrijven die de oprichting van zo’n gespecialiseerd park beslist gunstig gezind zijn, behoort ongetwijfeld Cap 2020, dat tot doel heeft "de aannemers, architecten, producenten van bouwmateriaal en leveranciers van diensten samen te brengen om samen de Europese doelstelling voor lager energieverbruik te halen tegen 2020."

Sinds vele jaren poogt het architectenbureau Art&Build zijn visitekaartje als ontwerper van gebouwen met een hoge toegevoegde milieuwaarde uit te spelen. Tijdens het Realtysalon baarde het bureau opzien door niet minder dan 600 mensen samen te brengen rond het thema van tot het uiterste doorgedreven ecobouw zoals die aangeprezen wordt door de chemicus Michael Braungart, in de jaren tachtig medeoprichter van het scheikundedepartement van Greenpeace en coauteur van het ‘Cradle to Cradle’-concept (C2C). Dat berust op een 100 procent afvalvrij bedrijf, waar de industriële productie in brede zin draait rond het recycleren van de materialen, niet met de bedoeling om het afval te verminderen, maar om er hoegenaamd geen meer achter te laten. Aan de basis van dat alles liggen een boek dat hij samen publiceerde met de architect William McDonough en een officieel certificaat waaraan tegenwoordig heel wat ondernemers bereid zijn te voldoen ten koste van aanzienlijke investeringen.

Zonder stoutmoedige projectontwikkelaars die dienovereenkomstige gebouwen ontwikkelen en commercialiseren zouden de architecten heel wat moeite hebben om te overleven als ze enkel die toekomstkaart uitspelen. Dat is trouwens de reden waarom zulke kantoorgebouwen of gemengde constructies, nog altijd veel te zeldzaam zijn. Voorbeelden zijn: het kantoorgebouw Van Volxem in Vorst of de gebouwen van Aeropolis II en van Crèche Plasky in Schaarbeek.

Maar wat hebt u aan de nieuwe gebouwen van de toekomst als er geen investeerders zijn die ze willen kopen en er geen huurders zijn om ze in gebruik te nemen? Wordt de specifieke investeringsportefeuille Fidentia, tegenwoordig eigenaar van Solaris, een stoutmoedige of, in deze tijden van crisis, een vermetele pionier? Eén enkele huurder, die er voorlopig nog niet is, zou volstaan om daar uitsluitsel over te geven. Frédéric Fonteyne en François de Borchgrave, respectievelijk stichter en investeringsarm van EnergyOne, een onderneming die een jaar geleden opgericht werd en gespecialiseerd is in de productie van groene energie, volgen een eigen aanpak. Ze kwamen op het idee om het dak van grote bedrijven te huren en er een veld van zonnepanelen op te installeren. De premies en de verkoop van elektriciteit aan de gebruiker van het gebouw moeten ervoor zorgen dat de investering, die overigens helemaal gedragen wordt door EnergyOne, dat in de constructie voor de eigenaar de rol speelt van derde investeerder, binnen de kortste keren kan worden afgeschreven. "We staan op het punt om structurele akkoorden te sluiten met een eersterangsbank en een grote distributeur. Het businessplan kan pas werken als de oppervlakte die we kunnen bedekken voldoende groot is. Daarom nemen we in de eerste plaats contact op met grote eige-naars", legt Frédéric Fonteyne uit.

Los van de productie en de installatie, geldt ook de vaststelling dat enkele jaren geleden nog zowat overal de nodige expertise ontbrak om het kaf van het koren te scheiden, de procedures te valideren, toezicht te houden op de werven en het afgewerkte onroerend goed te certificeren. Sinds die tijd zijn de buitenlandse spelers hun bestekken, eerst losjes maar daarna steeds gerichter, beginnen voor te bereiden. Bij ons heeft de onderneming Valideo, na anderhalf jaar ontwikkelingswerk, eindelijk een zorgwekkende leegte opgevuld. Haar grote troef bestaat erin dat er al 75 jaar ervaring en onafhankelijkheid op de teller staat van haar ontwikkelingsbedrijf Seco, een coöperatieve controlemaatschappij in de bouw-sector. Ze is in haar genre uniek in de wereld en werd opgericht op initiatief van de betrokken Belgische vaklui (architecten, ontwerpers, aannemers) om een antwoord te bieden op de flagrante historische lacunes in de wetgeving. "Vandaar de gevoelige voorsprong die we nu al met Valideo verworven hebben ten opzichte van de concurrentie in het duurzame segment", legt directeur-generaal Yves Pianet uit. "De grote bouwfirma’s zijn tegenwoordig algemene aannemers geworden die verplicht zijn om op het kwalitatieve en ook op het duurzame vlak de zaken in het gareel te krijgen. Het niet beantwoorden aan de kwaliteitsnormen weegt gemiddeld voor 18 procent op het budget. Wij kosten minder dan 1 procent."

Bron: Trends