‘Een tijdje geleden hadden we een mooie woning te koop’, vertelt Erika Vermeylen, zaakvoerster van Eureka Vastgoed dat homestaging aanbiedt. ‘Een ruim huis tegen een faire prijs, in landelijke fermettestijl. Maar aansluitend bij die stijl was in de living een hele wand in gevelsteen uitgewerkt. Op dat ene detail knapten veel kandidaat-kopers af. Dan is het voordeliger voor de eigenaar die wand aan te passen in plaats van uiteindelijk zijn prijs te moeten doen zakken. Je kunt natuurlijk argumenteren dat zo’n wand ook voor de koper slechts een beperkte verbouwing inhoudt, en dat hij er dus niet te veel rekening mee zal houden. Maar als die koper nadien een andere woning ziet zonder een wand die hem afstoot, koopt hij wellicht gewoon dat andere huis. Dat is waarvoor homestaging dient: een huis aantrekkelijk maken voor een zo breed mogelijk publiek.’

Ook de vastgoedmakelaarsketen Century21 biedt zijn klanten sinds kort homestaging aan. ‘Onze homestagings gebeuren niet op vraag van de vastgoedmakelaars, we hebben daarvoor speciaal opgeleide mensen in dienst’, vertelt Sybille Colin, inside manager van Century21 Benelux. ‘Het gaat erom hoe je een woning het best presenteert om er een zo goed mogelijke prijs voor te krijgen. Het is de bedoeling zoveel mogelijk potentiële kopers over de vloer te krijgen. Een homestager kan alle aanpassingen zelf uitvoeren, maar hij kan ook alleen een rapport opstellen met de aanpassingen die hij aanraadt. Daarmee kan de handige huiseigenaar dan zelf aan de slag. De techniek valt in feite samen te vatten als het neutraliseren van een pand: verwijder alles wat een koop kan storen.’

Het was ook Century21 dat uitpakte met ophefmakende succescijfers over homestaging: panden worden nadien dubbel zo snel verkocht en gemiddeld 15 procent duurder.

‘Die cijfers zijn gebaseerd op buitenlandse bronnen, waar homestaging veel beter is ingeburgerd dan bij ons, en op de gemiddelden van onze eigen kantoren’, zegt Colin. ‘Sinds begin dit jaar zijn een aantal van onze kantoren al begonnen met homestaging. We hebben het gemiddelde van hun resultaten vergeleken met die van onze kantoren die de dienst nog niet toepasten. En het verschil was duidelijk.’

Gedateerd

Niet elk pand is echter geschikt voor een homestaging. ‘In Vlaanderen passen we homestaging alleen toe op woningen vanaf minstens 600.000 euro’, zegt Sybille Colin. ‘Binnen die categorie zou homestaging in de toekomst een standaarddienst kunnen worden. Ook voor grote appartementen is het zeker nuttig. Een zeer recente woning leent zich er minder toe, omdat alles relatief nieuw is en er meestal weinig op te smukken valt. Oudere huizen kunnen een snelle opknapbeurt voor verkoop zo veel beter gebruiken: een nieuw laagje verf, verluchten, opruimen… Het gaat om een heleboel kleine details die een eigenaar doorheen de jaren nauwelijks meer lijkt op te merken’

Vooral gedateerde interieurs winnen veel met een homestaging-kuur. ‘Met weinig middelen breng je die weer up-to-date’, verzekert Erika Vermeylen. ‘Ouderwetse zware, eikenhouten meubelen bijvoorbeeld: jonge mensen willen daar net van wég. Die kun je dus beter weghalen voor de verkoop en vervangen door een paar essentiële, gehuurde stukken die meer mensen aanspreken.’

Op zich hebben meubelen nochtans niets met de woning zelf te maken. ‘Het klinkt misschien vreemd voor een investering van die orde, maar een woning kopen is een erg gevoelsmatige beslissing’, zegt Erika Vermeylen. ‘De eerste indruk is daarom erg belangrijk. Het gevoel dat een huis bij mensen oproept wanneer ze het binnengaan, dat is wat telt. Elk interieur straalt een sfeer uit, mensen zijn daar onbewust erg mee bezig. Ze moeten er meteen een beeld op kunnen plakken. Zichzelf daar al kunnen zien wonen. Eigenaars gaan er te vaak van uit dat een potentiële koper wel dwars door alle onvolkomenheden kijkt. Maar zo werkt het niet.’

Sfeer creëren

‘De voorgevel zegt vaak ook al veel’, zegt Erika Vermeylen. ‘Als die er verwaarloosd uitziet, zijn mensen vaak al op hun hoede nog voor ze binnen zijn. Daarom raden wij altijd aan om het onkruid te verwijderen, en de ramen en de voordeur zorgvuldig te poetsen. Dat gaat uiteindelijk om erg simpele ingrepen. Ook een bloempot naast de voordeur creëert meteen een andere sfeer. Een huis ziet er op die manier uitnodigend uit.’

‘Een woning moet mooi opgeruimd zijn’, zegt Sybille Colin. ‘De stijl ervan mag niet té uitgesproken zijn. Anders moeten we op zoek naar manieren om die te verzachten. We hebben allemaal een erg persoonlijke mening over wat we mooi vinden. Hoe sterker geprofileerd een interieur is, hoe minder mensen het mooi zullen vinden.’

‘Te excentriek verkoopt ook niet’, beaamt Erika Vermeylen. ‘Uiteindelijk valt een woning nooit in alle details volledig in de smaak bij kandidaat-kopers. De kwestie is dus ervoor te zorgen dat ze zo weinig mogelijk mensen afstoot. Daarom oogt een woning best licht en luchtig. Wanneer de belangrijkste ruimtes te donker zijn, zetten we daar een neutrale, lichtere tint op de muren.’

‘Hoe cleaner en helderder een pand er uitziet, hoe beter’, gaat Vermeylen voort. ‘Wanneer de verkopers al een andere woning hebben gekocht, raden we hen zelfs aan alles wat ze niet meer nodig hebben, al over te brengen naar de nieuwe woning. Desnoods bieden we daarvoor zelfs een opslagruimte aan. Bij voorkeur doen we alles wat een woning drukker doet lijken weg.’

Maar ook een lege ruimte is niet ideaal voor een verkoop.

‘Zo hebben potentiële kopers het soms moeilijk om een ruimte goed te definiëren. Bovendien lijkt een kamer vaak kleiner wanneer ze leeg is dan met meubelen erin.’

Investering

De investering voor een homestaging wordt in de regel zo beperkt mogelijk gehouden.

‘De kosten mogen niet hoger oplopen dan één procent van de verkoopprijs’, vertelt Sybille Colin.

‘Wij besteden er maximaal een paar duizend euro aan’, zegt Erika Vermeylen. ‘Grote renovaties van bijvoorbeeld badkamer of keuken doen we niet meer. We leggen ook geen nieuwe vloeren. Klanten krijgen bovendien een rist tips die helemaal niets kosten. Opruimen bijvoorbeeld.’

‘Slechts in uitzonderlijke gevallen gaan we veel verder’, zegt Erika Vermeylen.

‘Wanneer een woning van een hogere prijsklasse bijvoorbeeld helemaal gerenoveerd is maar de keuken ziet er gruwelijk ouderwets uit, dan kan het interessant zijn om daar toch een nieuwe keuken in neutrale stijl te plaatsen. We werken ook samen met aannemers die mensen kunnen adviseren welke modellen erg goed verkopen.’

Op die manier kun je immers een huis aanbieden dat volledig instapklaar is. ‘Kopers kunnen er bij wijze van spreken intrekken door louter hun meubelen te verhuizen. Vooral mensen met een stevig budget maar met een drukke job en kinderen – en dus weinig vrije tijd – hechten daar belang aan. Maar in een lagere prijsklasse doen we dat soort van investeringen niet meer.’

Ingeburgerd

Vanuit de markt van de verkopers is er momenteel nog niet zoveel vraag naar homestaging.

‘De meeste verkopers zijn terughoudend om nog investeringen te doen in een woning die ze willen verkopen’, vertelt Erika Vermeylen. ‘Vooral omdat je weinig echte garanties kunt geven, alleen gemiddelden. Homestaging is nog te onbekend hier in België. Maar in het buitenland, vooral in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië maar ook in Nederland, is het fenomeen al meer ingeburgerd en werkt het vrij goed.’

Ook Century21 ervaart nog geen zeer grote vraag naar homestagings. ‘Maar we merken wel dat verkopers geïnteresseerd reageren wanneer wij het hen voorstellen’, zegt Sybille Colin.

Bron: De Standaard