Dat de woningprijzen de afgelopen jaren de pan zijn uitgerezen, is voor niemand nog een geheim. Een doorsnee-eengezinswoning werd tussen 2000 en 2007 maar liefst 90procent duurder en is daarmee voor steeds meer jonge gezinnen onbetaalbaar geworden. Op de huurmarkt was de prijsevolutie met een stijging van ‘slechts’ 30procent een stuk gematigder. Het resultaat is dat een woning kopen vandaag heel wat duurder is dan er één huren. Dreigt de baksteen in onze maag niet stilaan een baksteen op de maag te worden?

Wonen is erg duur geworden. In december 2008 kostte een ‘gemiddelde’ drieslaapkamerwoning in ons land 206.998 euro. Bij een rente van 4,8 procent komt die aankoopprijs overeen met een maandelijkse aflossing van 1.343 euro per maand, zo blijkt uit de cijfers van vastgoedmakelaar Era. Een zware dobber voor een doorsneegezin. Opvallend is echter dat de huurprijzen voor eengezinswoningen daarop een stuk achtergebleven zijn. Uit een studie van Korfina, marktleider op de private huurmarkt met pakweg 25 à 30procent van huurcontracten in portefeuille, blijkt dat de gemiddelde huur voor een doorsneewoning slechts 540euro per maand bedraagt. Een woning kopen is voor het gezinsbudget daarmee ongeveer 2,5 keer zo duur als een vergelijkbare woning huren.

In het licht van die cijfers is het niet verwonderlijk dat steeds meer jonge gezinnen huren weer als een aanvaardbaar alternatief zien voor kopen. Die trend is ook Patrick Boterbergh opgevallen, gedelegeerd bestuurder van Korfina. ‘Jonge mensen huren eerst weer enkele jaren voor ze een eigen woning kopen. Vroeger was dat de algemene regel, maar tussen 2000 en 2007 leefden we in een omgekeerde wereld. Gedreven door de lage rentevoeten, langere looptijden, stijgende koopkracht en de opgejaagde vastgoedmarkt konden gezinnen niet snel genoeg een woning kopen. Nu begint de situatie opnieuw te normaliseren. We zien dat de vraag naar huurwoningen weer stijgt en ook dat mensen langer huren. In 2000 bijvoorbeeld bedroeg de gemiddelde leeftijd van een huurder iets minder dan 31jaar. In 2007 was dat gestegen tot 34jaar. Mensen blijven ook langer wonen in hun huurwoning. Uit cijfers van 1995 blijkt dat gezinnen gemiddeld drie à vier jaar in dezelfde huurwoning bleven. Nu gaat dat cijfer in de richting van vier jaar of meer.’

Die gestegen interesse voor huurwoningen is niet alleen een logische reactie op de achterblijvende huurprijsevolutie, maar heeft ook met andere dingen te maken. Zo kwamen de jongste tijd steeds meer jonge koppels op de huurmarkt terecht omdat een woning kopen financieel te zwaar, of zelfs onmogelijk was geworden zonder hulp. En ook de economische crisis speelt een rol. Werkzekerheid blijkt erg belangrijk te zijn voor kandidaat-kopers, vaak zelfs doorslaggevender dan de rente. Daarom hebben heel wat jonge gezinnen momenteel de neiging hun aankoop enkele jaren uit te stellen.

Ten slotte zijn ook de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt vandaag niet meer echt rooskleurig. Vorige week publiceerde ING een rapport waarin een correctie van de vastgoedmarkt met 16procent wordt voorspeld. Niet iedereen ziet het weliswaar even zwartgallig maar dat de vastgoedmarkt voor een periode van stagnatie staat, daarover lijkt zowat iedereen het eens. Zo stelde ook Dexia in een recent commentaar een afkoeling van de huizenprijzen in het vooruitzicht (maar geen crash).

En ook vastgoedspecialist Philippe Janssens (Stadim) verwacht de eerstkomende vier à vijf jaar een stagnatie van de vastgoedprijzen. Substantiële prijsdalingen verwacht Janssens evenwel niet. ‘Een stuk van de prijsstijgingen die we de voorbije jaren hebben gezien, wordt verklaard door de toegenomen looptijd van de leningen. ING houdt daar in haar studie geen rekening mee. Ik verwacht echter niet dat die trend teruggedraaid zal worden. De langere looptijden zullen dan ook een steun voor de prijzen blijven’, verwacht Janssens.

Dat neemt echter niet weg dat er de komende jaren hier of daar toch woningen voor een relatief goedkope prijs verkocht zullen worden. ‘Als het aanbod groter is dan de vraag en de verkoper moet snel verkopen, dan zal er wel eens een zaak te doen zijn’, legt Janssens uit. ‘En ook in bepaalde deelmarkten zullen er misschien prijsdalingen voorkomen. Op de appartementenmarkt bijvoorbeeld, met een overaanbod aan nieuwbouw de voorbije jaren, zijn ongelukken niet uit te sluiten. En ook in het hogere segment van woningen, de grote villa’s zeg maar. In die markt wordt er normaal meer eigen vermogen geïnvesteerd maar dat is door de beurscrash zwaar aangetast. Dat zal de prijzen van de villa’s wellicht enigszins onder druk zetten.’

De boodschap is dan ook duidelijk: wie een woning wil kopen, hoeft zich vandaag niet te haasten. Want zelfs al komt het niet tot een crash, de kans dat u voor een woning over vijf jaar veel meer zal moeten betalen dan vandaag, lijkt eerder klein. Bij de lage huurprijzen van vandaag is het dan ook best verantwoord om wat langer te huren en de aankoop van een eigen woning nog even uit te stellen. Met het geld dat u op die manier elke maand uitspaart, kan u een mooi spaarpotje opbouwen dat over een aantal jaar als startkapitaal kan dienen voor de aankoop van een eigen huis.

Zolang u huurt, spaart u bovendien een aantal belangrijke kosten uit, zoals de onroerende voorheffing van de woning en de kosten voor grote onderhoudswerken. Die zijn immers altijd voor rekening van de verhuurder. En ook de verzekeringsfactuur valt voor huurders lichter uit dan voor eigenaars.

Verder wegen ook de relatief hoge aankoopkosten en registratierechten op de beslissing om vandaag een huis te kopen. Gezien de stagnerende vastgoedmarkt zal u deze kosten de eerste vier à vijf jaar wellicht niet kunnen terugverdienen. Vastgoedexperts gaan ervan uit dat u in de huidige context negen tot tien jaar moet rekenen om uit de aankoopkosten te komen.

Over enkele jaren kan de situatie er echter weer helemaal anders uitzien. Vermits de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd, verkleint de kloof tussen huren en kopen automatisch in een stagnerende vastgoedmarkt. En ook voor stijgende rentevoeten hoeft u voorlopig nog niet te vrezen, aldus waarnemers. Algemeen wordt aangenomen dat de langetermijnrente eerder de neiging zal hebben tot dalen dan tot stijgen. De kans dat die rentedaling ook doorzet in lagere hypotheekrentes is evenwel klein, meent Philippe Janssens. ‘De banken keren terug naar hun corebusiness en nemen meer marge op hun woonkredieten. Voor de hypotheekrentes zie ik voorlopig dan ook eerder een status-quo.’

Bron: Het Nieuwsblad