Door de crisis staat de woningbouw in Amsterdam al tijden op een laag pitje . Huizenkopers blijken daarbij in deze moeilijke tijden kritischer dan ooit.

Amsterdam hoopt het komende jaar vijftienhonderd tot tweeduizend woningen in aanbouw te nemen. De teller staat na drie maanden op 216. Sinds het uitvallen van de vraag naar vastgoed probeert de gemeente de productie op een laag pitje op gang te houden. Over heel 2009 werden 2273 huizen gebouwd.

Om toch aan een groei van de voorraad te komen, matigen de gemeente en de woningcorporaties de sloop. Gewoonlijk worden jaarlijks ruim duizend woningen gesloopt, dit jaar fors minder. De oude woningen worden verhuurd aan studenten en tijdelijke huurders.

Hoewel de cijfers een enorme teruggang betekenen vergeleken met de productie van 2008, toen nog met de bouw van 4300 woningen werd begonnen, viel het gezien eerdere prognoses mee. Het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (Oga) streeft er in vier jaar tijd naar met de bouw van negenduizend tot twaalfduizend woningen te beginnen. Het college streefde de afgelopen vier jaar naar een productie van twintigduizend in vier jaar, nadat eerder de productie enorm was ingezakt. Dat doel werd later met vierduizend naar beneden bijgesteld. De laatste cijfers zijn inmiddels ook meer dan gehalveerd.

Wooneisen
Het gedrag van de huizenkoper is door de crisis compleet veranderd. Een woning moet meteen aan alle wooneisen voldoen, stelt Bob van der Zande, de man die de Amsterdamse woningbouw op gang moet proberen te houden. Kopers stappen niet meer voor korte tijd in een nieuwbouwwoning.

”Kopers denken niet in korte wooncarrières, maar gedragen zich als beleggers. Een koopwoning moet meteen maximaal woongenot opleveren én waardevast blijven.” Volgens de woningbouwadviseur hebben economen niet meer het vertrouwen dat de groeimodellen terugkomen. ”Dat betekent ook dat de waarde-ontwikkeling van huizen er anders uit gaat zien.”

Ook de huurmarkt is omgeslagen. Vrijesectorwoningen boven de duizend euro zijn volgens Van der Zande buiten de ring nauwelijks te verhuren. ”Ook huurders eisen steeds meer. Ze willen geen huis zonder degelijke keuken. Het huis moet klaar zijn. Huurders gaan niet in een zandbak zitten wachten tot de omgeving leuk wordt.”

Corporaties kunnen onverkochte nieuwbouw-koopwoningen niet een-twee-drie omzetten naar huurwoningen. ”En het was al moeilijk. Een huurwoning is een ander product dan een koopwoning.”

Stedelijke vernieuwing
De grootste zorg is het leefbaar houden van wijken en buurten, nu de productie is ingezakt. De stedelijke vernieuwing in West stokt, terwijl de sloop al in gang is gezet.

Van der Zande: ”De straat waar Mohammed B. opgroeide, de Hart Nibrigstraat in West, is onder de sloophamer terecht gekomen. We zagen de foto’s van de onttakelde straat onlangs in de krant. Als je dat zo laat liggen, heb je op termijn een probleem. Je krijgt gaten in buurten. Dat heeft weer gevolgen voor de veiligheid. We proberen verloedering tegen te gaan.”

Een soortgelijk probleem is dat het mengen van dure huizen met sociale woningen in gevaar is. Als commerciële partijen niet kunnen bouwen, blijven alleen sociale woningen over. Van der Zande werkt aan een oplossing. ”Misschien kunnen we projecten uit elkaar trekken, kleine plukjes gemixt bouwen. De risico’s dalen door de kleinere schaal.”

De gemeente doet er daarom alles aan om de productie op gang te houden. Van der Zande: ”In juni hadden wij 35 bouwprojecten geselecteerd die voorrang zouden krijgen. In anderhalf jaar tijd zouden nog 5200 nieuwe huizen gebouwd moeten worden, waarvan de helft in Nieuw -West.”

De klap kwam eind vorig jaar toen bouwers, ontwikkelaars en corporaties hun begroting voor 2010 moesten vaststellen. Van der Zande: ”Het lukte niet. De doelstellingen van juni bleken te ambitieus.”

Daarna volgden gespreksrondes met alle partijen en in maart dit jaar ging het roer om. ”We hebben weer kleinere lijstjes gemaak. Sommige projecten schuiven door naar 2011. We laten de koper beslissen. We selecteren de projecten waar al de meeste inschrijvingen voor zijn.”

Bron: Het Parool