Hoeveel is uw woning waard?

Vastgoedprijzen houden stand

De financiële crisis woedt in alle hevigheid. Op de beurs zijn de verliezen opgelopen tot hallucinante niveaus, de rentevoeten op spaarproducten zijn in vrije val en her en der werd bij een aantal populaire spaarverzekeringen de winstdeelname geschrapt. Hoe lang zal vastgoed nog standhouden in deze financiële storm?

‘De energie-prestatie van de woning zal de komende jaren een grotere rol spelen’.

We staken ons licht op bij professionele woningschatters. Gewapend met hun modellen, een meetlat en hun kritische blik berekenen zij op een objectieve manier een indicatieve waarde voor huizen en appartementen. En ze hebben goed nieuws voor de Belg: van massale waardeverminderingen op de vastgoedmarkt is er volgens hen voorlopig nog geen sprake.

We horen het van alle kanten: ook de vastgoedmarkt begint stilaan de effecten van de crisis te voelen. Vastgoedmakelaars signaleren dat de prijzen beginnen te stagneren en wijzen erop dat het aantal vastgoedtransacties de laatste twee maanden van 2008 gevoelig is teruggelopen. Van een heuse vastgoedcrisis willen ze weliswaar nog niet spreken. Maar dat prijzen stilaan normaliseren, is voor iedereen duidelijk.

Dat is ook het aanvoelen van Gert Martens, de zaakvoerder van Immochecker. Immochecker is een expertisebureau dat dagelijks bezig is met waardebepalingen, kwaliteitscontroles en andere vastgoedexpertises. ‘Wij stellen vast dat vooral de overwaarde verdwenen is uit de vastgoedprijzen. Opgejaagd door de snel stijgende markt werden de voorbije jaren de verwachte waardestijgingen voor de komende periode al mee ingecalculeerd in de vastgoedprijzen. Die overwaarde is nu weggevallen en de gerealiseerde prijzen sluiten weer beter aan bij de realistische waarde van een woning.’

Of met andere woorden: vastgoedkopers zijn door de crisis weer met hun beide voeten op de grond gezet en hollen de prijzen niet meer achterna. Op zich is dat een gezonde evolutie, zolang de weegschaal niet naar de andere kant doorslaat. Als de economische malaise de fundamentele waarde van onze woningen begint aan te tasten, is een terugval op de woningmarkt immers niet meer uit te sluiten.

Voorlopig lijken de woningprijzen echter nog behoorlijk onderbouwd te zijn. ‘De waarde van een woning wordt op lange termijn hoofdzakelijk bepaald door de grondwaarde’, legt Gert Martens uit. ‘Daarom hebben we de prijzen van bouwgrond als parameter in ons schattingsmodel opgenomen. Voorlopig vrees ik op dat vlak niet voor een zware terugval. De prijzen van bouwgrond dalen doorgaans alleen tijdens zeer zware crisissen. Ik ga er van uit dat de grondprijzen de komende periode minder sterk zullen stijgen, maar een daling zie er ik niet meteen aankomen.’

Eveneens bepalend voor de waarde van bestaande woningen is de kostprijs om nieuwe woningen te bouwen. Hoe hoger de bouwkosten oplopen, hoe sterker ook de prijzen van bestaande woningen stijgen. Anderzijds doen dalende bouwkosten de vraag naar bestaande woningen afnemen omdat bouwen interessanter wordt, wat een neerwaarts effect heeft op de prijzen van woonhuizen. ‘Dat aspect hebben we in ons schattingsmodel geïntegreerd via de index van de bouwkosten, de zogenaamde Abex-index.’

Een blik op de evolutie van deze index leert dat die recentelijk naar een iets lagere versnelling is teruggeschakeld. Een daling van de Abex-index is voorlopig echter nog niet aan de orde. In november stond de index nog ongeveer een halve procent hoger dan een half jaar eerder.

Dat de Abex-index en de prijzen van bouwgrond samenhangen met de prijzen op de vastgoedmarkt, werd in het verleden duidelijk geïllustreerd. In het begin van de jaren tachtig bijvoorbeeld, ging een daling van de Abex-index en van de grondprijzen gepaard met een korte periode van de dalende vastgoedprijzen.

Als laatste economische parameter is ook de rentestand belangrijk voor de evolutie van de woningprijzen. Hoe hoger de rente, hoe lager immers de aflossingscapaciteit van de gezinnen. Het is algemeen bekend dat stijgende rentevoeten slecht zijn voor de prijsevolutie op de vastgoedmarkt.

Op lange termijn hebben deze economische elementen ongetwijfeld een invloed op de woningprijzen. Op korte termijn spelen echter vooral woningspecifieke kenmerken een rol bij de waardebepaling van een woning. De belangrijkste parameters voor professionele schattingsmodellen zijn dan ook de kenmerken van de woning zelf, zoals ouderdom, grootte, grootte van het perceel, afwerkingsgraad, slijtage, enzovoort… ‘Ik ben ervan overtuigd dat, behalve die klassieke elementen, ook de energieprestatie van de woning de komende jaren een belangrijke rol zal spelen,’ voegt Gert Martens daaraan toe. ‘Sinds november 2008 moet bij elke verkoop van een woning een energieprestatiecertificaat worden afgeleverd dat het primair autonoom energieverbruik van de woning vermeldt. Dat cijfer – de zogenaamde K-waarde – geeft een indicatie van de energiebehoefte van de woning, los van het gedrag van de eigenaar. Dat is een kenmerk dat de komende jaren steeds belangrijker zal worden bij de prijsbepaling van een woning. In Frankrijk is het bijvoorbeeld nu al zo dat de energieprestatie van een woning medebepalend is voor de rente die wordt toegekend op een hypothecair krediet.’

Last but not least wijzen makelaars erop dat ook de specifieke marktsituatie zeer belangrijk is voor de prijsbepaling van een woning. Of anders gezegd: het spel van vraag en aanbod. ‘Welke prijs er ook uit zo’n model komt, als er in een buurt een paar woningen te koop staan voor 150.000 euro, dan kun je voor een gelijkaardige woning niet plots het dubbele vragen’, legt Era-makelaar Wouter Leus uit Zaventem uit.

‘Het is dan ook belangrijk om de theoretische modellen waar vastgoedexperts mee werken, aan te vullen met een vergelijkende marktanalyse. Bij Era zijn alle kantoren verplicht om van elke woning die te koop staat of die verkocht wordt een heleboel gegevens in het systeem te stoppen, zoals de vraag- en de verkoopprijs, het aantal dagen dat de woning te koop heeft gestaan, de grootte van de woning in vierkante meter, de leeftijd van het gebouw, de staat van het onderhoud, enzovoort… We beschikken daardoor over een immense databank met vergelijkbare gegevens. Die vullen we aan met gegevens die we krijgen van notarissen over verkochte woningen. Al die informatie samen wordt gebruikt bij het opstellen van een waardebepaling. Op die manier houden we de vinger aan de pols en merken we het zeer vlug als woningen langer te koop staan of als het sentiment omkeert.’

‘Voorlopig is dat nog niet het geval en houdt de markt goed stand’, vult Koen Teeuws aan, Era-makelaar bij het kantoor Janssens en Janssens.

‘De laatste maanden van 2008 werden er weliswaar minder woningen verkocht, maar nu voelen we duidelijk dat de verkoop weer aantrekt.’

door Frida DeceunYnck

Bron: De Standaard