De aankoop van een huis is een groot avontuur. Plots moet je beslissingen nemen met immense financiële gevolgen. Om de zoektocht in de jungle al iets doorzichtiger te maken, zetten wij de voor- en nadelen op een rijtje van de eerste grote vragen die je jezelf moet stellen.

‘Vuistregels kunnen gemakkelijk leiden tot te hoge leenbedragen’

John Romain, adviesketen Immotheker

Hoeveel kan ik lenen?

Voor je zoektocht naar de ideale lening start, moet je die vraag stellen. Als je bij een bank langsgaat, hanteren bankiers vuistregels. Afhankelijk van je inkomen stellen ze je voor om een derde, de helft of meer van je inkomen te spenderen aan het terugbetalen van je lening.

‘Die vuistregels kunnen gemakkelijk leiden tot te hoge leenbedragen’, zegt John Romain, bestuurder-directeur van adviesketen Immotheker. ‘Je vertrekt best van je momenteel betaalde huur, vermeerderd met je maandelijkse spaarbedrag. Maar vergeet dit bedrag niet te verminderen met hogere uitgaven als je eenmaal eigenaar bent. Misschien moet je meer betalen voor energie in je nieuwe huis. Neem de jaarlijkse onroerende voorheffing op in je rekensom, net als de onderhoudskosten die je zult moeten betalen als eigenaar.’

Op de site van Immotheker (www.immotheker.be) staat een rekenmodule waarin je tal van parameters kan invullen om zo je individuele maximale afbetalingscapaciteit kan berekenen.

Waar sluit ik een lening af?

Bankier:

Voordeel: Als je als trouwe klant bij je bankier gaat, kent die bankier je profiel door en door. Een klant die een jarenlange relatie heeft opgebouwd met zijn bankier, heeft meer onderhandelingsmarge. Daardoor kan je een lager tarief uit de brand slepen.

Nadeel: Weinig bankiers geven hun laagste tarief bij het eerste bezoek. Er zit niets anders op dan een rondje te doen langs de verschillende banken, om op basis van die tarieven een betere deal in de wacht te slepen. Je weet ook niet of de voorgestelde lening voor jou wel de beste oplossing is.

Makelaar:

Voordeel: Een zelfstandig makelaar heeft een overzicht van de hele hypotheekmarkt. ‘Wij zien elke dag de verschillende aanbiedingen van woonleningen en verzekeringen’, zegt John Romain. ‘Hetzij omdat banken ons info geven, hetzij omdat klanten hun voorstellen van banken meebrengen. Wij stellen een lening samen op basis van 350 parameters en kiezen daarvoor uit bijna 1.700 mogelijke woonleningen. Zo’n individuele aanpak krijg je niet door naar enkele banken te gaan.’

Nadeel: Makelaars krijgen een commissie voor een afgesloten lening. Daar is niets mis mee, want ze moeten voor hun werk vergoed worden. ‘Het wordt wel een probleem als een makelaar alleen specifieke leningen verkoopt om grote bonussen op te strijken’, zegt Romain. ‘Maar ons computersysteem werkt commissieonafhankelijk.’

Een lening met vaste of variabele rente?

Je hebt de keuze tussen tientallen verschillende formules, maar vraag je in de eerste plaats af of je een lening met een vaste of een variabele interest neemt. Het is geen gemakkelijke vraag, want niemand kan voorspellen hoe de rente zal evolueren. Je moet nakijken of de rente waarmee je vertrekt historisch bekeken laag of hoog staat om de kansen en risico’s van een kredietformule in te schatten.

Vaste interestvoet:

Het percentage blijft gedurende de looptijd van de lening hetzelfde, ongeacht de schommelingen van de intresten op de markt.

Voordeel: Je weet van bij het begin waar je aan toe bent en hoeveel je zal betalen. Dat is vooral interessant in periodes dat de vaste rente laag staat.

Nadeel: Je zal niet profiteren van mogelijke rentedalingen. Bovendien heeft de zekerheid van een lening met een vaste interestvoet een meerkost in het begin van de lening ten opzichte van een lening met een variabele interestvoet.

Variabele interestvoet:

Het percentage van de interest wordt in de loop van het contract aangepast op basis van de evolutie van de interestvoeten op de markt. Je kan onder andere kiezen voor een jaarlijkse, drie- of vijfjaarlijkse herziening.

Voordeel: De beginrente van een lening met variabele rente ligt normaal gezien altijd onder die van een lening met vaste interestvoet. Je lost sneller af in het begin. Je lening wordt automatisch goedkoper als de rentetarieven dalen. De mogelijke herzieningen, zowel naar boven als naar beneden, liggen van bij het begin vast.

Nadeel: Je leeft steeds met de onzekerheid dat je niet weet hoeveel je in de volgende periode zult moeten afbetalen. Alles hangt af van je draagvlak. Kan je een eventueel toekomstige verhoging aan?

Hoe hoog moet mijn schuldsaldoverzekering zijn?

Een schuldsaldoverzekering is niet verplicht, maar de financiële instelling zal je opleggen zo’n dekking te nemen als je een woonkrediet afsluit. Als een kredietopnemer overlijdt, betaalt die verzekering het krediet verder af. Vergelijk goed vooraf. De premies voor zo’n verzekering kunnen sterk uiteenlopen.

Beide partners voor 100 procent verzekeren:

Voordeel: Als een van de partners overlijdt, betaalt de verzekeringsmaatschappij het openstaande bedrag volledig verder af.

Nadeel: Dit is de duurste optie. Staat het risico op overlijden wel in verhouding tot zo’n dure premie? Dat risico moet ieder voor zich bepalen.

Beide partners voor 50 procent verzekeren:

Voordeel: Als een van de partners overlijdt, betaalt de verzekeringsmaatschappij dat deel van de lening dat de overleden partner normaal had afbetaald. De overlevende partner moet alleen nog zijn deel afbetalen. De premie is berekend op het inkomen van de overlevende partner.

Nadeel: ‘Een schuldsaldoverzekering die alleen maar rekening houdt met het inkomen van de partners is te nipt’, zegt John Romain. ‘De partner die achterblijft, moet volledig zelfstandig opdraaien voor de vaste kosten, zoals kinderopvang, elektriciteit, internet enzovoort. Het is veel verstandiger om een verzekering af te sluiten op basis van het inkomen van elke partner afzonderlijk. Wie meer verdient, hoeft zich minder te verzekeren want die kan meer dragen.’

Andere belangrijke beslissingen die je afbetaling fors kunnen beïnvloeden:

• Bundel je de bijkomende financiële producten (brand-, auto-, schuldsaldo-, familiale verzekering) bij één bank of spreid je ze over verschillende instellingen?
• Looptijd van je lening. Hoe langer de looptijd, hoe langer je fiscaal voordeel, maar hoe duurder de lening.
• Kies je voor vaste maandelijkse afbetalingen of voor vaste kapitaaldelgingen waarbij de interest in de loop van de periode daalt?

Op www.nieuwsblad.be/vastgoed vindt u de module die uitrekent hoeveel u kan lenen.

door Elke Mussche

Bron: Het Nieuwsblad