Europese groei vertraagd door gedwongen schuldverlaging

Brussel: DTZ, onderdeel van UGL Services, een divisie van UGL Limited, publiceerde haar rapport ‘DTZ Money into Property 2012 Europe’. Ondanks de economische crisis blijkt uit het rapport dat de Europese bedrijfsmatige vastgoedmarkt een groei van 5% liet zien in 2011, waarmee de investeringsvoorraad uitkwam op EUR 3.250 miljard. Wel liepen de trends ver uiteen. De Britse voorraad kromp met 1% (in lokale valuta), terwijl de groeipercentages voor het Europese vasteland varieerden van -6% voor de Baltische staten tot +19% voor Midden- en Oost-Europa als geheel.

De kernpunten uit het rapport:

• De Europese vastgoedvoorraad groeide vorig jaar met 5% naar EUR 3.250 miljard, voor een deel gefinancierd met nieuwe kredieten maar vooral met eigen vermogen.
• Nieuwe regels zullen tot verdere schuldverlaging bij banken dwingen. Toch voorspelt DTZ matige volumegroei naarmate geldschieters van buiten de bankensector bereid zijn de ‘funding gap’ te dichten.
• Investeringsvolumes gingen in 2011 met 9% omhoog, met MOE-landen en Noord-Europa als meest actieve regio’s.
• DTZ voorspelt 11% volumedaling voor 2012 in de ‘base case’. De belangrijkste Europese markten tonen ook minder herstel in het ‘break-up scenario’ voor de Eurozone.
• Nog altijd voldoende aantrekkelijke marktkansen in heel Europa, met hoge tot zeer hoge potentie in 72 van de 98 markten. Alle Duitse en Britse markten zijn aantrekkelijk geprijsd.

De verwachting is dat nieuwe Europese bankregels tot verdere schuldverlaging zullen dwingen en de huidige kloof in schuldfinanciering in de belangrijke Europese markten zullen vergroten. Onderzoek door DTZ wijst ook uit dat de stemming onder kredietverschaffers en investeerders is verslechterd.

Geldschieters verwachten minder nieuwe leningen en strengere voorwaarden, met een verdere daling van de aflossingsdiscipline. Investeerders verwachten per saldo minder nieuwe investeringsactiviteit en vrezen minder bereidheid van de banken tot lenen. De helft van de EMEA-investeerders zijn in onderhandeling met hun banken over aanpassing van leningen. Echter, er wordt verwacht dat kredietverschaffers van buiten de bankensector de ontstane funding gap zullen dichten. Europa is voor hen waarschijnlijk het meest aantrekkelijke continent aangezien de funding gap hier het grootst is.

De groei van het investeringsvolume in Europa vertraagde in 2011 (+9% in euro’s). Investeerders richtten zich vooral op de meest volwassen markten in Europa (Groot-Brittannië, Duitsland en Frankrijk). In relatie tot de omvang van de voorraad waren Noord-Europa en de MOE-landen echter het meest liquide afgelopen jaar.

Bijna tweederde van het Europese transactievolume bestond uit binnenlandse investeringen. In 2011 waren er echter meer transacties door interregionale investeerders, vooral ingegeven door vermogensbeheerders in de Verenigde Staten en Asia Pacific.

Magali Marton, directeur van CEMEA Research bij DTZ: “De meest waarschijnlijke verwachting is een groei van de Europese geïnvesteerde voorraden in een matig tempo van 2% in 2012 en 4% in 2013. In het ongunstigste scenario daalt de voorraad met 14% in 2012 en met 4% in 2013. De kapitaalwaarden voor de Europese kernmarkten bewegen in dit laatste scenario in verhouding minder veerkrachtig. Bij de meest waarschijnlijke hypothese verwachten we dat de investeringsvolumes dalen met 11% in 2012. De reden? Onzekerheden op de Europese financiële markten beperken de groei, zowel van de schuld als van het actieve vermogen. In de ongunstigste situatie voorspellen we een volumedaling met 43%.”

Magali Marton besluit: “De Europese markten blijven heel wat aantrekkelijke kansen bieden. De score van de DTZ Fair Value Index™ stabiliseert zich in het eerste kwartaal van 2012 op 46. Dat geeft misschien de indruk dat er geen duidelijke kansen zijn. Maar omdat we naar bijna 100 markten in de regio kijken, blijven er altijd wel ergens positieve vooruitzichten. Vooral de markten in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk krijgen nu klasseringen van HOT en WARM. Andere geselecteerde markten in Scandinavië, Centraal- en Oost-Europa bieden ook belangrijk groeipotentieel.”

België volgt de Europese trends, maar toont tegelijk een aantal specifieke tendensen. Zo registreerde België in 2011 een volume aan vastgoedinvesteringen van 2 miljard euro: een stijging met 20 procent in vergelijking met 2010. Deze investeringen komen hoofdzakelijk van nationale investeerders (meer dan 65 procent). Toch keerden in 2011 ook Europese investeerders naar België terug, vooral dan Duitse en Britse. Bij het begin van 2012 verschijnen ook de Aziatische investeerders, zowel in Brussel als in de provincies.

Deze behoorlijke prestaties kaderen in de context van het huidige economische klimaat én het einde van de Belgische politieke crisis. Ze vormen een positief element in de evolutie van het land. De Belgische vastgoedmarkten in de DTZ Fair Value Index™ klommen begin 2012 trouwens allemaal van ‘koud’ naar ‘warm’. DTZ verwacht dat ze dit klassement het hele jaar behouden.

Op Belgisch niveau gaan de DTZ-voorspellingen ervan uit dat het geïnvesteerde volume in de loop van 2012 stagneert. Dit jaar moet trouwens de trend naar investeringsdiversificatie bewijzen. Daar doet vooral de retailsector zijn voordeel mee: die blijft een rendabele investering. Maar ook de sector van de rusthuizen doet haar voordeel met de komst van nieuwe spelers op de markt.

DTZ Research Money into Property 2012 – Europe (pdf)

Bron DTZ