Antwerpse kantoormarkt kantelt

De Antwerpse makelaars in kantoorvastgoed blikken tevreden terug op 2008. Tegelijk weten ze dat 2009 heel andere koek wordt. Huurders van kantoorruimte komen in een sterke onderhandelingspositie.

Noord en Zuid presteren sterk Veel nieuw aanbod versus slinkende vraag

De economische onzekerheid verlamt ook de Antwerpse kantoormarkt. Verhuis- of uitbreidingsplannen die dateren uit betere tijden, worden herbekeken of op de lange baan geschoven. Het aantal nieuwe dossiers dat de vastgoedmakelaars binnenkrijgen slinkt. Bovendien: onderhandelingen over huurcontracten duren langer en worden ook harder. "In het vierde kwartaal is de markt echt gekanteld", stelt Ronny Nuten, van de Antwerpse kantoorafdeling van Jones Lang LaSalle (JLL). "Je voelt dat vooral de grote bedrijven een afwachtende houding aannemen. Ze maken hun budgetten pas op als ze de cijfers van het laatste kwartaal kennen."

Ook de investeringen in Antwerps kantoorvastgoed staan op een laag pitje. De internationale schuldgedreven spelers zijn helemaal van het toneel verdwenen. En de institutionele investeerders kijken in de huidige marktomstandigheden de kat uit de boom. Of ze kiezen voor de zekerheid van een toplocatie en een dito gebouw. "Voor de Antwerpse markt betekent dat een nieuw gebouw, volledig verhuurd aan een eersteklas huurder; een zeer zeldzame combinatie", duidt Frank Valkeneers, managing director bij vastgoedadviseur Colliers-EPMC. Alleen de kleinere privé-investeerders durven, als de prijs gunstig is, nieuwe posities innemen.

De bedrukte stemming staat in schril contrast met het uitstekende rapport van de Antwerpse kantoormarkt. De verschillende ramingen voor de take-up of kantooropname schommelen rond de 125.000 vierkante meter (exclusief Mechelen). Het beste cijfer in jaren en nog een flink stuk boven de ook al mooie 105.000 vierkante meter van 2007. Volgens Frank Valkeneers hoeft dat sterke resultaat niet te verwonderen. "2008 was economisch al bij al nog een goed jaar. Bovendien waren enkele deals al opgestart in 2007."

Ingrid Ceusters, van Immobiliën Hugo Ceusters (IHC), toont zich ook opgetogen over dat cijfer maar nuanceert het tegelijkertijd. "Het positieve is dat een aantal huurders hun keuze voor Antwerpen herbevestigden en dat er enkele ook bijkomende kantoorruimte huurden. Anderzijds stellen we vast dat een groot deel van de opname op het conto van de overheid komt. Wij hebben de optelsom gemaakt en komen op een totaal van ongeveer 30.000 vierkante meter. Dat is veel en het relativeert het sterke opnamecijfer."

Dankzij de hoge take-up is de leegstand op de Antwerpse kantoormarkt lichtjes gedaald tot iets minder dan 10 procent of ongeveer 180.000 vierkante meter. De huurprijzen schommelen al jaren rond hetzelfde niveau: 140 euro per vierkante meter per jaar voor een nieuw gebouw op een goede locatie. In bestaande gebouwen is 100 à 110 euro een courante prijs. De verschillende makelaars merken wel op dat de huurprijzen momenteel onder druk staan.

De belangrijkste transactie in Antwerpen komt op rekening van de Regie der Gebouwen. Die neemt 15.000 vierkante meter op voor de douane & accijnzen in een nieuw te bouwen complex op Spoor Noord. Het is een project van Kairos in samenwerking met het Fonds voor Spoorweginfrastructuur. De deal zorgde voor nogal wat commotie. Pal over de site van Spoor Noord staat immers de Avenue Building, ondertussen eigendom van Cofinimmo, in de steigers. Dit project omvat ook een kleine 15.000 vierkante meter kantoorruimte en de verwachting was dat de Douane daarvan een belangrijk deel zou opnemen.

De Regie der Gebouwen tekende ook voor de op één na grootste huurtransactie: 6000 vierkante meter in de Luitenant Coppenskazerne in Brasschaat, een herontwikkeling van Groep Van Roey en het Autonoom Gemeentebedrijf Brasschaat. Nog in het noorden, maar dan in de haven, huurde Ferranti Nijkerk 4000 vierkante meter in de gerenoveerde Ahlersbuilding. "Het noorden van Antwerpen is goed voor ongeveer een kwart van de totale opname", merkt Kristof Boon, accountmanager voor de kantoormarkt bij Colliers-EPMC, op. "Dat is veel. Het is een regio met een ietwat hip imago. Dat er nu toch duidelijk beweging zit in de ontwikkeling van het Eilandje, speelt wellicht ook mee. Maar het is vooral een locatie die, zeker in vergelijking met het centrum, vrij vlot bereikbaar is."

Die laatste troef verklaart ook het succes van de zuidelijke periferie, de kantoorzone die zich concentreert langs de Prins Boudewijnlaan. Hansen Transmission huurde 3000 vierkante meter in het Villermontgebouw. "Daarnaast zijn er in die zone nog enkele verhuringen geweest van om en bij de 2000 vierkante meter", zegt Ronny Nuten. Dat zijn naar Antwerpse normen stevige opnames en het toont toch wel de dynamiek van die deelregio aan."

Op de as Antwerpen-Brussel heeft ook de Mechelse kantoormarkt, een behoorlijk jaar achter de rug. Ordina tekende voor de belangrijkste transactie: 3000 vierkante meter in Stephenson Plaza van projectontwikkelaar Uplace. Ook de overige ruimtes in Stephenson Plaza werden vlot ingenomen. Guy Rietens (JLL) en Pieter-Jan Arts (IHC) zien meerdere redenen voor de succesvolle verhuring van het project. "Het ligt vlak aan de E19 en is dus een schitterende zichtlocatie, maar het toont ook aan dat Mechelen terug aan dynamiek heeft gewonnen", zegt Arts. "En het blijft ook vanuit mobiliteitsoverwegingen een gunstige ligging."

Met diezelfde troeven, zichtlocatie en minder fileleed, ontpopt ook het gebied tussen Herentals en Geel langs de E313 zich tot een alternatieve kantoorzone. Groep Heylen pionierde er met het project Link21. Iets verderop, richting Geel, pronkt nu ook Frame21, een opvallend kantoorcomplex naar een ontwerp van de Antwerpse B-Architecten. Naast ontwerper van zitmeubilair Drisag zal ook Atlas Copco er kantoorruimte opnemen. En aan de andere kant van de autosnelweg ter hoogte van de afrit Geel-West ontwikkelt Thys Bouwprojecten het project 4Wings, goed voor 10.000 vierkante meter kantoorruimte. "Het is opgevat als een bedrijvencentrum", ligt Ronny Nuten toe. "In de huurprijs zitten ook enkele diensten inbegrepen. Met dit concept mikt de ontwikkelaar duidelijk op gebruikers die de fileproblematiek op de E313 richting Antwerpen beu zijn."

2009 belooft een spannend jaar te worden voor de Antwerpse kantoormarkt. In de eerste plaats omdat de economische crisis zal wegen op de kantooropname door bedrijven. "Het wordt alle hens aan dek", meent Guy Rietens (JLL). "Als we een kantooropname van 80.000 vierkante meter halen, dan zullen we hard en goed gewerkt hebben."

Een krimpende vraag dus, die dan ook nog eens samenvalt met een sterke toename van het aanbod. "In 2009 komt er een kleine 60.000 vierkante meter speculatief op de markt of ongeveer de helft van de totale take-up van 2008", rekent Ronny Nuten voor. Voor 2009 en 2010 verwachten we dat er ongeveer 184.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte bijkomt."

Enkele voorbeelden. In het eerste kwartaal van 2009 levert projectontwikkelaar Fico in het project Nieuw Zuid zowat 8000 vierkante meter kantoorruimte op. Nog in de lente van 2009 moet ook de eerste unit van City Link, een project van Kairos en KVH, klaar zijn. Later op het jaar komt ook de overige 21.000 vierkante meter van het complex, dat overigens eigendom is van Cofinimmo, op de markt. In dezelfde regio is ook de volledige gerenoveerde Fraklinbuilding (10.000 vierkante meter) van Jan Lisman (Robelco) zo goed als klaar. Aan het Stadspark wacht het Plantin & Moretus Business Center (Adgar Belgium) op de eerste huurders. En op de AMCA-site komt er verdeeld over Avenue Building (10.000 vierkante meter; oplevering 2009) en de Londen Tower (4000 vierkante meter; oplevering 2010) op twee jaar tijd 14.000 vierkante meter kantoorruimte bij.

Frank Valkeneers geeft toe dat de timing niet ideaal is. "Het is een gevolg van de inertie van de vastgoedmarkt", zegt hij "Zo’n kantoor ontwikkelen vraagt gemakkelijk twee jaar tijd. Los daarvan: wij zijn momenteel al voor 30.000 à 40.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte in onderhandeling." Hij wijst er ook op dat de leegstand in de Antwerpse kantoormarkt eigenlijk beperkt is. In het officiële leegstandscijfer zitten immers veel gebouwen die eigenlijk niet meer als kantoor bruikbaar zijn. En Valkeneers verwacht ook een positief effect van Antwerp Headquarters dat nu echt uit de startblokken is geschoten. Dat samenwerkingsverband van de stad Antwerpen met een twintigtal privépartners gaat actief op zoek naar nieuwe kantoorgebruikers voor de Antwerpse regio.

Ingrid Ceusters is wel bezorgd: "De stabiliteit is altijd de sterkte geweest van de Antwerpse kantoormarkt. Met het aanbod in de pijplijn zou Antwerpen die troef wel eens kunnen verspelen. Akkoord, sommige projecten zullen op de tekentafel blijven liggen, maar ik vrees dat er voor enkele al te verregaande engagementen zijn genomen."

De toename van het aanbod zal wellicht ook de prijsdruk verhogen. En de huurders staan vandaag al in een behoorlijk comfortabele onderhandelingspositie. Dat was onlangs al te merken bij enkele recente huurvernieuwingen. "Het gaat dan om huurvrije periodes, een budget voor de inrichting van het kantoor, enzovoort", duidt Celine Coosemans, kantoorconsultant bij IHC. "En hoe langer het huurcontract, hoe meer de huurder kan bekomen." Moeilijke tijden dus voor de eigenaars. En volgens Frank Valkeneers zullen ook de makelaars de tering naar de nering moeten zetten. "Ik verwacht ook in onze sector en ook in Antwerpen een uitzuivering", besluit hij. (T)