Hoeft het te verwonderen? Ook het vastgoed aan de kust lijdt onder de crisis. De bordjes ’te koop’ tieren welig, de verkoop op plan is een rariteit geworden en de kopers delen de lakens uit. Maar zuiderse toestanden, zoals in Spanje, Portugal of Frankrijk? Nee, zo erg is het nu ook weer niet.

Eb en vloed, echte kustbewoners kunnen er uren over vertellen. Ook de plaatselijke vastgoedmarkt kent het fenomeen. Na de vloed en bij wijlen zelfs springvloed van de eerste helft van het decennium, begonnen de prijzen in 2007 aan een geleidelijke terugtocht. Ook vorig jaar ging het nog zachtjes achteruit, maar het laagwaterpunt lijkt bereikt.

Een eerste opmerkelijke vaststelling is dat het aantal verkoopovereenkommsten sinds maart weer aantrekt. “In alle kustgemeenten werden eind 2008 en begin dit jaar beduidend minder verkopen genoteerd”, zegt Bart Van Opstal, voorzitter van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen (KFBN). “Maar sinds maart stellen we een aanzienlijke herneming van de activiteit vast (+21 %).”

Een minpuntje is dat die ommekeer het minst voelbaar is in de twee dichtst bevolkte gemeenten, met name Knokke-Heist (de duurste, 34.026 inwoners) en Oostende (met bijna 70.000 ingeschreven inwoners de grootste in bevolking). In die gemeenten werd in maart weliswaar een toename van de transacties vastgesteld, maar vanaf april en mei vielen die terug op een niveau dat eerder in de buurt lag van januari en februari. Uiteraard was de vastgoedmarkt in Knokke-Heist de voorbije jaren behoorlijk oververhit geraakt. Het is dan ook normaal, en zelfs gezond, dat de prijzen terugvallen tot meer realistische niveaus. Op de beurs noemt men dat ‘winstneming’. Ondanks de uiterlijke tekenen van rijkdom, die nog altijd nadrukkelijk aanwezig zijn, is de economische malaise er toch duidelijk voelbaar. Een ander verontrustend teken is dat de trendy gemeente de enige is die in 2008 haar inwonersaantal zag dalen. “We zijn te veel verwend geweest”, luidt het wijze oordeel van Thibault Vanden Berghe, directeur van Agence Het Zoute, die zonder zich te beklagen uitlegt dat “de prijsstijgingen die we de jongste jaren gekend hebben, gewoon onhoudbaar waren”. De maanden november en december 2008 waren verre van briljant en april was niet veel beter, maar “de maand mei was iets meer bevredigend”, troost de agent zichzelf.

Knokke-Heist telt nog veel werven; een terugkeer van het vertrouwen is dan ook van het grootste belang om al die nieuwe gebouwen ook bewoond te krijgen. De bouwwoede, vooral in de buurt van de Lippenslaan, viert hoogtij. Sommigen spreken zelfs van een dreigend overaanbod. Welk project zal er deze zomer vooral over de lippen gaan? Dat van La Réserve uiteraard, het gemengde complex (hotel en appartementen) dat al heel wat media-aandacht kreeg en ontwikkeld wordt op de gronden van het vroegere gelijknamige hotel. Gezien de economische crisis, is de timing niet ideaal, wat de promotoren van het project trouwens toegeven.

In Oostende wordt de weerslag van de crisis over het algemeen gerelativeerd: “We hebben heel goed gewerkt in april en mei, iets minder in juni. Op de tweedehandsmarkt wordt druk gediscussieerd over de prijs, maar als beide partijen redelijk zijn, komt het uiteindelijk toch tot een verkoop”, meldt Jan Eeckhout van de gelijknamige groep. ‘Redelijk’ is een woord dat vaak weerklinkt bij de professionals. Zij zien ook de wat oudere mensen met een hoge koopkracht nog altijd verschijnen. “Dat is ook de reden waarom de markt van de appartementen van 200.000 tot 300.000 euro nog goede perspectieven biedt.”

Bel Air Immobilia, een andere lokale agent, is het daarmee roerend eens: “De verkoop verloopt zeer correct, maar onroerend goed van meer dan 300.000 euro is niet meer in trek. Zeker achter de zeedijk.”
“Ik stel ook vast dat jonge klanten, de doelgroep voor eigendommen beneden de 200.000 euro, moeite hebben om de nodige financiering los te weken. Ook boven de 300.000 euro ligt het allemaal wat ingewikkelder, om nog maar te zwijgen van de villa’s van meer dan 500.000 euro”, gaat Jan Eeckhout voort.
De winter is heel bar geweest, de mensen aarzelen. In de media kon men lezen en horen dat de prijzen in vrije val waren. Gelukkig hebben we geen instorting op zijn Amerikaans gekend. Als de eigenaar een correcte prijs vraagt, volgt altijd wel een verkoop”, meent Frederik Depoorter van het gelijknamige agentschap in Middelkerke. Hij ziet een ruim aanbod aan de kust, gaande van te renoveren appartementen voor 200.000 euro tot de meer exclusieve nieuwe eigendommen. “Er wordt echter niets meer op plan verkocht, die tijd is voorbij. Er is te veel aanbod en dus wachten de mensen tot een project afgewerkt is. Maar er is nog altijd een aanzienlijke vraag. Veel mensen hebben de beurs de rug toegekeerd om opnieuw te investeren in baksteen”, luidt het bij Vabra, een naburig agentschap.
Ook in de populaire badstad Blankenberge is er een overvloedig aanbod, maar daar hangt de vraag nog altijd halfstok. “Al die ’te koop’-affiches doen mij duizelen”, zegt Sylvia Helsmoortel van Immo Marina onomwonden. Ze wordt daarin bijgetreden door haar concurrent Raph De Vuyst (Agence Verburgh). “We hebben betere tijden gekend, zoveel is duidelijk”, geeft hij toe. In tijden van crisis is dat overigens niet meer dan normaal: een tweede verblijfplaats wordt dan een luxeproduct.

Op of achter de zeedijk, het maakt een wereld van verschil. De studiedienst van de KFBN heeft daarover opvallende cijfers. Een appartement op de zeedijk van Knokke of Nieuwpoort is bijvoorbeeld 60 tot 70 procent meer waard dan een gelijkaardig stulpje een paar straten achterop. Helemaal spectaculair is de toestand in De Haan: daar is een garage op de dijk drie keer zoveel waard als een in de binnenwijken. Elders zijn die verschillen, die in wezen een gevolg zijn van schaarste, niet zo groot.

Eigenaardig genoeg doet ook het omgekeerde zich voor. In sommige gemeenten zijn eigendommen achter de dijk meer in trek dan die met zicht op zee. Dat is bijvoorbeeld zo voor appartementen in De Haan en De Panne.
“Voor appartementen op de dijk zijn de verkoopprijzen in 2008 redelijk stabiel gebleven, met zelfs hier en daar een lichte stijging”, stelt Bart Van Opstal vast. De sterkste stijgingen werden opgetekend in Knokke-Heist, dat dus het duurst blijft. Alleen op de dijk in Oostduinkerke en Koksijde werd een significante daling vastgesteld.

Bron: Trends