Woningmarkt valt stil

Hoewel de hypotheekrente daalt en de prijzen afvlakken of zelfs dalen, staan opvallend weinig jonge gezinnen te springen om een nieuwe woning te kopen. Er is zowel voor appartementen als voor huizen een daling merkbaar van het aantal verkopen.

De Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) en vastgoedmakelaar Century 21 bevestigen de cijfers. Kandidaat-kopers stellen hun aankoop uit en gaan in afwachting huren. Daardoor stijgt de vraag naar huurwoningen en stijgen de huurprijzen.

De daling in het aantal verkopen is vooral te merken bij de appartementen (min 7 procent) en de woonhuizen tussen 250.000 euro en 600.000 euro (min 5 procent), zo blijkt uit cijfers van Century 21, de grootste makelaarsketen van het land. In één specifiek segment, de markt voor chique tweedeverblijfsappartementen aan de kust, is er zelfs een daling van 40 procent.

"We zien op de koopmarkt geen dramatische prijsdalingen, maar wel beduidend lagere volumes", bevestigt voorzitter Luc Machon van CIB Vlaanderen. De daling in het aantal verkopen heeft volgens de makelaars vooral te maken met een lagere vraag. Kandidaat-kopers stellen hun aankoop enkele maanden uit vanwege de economische onzekerheid.

Lage hypotheekrente

Nochtans ogen de voorwaarden om te kopen aantrekkelijker dan een jaar geleden. Century 21 meldde eind vorig jaar dat de prijzen voor huizen stabiliseren en de prijzen voor appartementen zelfs dalen.

Daarenboven is ook de hypotheekrente sinds oktober aan het dalen. Het tarief voor woonkrediet met jaarlijks veranderlijke rente is voor een doorsneelening gezakt tot circa 4 procent, terwijl de rente voor een woonkrediet met twintigjarige vaste rente ruim onder 5 procent staat. Bij alle banken liggen de rentetarieven nu lager dan een jaar geleden en er zijn verdere verlagingen in zicht. Morgen is het uitkijken of de Europese Centrale Bank haar basisrente, nu 2,5 procent, verder zal verlagen. Die basisrente is richtinggevend voor de jaarlijks veranderlijke hypotheekrente.

Maar volgens Patrick Boterbergh van Korfina, een dienstengroep voor 1.500 vastgoedmakelaars, zal de koopmarkt zelfs met bodemrentes niet plotsklaps opveren. "Deze situatie zal enkele maanden duren. Jonge mensen kijken vooral naar werkzekerheid, veel meer dan naar de rente. Ze zullen hun project niet afblazen, want een Vlaming zit met baksteen in de maag en wil een eigen huis. Maar ze zullen hun beslissing wel enkele maanden uitstellen omdat het economische crisis is."

Huren weer in de lift

De bevriezing op de koopmarkt heeft een hernieuwde belangstelling in huurwoningen tot gevolg. Machon: "De kandidaat-kopers die hun aankoop uitstellen gaan in afwachting huren. De vraag naar huurwoningen stijgt daardoor, terwijl het aanbod hetzelfde blijft. Daardoor stijgen de huurprijzen lichtjes." De gemiddelde huurprijs voor een modale woning is in een drietal maanden gestegen van 550 euro naar 570 euro, schat Korfina.

Tot voor kort steeg het aantal huiseigenaars stelselmatig tegenover het aantal huurders. Ongeveer 80 procent van de Belgen bezit inmiddels een eigen woning. Die trend is nu gestopt. "Het gaat om een omslag die vorig jaar is ingezet", zegt Boterbergh: "Tussen 2000 en 2007 leefden we in een omgekeerde wereld. We gingen eerst kopen en daarna huren. Nu krijgen we weer het traditionele patroon van vroeger. Jonge mensen gaan eerst huren en daarna kopen."

Ook in Nederland is er een malaise op de koopwoningmarkt. Maar daar heeft dat geleid tot een stijging van het huuraanbod en dalende huurprijzen. Dat zit er volgens de CIB niet meteen aan te komen in Vlaanderen, "omdat eigenaars door de vele reglementen niet snel geneigd zijn om hun pand op de huurmarkt te brengen". Machon: "De Nederlandse situatie is ook anders. In Nederland komt het vaker voor dat kopers tijdelijk nog eigenaar blijven van hun oude woning. Die raakt nu niet verkocht en daarom gaan veel huizenbezitters over tot verhuur. Bij ons speelt dat fenomeen niet. De Belgen nemen zulke risico’s niet en verkopen eerst hun woning alvorens een nieuwe te kopen. Het aanbod op onze huurmarkt blijft in het beste geval ongeveer constant." (Emmanuel Vanbrussel)

Bron: De Morgen