Duitse ‘open end’-vastgoedfondsen kunnen de markt verlammen, of ze doen herleven.

Fondsen kunnen terugbetalingen nog eens opschorten

Einde oktober verwittigden twaalf Duitse ‘open-end’ vastgoedfondsen hun klanten dat hun geld gedurende drie maanden geblokkeerd werd. Het zijn fondsen van grote huizen als Crédit Suisse, Morgan Stanley, Axa en UBS. In een ‘open fonds’ kunnen beleggers hun deelbewijzen verkopen tegen de intrinsieke waarde, de geschatte waarde dus van het vastgoed dat in het fonds zit. Elke verkoop doet het kapitaal afnemen en vermindert dus de investeringsmogelijkheden van de beheerder.

Toen de kredietcrisis uitbrak, werd veel verwacht van die fondsen. Er werd gehoopt dat ze de vastgoedmarkt zouden stabiliseren. Beleggers investeerden tijdens de eerste negen maanden van 2008 netto nog 5,5 miljard in de vastgoedfondsen. Die konden daardoor 7,5 procent van de totale omzet voor hun rekening nemen en vermeden dat de toestand nog erger werd.

Maar toen de kredietcrisis in september ook de Europese markt bereikte, sloeg de situatie plots om. In enkele weken tijd werd een kwart miljard euro weer opgevraagd. En aantal fondsen kon dat perfect aan en betaalde zijn klanten gewoon terug, maar een twaalftal onder hen naderde zeer snel de wettelijk verplichte grens van 5procent cash en moest kiezen tussen vastgoed verkopen tegen dumpingprijzen of zijn terugbetalingen opschorten.

De twaalf kozen voor de laatste optie. Samen zijn ze goed voor meer dan 30 miljard euro, ongeveer een derde van de totale markt. Zij kunnen statutair de terugbetalingen gedurende drie maanden opschorten. Nadien kunnen ze die periode nog eens met negen maanden verlengen.

‘Open-end’ vastgoedfondsen waren zeer populair in Duitsland. Ze haalden tijdens de eerste negen maanden van het jaar nog een gemiddeld rendement van iets meer dan 5procent. Maar toen de overheid de volledige staatswaarborg invoerde voor spaartegoeden bij de banken, werd een spaarboekje in de ogen van velen een goed alternatief. Bovendien verkozen beleggers die om cash verlegen zaten, vaak hun vastgoedcertificaten te verkopen omdat de waarde ervan nauwelijks gezakt was. En dus begon het geld weg te stromen.

Door de terugbetalingen op te schorten, kunnen de fondsen zich concentreren op het vinden van de nodige liquiditeit. Dat kunnen ze doen door nieuwe investeerders aan te trekken of door eventueel toch vastgoed te verkopen. Wettelijk zijn ze echter niet verplicht om tegen om het even welke prijs te verkopen. Dat moet wel gebeuren als ze na een verlenging met nog eens negen maanden (en soms nog een extra jaar) nog steeds niet in staat zijn om hun deelbewijshouders terug te betalen.

Einde deze maand moeten de twaalf fondsen dus beslissen wat ze doen. Als zij de terugbetaling voor nog eens negen maanden opschorten, dan dreigt de vastgoedmarkt minstens even lang verlamd te worden, en dat op een ogenblik dat de recessie hard toeslaat. Als zij echter een oplossing gevonden hebben en opnieuw beginnen te kopen, kan dat een sterke stimulans zijn voor de markt, ook in ons land waar hun aandeel in de jaarlijkse ‘opname’ van professioneel vastgoed tussen 10 en 20 procent ligt, met pieken tot 40 procent.

Bron: De Standaard