Brusselse kantoorgebouwen – tweede kwartaal 2012 (Brussels Offices Q2 2012 pdf)

Naar een polarisatie

• Na een voorzichtige start van het jaar werden in België recentelijk betere economische omstandigheden vastgesteld. Dit had een positieve impact op de Brusselse kantorenmarkt. In het tweede kwartaal bedroeg de omzet 120.000 m². Dat brengt het totaal voor de eerste helft van 2012 op 215.000 m², wat veel meer is dan het niveau dat werd opgetekend in de eerste helft van 2011.
• Net zoals het vorige kwartaal speelde de overheidssector een doorslaggevende rol in deze activiteitsgraad, met een omzet van 37.000 m² door de Europese Commissie, het Europese Parlement en de Federale Politie. De privésector is echter dynamischer dan in het eerste kwartaal en geniet van gunstigere huurvoorwaarden.
• Als gevolg van de dynamische activiteit in combinatie met weinig nieuw aanbod dat verwacht wordt in 2012, blijft de leegstand op de Brusselse kantorenmarkt traag dalen. Er blijven echter verschillen bestaan tussen de verschillende wijken. De leegstand bedraagt 11,5 % in het tweede kwartaal, tegenover 11,9 % in het eerste kwartaal van 2012.
• De huurprijzen van toplocaties zijn in het tweede kwartaal stabiel gebleven op 275 euro per m² op jaarbasis. De Leopoldwijk blijft de duurste wijk, maar er worden nog altijd grote verschillen vastgesteld tussen verschillende wijken. Er wordt een nieuwe daling van het gewogen huurgemiddelde vastgesteld tot ongeveer 155 euro per m² op jaarbasis – hetzelfde niveau als in 2007. Dit bevestigt de stille evolutie van de huurprijzen op de Brusselse kantorenmarkt.
• Recente waarnemingen en specifieke analyses bevestigen onze vroegere opinie over de polarisatie van de Brusselse kantorenmarkt, met enerzijds de centrale zakenwijk en de rand die positieve resultaten laten optekenen, en anderzijds de gedecentraliseerde wijken die blijven lijden onder een negatievere markttrend. Mobiliteitsoplossingen en de verbetering van het openbare vervoer in de rand zouden in combinatie met gunstige huurvoorwaarden de nieuwe vormgeving van het kantorenlandschap kunnen versterken die de laatste maanden al werd waargenomen.

Secundaire markten in België – eerste helft 2012 (Belgium secondary markets H1 2012 pdf)

Veelbelovend herstel na somber 2011

• Na een somber jaar 2011 dat gekenmerkt werd door een omzet van 159.000 m² kantoorruimte op de secundaire markten, gaf de Belgische economie in de eerste helft van 2012 blijk van meer veerkracht. Dankzij de beter dan verwachte groeicijfers werden de prognoses van de bbp-groei lichtjes opwaarts bijgesteld tot 0,1 % in 2012.
• De secundaire markten vertonen positieve tekenen van herstel. In 2012 werd al een omzet van 147.000 m² geregistreerd. Het niveau van 2011 zal in de loop van het jaar zeker overtroffen worden. Enkele belangrijke deals, zowel in Vlaanderen (Sanoma Media in Mechelen, Loos & Co in Antwerpen) als in Wallonië (EVS in Luik, Politie van Charleroi in Charleroi), dragen bij aan de goede prestaties op deze markt.
• De activiteit in België vertoont tekenen van een evenwichtiger kantoorlandschap. Zo is de Brusselse kantorenmarkt nu goed voor 60 % van de Belgische omzet (tegenover 75 % in 2006). Zoals we al vaststelden is er een decentralisatie aan de gang. Deze trend is niet alleen toe te wijzen aan de overheidssector. Ook in de privésector zijn er verhuizingen buiten Brussel. KBC opteert er bijvoorbeeld voor om 200 werknemers over te plaatsen naar de MG Tower in Gent en delen van de vestigingen in het centrum van Brussel te verlaten. Sanoma Media opteert ervoor om Diegem en Antwerpen te verlaten en naar Mechelen te gaan, dicht bij het treinstation. Mobiliteitsaangelegenheden en verbeteringen van het openbare treinvervoer zullen een belangrijkere rol spelen in toekomstige verhuisbeslissingen.
• Er werd ook wat activiteit vastgesteld buiten de secundaire markten, goed voor 25.000 m². Dit is veel lager dan het uitzonderlijke niveau dat vorig jaar werd bereikt (78.000 m²).
• Leuven blijft de duurste secundaire markt met een prime rent van 155 euro per m² op jaarbasis. In Charleroi is de tophuurprijs aanzienlijk gestegen tot 135 euro per m² op jaarbasis (voor het gebouw dat BNP Paribas Fortis huurt).

In Antwerpen daalde de prime rent tijdens de eerste helft van het jaar tot 140 euro per m² op jaarbasis. Op alle andere secundaire markten bleven de huurprijzen stabiel.

Belgisch industrieel vastgoed – tweede kwartaal 2012 (Belgium Industrial Q2 2012 pdf)

Uitstekend kwartaal in de logistieke sector

• De algemene activiteit daalde met 8 %. De omzet van semi-industrieel vastgoed was dit kwartaal goed voor 140.000 m². In dit segment situeert de omzet zich op precies hetzelfde niveau als vorig jaar op hetzelfde moment.
• We wijzen op de vraag naar grotere ruimtes, in het hele land, op de semi-industriële markt. Verder nemen huurders hun intrek in minder goed uitgeruste voorzieningen, die in het verleden in zekere mate een obstakel vormden op de markt. In Wallonië proberen de autoriteiten het aanbod nieuwe voorzieningen voor kmo’s te vergroten.
• De omzet in de logistieke sector was hoger dan gemiddeld op nationaal vlak. Dit is toe te schrijven aan uitstekende activiteitsniveaus in het Brusselse gewest en in Wallonië, waar de totale omzet tot nu toe al aanleunt bij (Brussel) of hoger is dan (Wallonië) de omzet in 2011.
• In het Brusselse gewest werd een belangrijke deal gesloten voor Brucargo, waar DHL Global Forwarding vanaf begin 2013 gedurende 15 jaar 23.000 m² zal huren.
• In Wallonië werden verschillende grootschalige logistieke deals gesloten. De vijf grootste deals hadden allemaal betrekking op aankopen voor eigen gebruik. Dit wijst op de strategie van het gewest om ondernemingen aan te trekken die een effect hebben op de markt. We verwachten dat er vóór het einde van het jaar nog belangrijke deals gesloten zullen worden in het gewest, meer bepaald in Garocentre (Henegouwen).
• De semi-industriële prime rent daalde dit kwartaal tot 55 euro per m² op jaarbasis maar heeft nog steeds betrekking op vastgoed in Vlaams-Brabant. De prime rent in de logistieke sector blijft stabiel op 45 euro per m² op jaarbasis.

België – tweede kwartaal van 2012 (DTZ Investment Market Update Belgium Q2 2012 pdf)

Groeivertraging bevestigd

• Na een gematigde start van het jaar met 370 miljoen euro aan investeringen in het eerste kwartaal van 2012, blijft de Belgische investeringsmarkt in het tweede kwartaal een groeivertraging kennen met een investeringsvolume van amper 345 miljoen euro. Het totale investeringsvolume bedraagt nu dus 715 miljoen euro, wat 20 % lager is dan midden 2011.
• De economische onzekerheid en de moeilijke toegang tot krediet hebben een negatieve impact op de investeringsmarkt. De nieuwe regels van Basel III, Solvency II en de stresstest van de Europese Bankenautoriteit zullen een nieuwe denkwijze voor vastgoed opleggen, meer bepaald voor de financiering of de herfinanciering van vastgoedschulden. In deze context zouden verzekeringsmaatschappijen een belangrijke rol kunnen spelen op de vastgoedfinancieringsmarkt en een ‘frisse wind’ kunnen doen waaien op deze noodlijdende markt.
• Als gevolg van deze woelige markt en de nog steeds voorzichtige houding van de investeerders verhoogden we ons rendement van topkantoren met 10 basispunten tot 6,35 % voor 3/6/9 huurcontracten.
• Belgische investeerders waren als enige actief aan koperszijde en vertegenwoordigen 82 % van de totale geïnvesteerde volumes.
• De diversificatietrend zet zich ook dit kwartaal verder. De investeringen in kantoren vertegenwoordigt slechts 28 % van de totale investeringen. De retailsector blijft heel aantrekkelijk, aangezien er in deze sector andermaal belangrijke deals werden gesloten. Dit kwartaal treedt een nieuwe marktdeelnemer toe tot de sector van de verzorgingstehuizen. Dit bevestigt de trend om de portefeuille te diversifiëren.
• Investeringen in de Brusselse kantorenmarkt blijven dit kwartaal gering: er werden slechts vier deals gesloten, goed voor een bedrag van 70 miljoen euro. Als er dit jaar geen grote deals meer worden gesloten, zou de investering in de Brusselse kantorenmarkt het laagste niveau van het laatste decennium kunnen bereiken.
• De opsplitsing van de investeringsvolumes per gewest levert een interessant gelijk spel op, waarbij de investeringen in het Brusselse gewest slechts 35 % van het totaal bedragen. Vlaanderen is in de eerste helft van dit jaar de belangrijkste markt in termen van investeringen.

Bron: DTZ