Veertig procent van de Belgische bouwheren schat het budget om zijn woning te bouwen te rooskleurig in. ‘Het realistische kostenplaatje overschrijdt het budget in sommige gevallen makkelijk met een kwart’, vertelt Gert Martens van Immochecker. ‘Met alle gevolgen van dien.’

Immochecker, een specialist in expertises van vastgoed en (ver)bouwprojecten, nam 178 bouwprojecten onder de loep. De initiatiefnemers vergeleken zorgvuldig alle kostenposten zoals ze in het bouwbudget omschreven waren met een realistische inschatting van die kosten. Ook bekeken ze of er geen verborgen kosten over het hoofd waren gezien. ‘Daarvoor hebben we alle bouwheren en architecten een uitgebreide checklist opgestuurd’, vertelt Gert Martens, de zaakvoerder van Immochecker. ‘We bekeken alle details, van het geplande aantal vierkante en kubieke meters, tot de gebruikte materialen en de afwerking.’ Uit die analyse bleek dat veertig procent van de bouwbudgetten de prijs gevoelig onderschatte.

Hoe groot was die onderschatting van de reële bouwkosten?

‘De 40 procent gaat stuk voor stuk om sterke overschrijdingen van het bouwbudget, van 25 procent en meer. Overschrijdingen die echt niet door de beugel kunnen met andere woorden. Budgetten die in de schemerzone van een kleine overschrijding vertoefden, hebben we niet bij dat aantal gerekend. We hebben er ook telkens rekening mee gehouden dat er een marge van gemiddeld 5procent op een bouwbudget mogelijk is door mensen die zelf klussen of door zwartwerk dat tussen de plooien van het budget verdwijnt. 25procent betekent een enorm bedrag op een bouwproject. Een bedrag dat de bouwheren niet altijd op tafel kunnen leggen. Bijgevolg blijven mensen jarenlang in een onafgewerkte woning zitten. Ze stellen bijvoorbeeld de aankoop van een uitgeruste keuken uit. De klassieke kosten die moeten wachten, zijn de aanleg van een oprit en de tuin. Ook de binnendeuren worden vaak uitgesteld.’

‘Een andere optie is natuurlijk om het niveau van de afwerking drastisch te laten zakken, en bijvoorbeeld een keramische tegel te kiezen in plaats van marmer of graniet, of een zeer goedkope keuken te installeren. Die oplossingen gaan al te vaak ten koste van de duurzaamheid en van de totale waarde van een woning.’

‘Maar heel vaak beslissen mensen in zo’n geval ook om geld bij te lenen. Een lening op twintig jaar wordt er zo een op dertig jaar, of hun maandelijkse afbetaling wordt heel wat zwaarder. Dikwijls moeten ze ook bijlenen aan minder gunstige voorwaarden.’

Gebeurt bij de bank geen controle van het bouwbudget voor de lening wordt toegekend?

‘Banken gaan veeleer uit van contracten. Bij de aankoop van een bestaande woning laten ze sneller een schatting uitvoeren.’

Waar gaan de inschattingen van het bouwbudget in de fout?

‘De kosten die het vaakst worden onderschat, zijn de verwarming, de airco en de verluchting. Ook de elektrische installatie kost vaak meer dan gedacht. Bovendien komt ook de ruwbouw al eens een stuk prijziger uit dan volgens het budget was berekend, net als de ramen en deuren. Dan zijn er ook de onvoorziene kosten. Soms duiken er bij het bouwproces onverwachte problemen op. Wanneer een stielman slecht werk aflevert, moet de bouwheer diens leergeld betalen en bijbetalen om problemen op te lossen.’

‘Bij budgetten die enkele jaren geleden werden opgesteld, zien we ook dat ze de mist in gingen door de plotse en forse stijging van de materiaalprijzen. Staal bijvoorbeeld werd opeens waanzinnig veel duurder. Ook de stijging van de grondprijzen kan een rol spelen. De nieuwe energetische verplichtingen kunnen eveneens vroeger opgestelde budgetten overschrijden. Bouwen is een proces dat een paar jaar in beslag kan nemen. In die tijd kunnen de prijzen evolueren.’

‘Maar er is meer aan de hand. Bouwen is een emotioneel gegeven. Mensen, zeker Belgen, willen altijd het maximum van hun project en kopen of bouwen dan duurder dan hun portemonnee aankan. Om hun droomhuis te bouwen durven ze al eens kosten te minimaliseren. Bovendien doen ze in de loop van het bouwproces nieuwe ideeën op, die het project duurder maken dan gepland. Ook de architect of aannemer speelt soms een rol in de overschatting. Een architect die potentiële klanten ronduit zegt dat hun plannen niet realistisch zijn voor hun budget, zal projecten door zijn neus geboord zien. Vandaar ook dat architecten en aannemers wel eens te optimistisch rekenen.’

Bron: De Standaard