Is de vastgoedmarkt in elkaar gestort of niet?
Sinds 9 maanden hebben velen het over “de” grote crisis in de vastgoedsector met ineenstorting van de vastgoedprijzen, sommigen spreken over slechts beperkte prijsverlagingen, nog anderen nuanceren de cijfers en beweren dat slechts panden op een slechte ligging en, in het bijzonder, de kantoormarkt echt te lijden heeft gehad. Hoe zit dat nu?

Men kan er niet om heen, de gemiddelde vastgoedprijzen zijn sinds laatste kwartaal 2008 in België niet gunstig.
De FOD Economie bracht de cijfers recent duidelijk in beeld.
Beperken we ons tot Vlaams Gewest:

• gewone woonhuizen: in vergelijking met 1e semester 2008 lagen de gemiddelde verkoopprijzen voor woonhuizen slechts 0,7% hoger in 1e semester 2009
• villa’s, bungalows, landhuizen: 4,5% lager
• appartementen, flats, studio’s: 1,1% hoger
• bouwgrond: 7,9% hoger

M.a.w.: alleen de gemiddelde prijzen voor de villa’s, bungalows en landhuizen lag in het 1e semester 2009 beduidend lager dan in 2008. De prijs van de bouwgrond blijft echter crisisbestand en groeit elk jaar aan het zelfde ritme.

Niettegenstaande de gemiddelde prijzen van de woonhuizen licht stegen dan moeten we vaststellen dat het specifieke segment van de kwalitatief betere woning ook in 2009 een daling van 2,3% aangaf in vergelijking met 2008.

Naast een prijsdaling is er bovendien een duidelijke trendbreuk waar te nemen over de laatste jaren 4 jaren: de groei van de vastgoedprijzen is spectaculair gedaald sinds najaar 2008.
Voor het Vlaamse Gewest is de volgende evolutie te schetsen (vergelijking heeft betrekking op telkens het 1e semester van elk jaar):

Slotsom:
De gemiddelde prijzen bleven stijgen tot aan eind 3e kwartaal 2008 en sindsdien is een duidelijke prijsdaling en/of stagnatie en deze zet zich tot op vandaag door. Met name in het duurdere segment en woningen op minder gunstige liggingen is er duidelijk sprake van crisis. De situatie op de kantorenmarkt, en met name in Brussel, is wel dramatisch te noemen.
Naast de vastgoedprijzen zijn ook het aantal verkopen duidelijk gedaald, dat tonen statistieken aan van vastgoedmakelaars en notarissen. Maar het is gelukkig niet allemaal kommer en kwel: ING, Stadim en ERA signaleren dat het aantal vastgoedtransacties in het tweede kwartaal duidelijk hoger lag dan in het eerste kwartaal en het vierde kwartaal van vorig jaar.

Geen “Spaanse of Amerikaanse toestanden” in Vlaanderen
In tegenstelling tot de spectaculaire crisisberichten uit hoofdzakelijk de Spaanse en de Amerikaanse hoek, is de situatie in Vlaanderen/België toch wel beduidend rooskleuriger.
In Spanje heerste er decennialang grote anarchie op gebied van bouwen, er waren geen of weinig regels, er werd naar believen gebouwd, ook zonder vergunning. Gevolg van dit alles is een gigantisch overaanbod met enorme prijsdalingen tot gevolg.
In Amerika was de crisis hoofdzakelijk een financiële en hypotheekcrisis waardoor velen niet langer in staat waren hun hypotheekleningen af te betalen en zich gedwongen zagen hun eigendom te verkopen. Resultaat was ook hier een overaanbod op de vastgoedmarkt en daling van de vastgoedprijzen. De eerste tekenen van licht herstel zijn merkbaar wat valt af te leiden uit het stijgende consumentenvertrouwen in de VS.
Anders dan bijvoorbeeld Spanje en Amerika is men in ons land voorzichtiger te werk gegaan, bouwt men rationeler en zijn bijvoorbeeld de bouwregels veel strenger. De bouwprojecten zijn hier dan ook meer het resultaat van doordachte marktanalyse: welk soort gebouw kan op welke locatie in de smaak vallen van de personen die bereid zijn een woning te kopen. De klappen vallen in vastgoedsegmenten waar de laatste jaren sprake was van overaanbod: de bouwaanvragen voor dit segment lag het eerste kwartaal 2009 30% lager dan het laatste kwartaal 2008.
De gemiddelde Vlaming koopt zijn huis als investering voor eigen gezin en voor eigen gebruik, minder als speculatieve investering met rendement op korte of middellange termijn.

Ook bij ons stagnatie en aarzeling…
De financiële en economische crisis heeft ook in onze contreien huis gehouden…. Niet enkel verloren velen grote bedragen op o.m. de beurs, maar er is ook de sluipende onzekerheid over de eigen werkzekerheid.
Enkele cijfers:
De grootste Belgische beursgenoteerde ondernemingen hebben in het eerste halfjaar 2009 gezamenlijk 5,8 miljard euro minder winst gemaakt dan het jaar voordien (halvering van de winst).
Onze eigenste Vlaamse overheid heeft het ondervonden: tijdens de eerst helft van 2009 zijn de ontvangsten uit registratierechten met ruim 20% gedaald in vergelijking van dezelfde periode vorig jaar. Er wordt minder onroerend gekocht en verkocht en ook minder gebouwd of verbouwd.
Sinds midden 2008 schrapten KBC, Dexia en de vroegere Fortis Bank samen in België al meer dan 2.000.
Minder orders bij de (grote) bouwbedrijven, en hoe zal het aflopen met Opel-Antwerpen…? Deze onzekerheden leiden tot aarzeling: aarzeling om een beslissing te nemen om de investering nu meteen te doen en of deze met 1, 2 of 3 jaar uit te stellen. Resultaat hiervan is dat sommigen wegens nood aan cash geld hun vastgoed wel willen/moeten verkopen, maar dat de koopmarkt afwacht wegens onzekerheid over de eigen situatie.
Dit mechanisme is rationeel te verklaren en leidt onherroepelijk tot een stagnatie en zelfs daling van het aantal verkopen en van de verkoopprijzen.
Dat de eigenaars omwille van een prijsstagnatie langer zullen wachten dan voorheen om te verkopen zal daarvan een gevolg zijn. Eenmaal de krapte op de vastgoedmarkt toeneemt, zal ook de prijs opnieuw geleidelijk stijgen.

Geen reden voor paniek
De Belgische/Vlaamse vastgoedmarkt kende een ernstige vertraging en correctie maar is zich stilaan aan het stabiliseren. Dit heeft tot gevolg dat investeren in vastgoed om meerdere redenen een goede zaak blijft. Prijsstijgingen zoals in het verleden zitten er echter voorlopig niet meer in maar verwacht wordt dat er over 2-3 jaar lichte prijsstijgingen zullen te noteren vallen.
Ten eerste omdat de rente zeer laag is en wellicht ook de komende 3 jaar laag zal blijven. Bovendien zal gezien de economische crisis zullen meer en meer mensen aangewezen zijn op de huurmarkt. In deze onzekere tijden en vooral met de bankencrisis zullen banken minder snel hypothecaire leningen meer geven.

Overheid moet blijven faciliteren

• 6% btw op bouw
• Overheidstoelagen
• Verzekering gewaarborgd wonen
• Groene leningen

Bron: CIB