Als de kredietcrisis beleggers iets leert, is het wel dat de ontwikkeling van vastgoed een heel ander slag belegging is dan het kopen en verhuren van een pand. De risico’s voor de belegger zijn groter én je hebt kans dat het project of zelfs de hele beheermaatschappij door economische tegenslag omvalt.

Global State, met 26 vastgoed-cv’s onder beheer, is een van de aanbieders die door de kredietcrisis in zwaar weer zit. Het bedrijf uit Weesp moet alle zeilen bijzetten om te voorkomen dat een tiental projecten door de hoeven zakt. Directeur Dick Beijen ziet in de crisis ook beleggingskansen, in Amerika, waar huurwoningen tegen een prikkie te koop zijn én direct huurbaten genereren. “Dát is onze toekomstige strategie.”

Global State ziet in de kernactiviteit – investeren in projectontwikkeling – even geen brood meer. Beijen vindt het op zich nog wel een waardevolle strategie, maar de marktomstandigheden dicteren anders, namelijk het kopen van bestaande panden. “Projectontwikkeling heeft op dit moment geen zin, zeker niet in Amerika. Als je het al probeert, krijg je van de bank geen lening. Koopappartementen zijn redelijkerwijs niet langer te verkopen. Er is overaanbod, de prijzen zijn tot 50% gedaald. Die malaise kan nog zo vijf jaar duren.”

Een stuk positiever is Beijen over bestaande huurappartementen. “Je kunt van de lage prijzen gebruikmaken om huurpanden te kopen. Dat levert een mooie cashflow op. En als de markt weer aantrekt kunnen we verkopen.”

Beijen weet zich gesteund door een recent rapport van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, dat stelde dat de grootste dip op de vastgoedmarkt voorbij lijkt. “Zowel in Azië als in de VS valt een afzwakking van de groeiende leegstand en dalende huurprijzen waar te nemen. Op sommige markten lijken de huren hun laagste peil te hebben bereikt.”

Global State is echter niet de enige partij die in de VS aast op een goedkoop instapmoment. “Nee, we zijn niet te laat, de prijzen stijgen nog niet echt. Vastgoed ijlt altijd na, hobbelt ongeveer één jaar achter de beurs aan. We kunnen profiteren van de nood van anderen die moeten verkopen.”

Bij de aankopen werkt Beijen samen met een lokale partner. “Erg belangrijk, want het verhuren van appartementen is in Amerika een wetenschap, omdat het verloop onder huurders zo groot is.” Elke twee jaar wisselt het huurdersbestand, beleggers dienen met dat risico rekening te houden.

Veel projectontwikkeling ligt ondertussen stil, ook enkele beleggingsprojecten van Global State. Dit terwijl de kosten doorlopen, met name de rentelasten van de afgesloten leningen. Ervaren vastgoedbeleggers weten dat projectontwikkeling relatief risicovol is. De rendementen zijn immers ook een stuk hoger. De crisis heeft die boodschap echter nu wel heel hard overgebracht én laat zien dat niet alleen de vastgoed-cv zelf kan ploffen, maar ook de vastgoedaanbieder zelf, waardoor een hele groep van cv’s stuurloos wordt. Dat treft ook de beleggers in de gezonde beleggingen. Global State heeft zelf het beheer van enkele cv’s van de failliete branchegenoot Euro American Investors overgenomen.

Kwetsbaar

Volgens Huib Boissevain van vastgoedbedrijf Annexum zijn bedrijven met alleen projectontwikkeling in het beleggingsassortiment kwetsbaar tijdens een crisis. “Een aanbieder van beleggingen in bestaand vastgoed krijgt een percentage van de huurinkomsten. Bij projectontwikkeling is er alleen provisie bij de start van de cv (een percentage van de inleg) en bij de afwikkeling van het project (een percentage van de verkoopopbrengst).” Als er niets verkocht wordt én er door de kredietcrisis geen nieuwe cv’s bij beleggers geplaatst worden, komt zo’n aanbieder in de problemen.

Ook bij Global State kwam de crisis hard aan. Twee jaar is er geen nieuwe belegging geplaatst, de helft van het personeel is ontslagen en het is lastig de kosten met de inkomsten te dekken. Alf Span, manager bij Global State voor Noord-Amerika, voorziet op korte termijn echter geen problemen voor Global State. “Maar onze continuïteit staat of valt uiteindelijk met de mogelijkheid nieuwe cv’s in de markt te plaatsen.”

Verhuren of verbouwen?

Voor vastgoedbeleggers zijn er twee hoofdsmaken. Of je koopt een pand en verdient je rendement uit de huurbaten en de eventuele verkoopwinst. Of je gaat bouwen: projectontwikkeling. De risico’s daarvan zijn groter: hogere financieringskosten, onzekerheden over vergunningen en regelgeving én je hebt geen idee of het pand kan worden verhuurd/verkocht. Aan de andere kant: er valt ook veel te verdienen. Veel projectontwikkelings-cv’s liggen echter nu stil, omdat de vastgoedprijzen dermate gedaald zijn, dat vanaf de eerste gelegde steen de verliezen alleen maar oplopen. Niet zelden zitten beleggers op een stuk bouwgrond waarvan de financieringskosten doorlopen of op een onverkoopbaar complex. Een gedwongen verkoop is vaak het gevolg. De eigenaar van huurpanden kan echter dankzij de huurbaten de crisis nog uitzingen, vooropgesteld dat niet te veel huurders in financiële problemen geraken.

Bron: De Telegraaf