Wanneer u bezig bent met de koop van een huis zijn er veel zaken waar u rekening mee dient te houden. Vaak neemt het vinden van een geschikte woning en de financiering daarvan alle aandacht in beslag. Onterecht, want bij de aankoop komt veel meer kijken. Wanneer u deze checklist volgt, vermijdt u een scala aan mogelijke problemen, zodat u uiteindelijk zorgeloos kunt genieten van uw nieuwe huis in Spanje.

Verifieer kadastrale gegevens
De eerste check is de verificatie bij het kadaster (Registro de la Propiedad) met betrekking tot de erfdienstbaarheid, het vruchtgebruik en andere lasten. Dit wordt opgevraagd via een ‘nota simple informativa’.

Een lopende hypotheek hoeft geen beperking te zijn voor de koop. Er moet een certificaat van ‘schuldig saldo’ worden opgevraagd voor de dag van de koopakte. Dit bedrag wordt ingehouden op de koopsom en betaald aan de hypotheekverstrekkende bank, met een inhouding voor de notaris en voor het kadaster ten behoeve van de inschrijving van de annulering van de hypotheek. Ook kan het voorkomen dat de eigenaar alleen het blote eigendom heeft (nudo propiedad) en een ander het vruchtgebruik (usofructo, derecho vitalicio). Ook dit levert geen probleem op voor de koop als beide personen tekenen.

De belastingdienst behoudt zich het recht voor om binnen vijf jaar na de aankoop een controle uit te voeren op de opgegeven waarde van het onroerend goed. Als een huis voor een te lage verkoopprijs verkocht is (en er dus vermoedelijk veel onderhands betaald is), kan de belastingdienst een inspectie uitvoeren en een naheffing eisen. Subsidiair staat het onroerend goed hier borg voor. Dus als nieuwe koper kunt u hierop aangesproken worden. Voor wegenaanleg en straatverlichting van de woonwijk kan een inschrijving bestaan. Alle eigenaren van de woonwijk moeten meebetalen aan de nieuwe infrastructuur. Vraag na of de vereiste borg (die elke bewoner heeft moeten afgeven) voor de betaling van deze kosten is ingeleverd.

U dient het meest uit te kijken bij een inschrijving ‘beslaglegging door derden’. Bij een beslaglegging door derden is het raadzaam om van de koop af te zien. Raadpleeg op zijn minst een advocaat of er eventueel mogelijkheden zijn om met de koop door te gaan.

Erfdienstbaarheden kunnen een mogelijke toekomstige (uit)bouw in bepaalde opzichten beperken. Bijvoorbeeld wanneer een andere partij recht van overpad of afwatering heeft. Zorg dus dat u op de hoogte bent van eventuele erfdienstbaarheden en de consequenties ervan. De laatste mogelijkheid is dat er een ontbindende voorwaarde op uw huis rust. Als dit het geval is, eis dan van de verkopende partij dat deze vóór de koop wordt opgelost. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn dat een eerdere verkoper niet het hele bedrag heeft ontvangen en hierdoor het onroerend goed kan terugeisen.

De Spaanse notaris kan (en is daartoe verplicht) u over de inschrijvingen van lasten in het kadaster gratis te informeren en aan te geven hoe dit soort situaties opgelost kunnen worden. Doe dit bij een onafhankelijke notaris en niet bij iemand die voorgedragen wordt door de verkoper.

Verifieer bij de gemeente de woonvergunning (Licencia Primer Ocupación)
Dit is heel belangrijk. We kennen allemaal de verhalen over hele woonwijken die in het zuiden van Spanje zijn gebouwd zonder gemeentelijke bouwvergunning, zodat er bij oplevering geen woonvergunning kon worden verstrekt. De uiteindelijke woonvergunning wordt alleen afgegeven als de gemeente de bouw van het huis volledig heeft goedgekeurd. Vaak worden er bij de eindinspectie bepaalde zaken aangetroffen die óf niet overeenstemmen met de afgegeven bouwvergunning óf niet mogen volgens de bouwverordeningen. Men moet dit eerst oplossen voordat de gemeente de woonvergunning afgeeft. Het waterbedrijf zal pas de definitieve meter plaatsen als de woonvergunning door de gemeente is afgegeven.

Check de bouwverordeningen
Als u een kavel gaat kopen is het raadzaam om een certificado de aprovechamiento urbanistico bij de gemeente op te vragen. Let op, geef op een goede kadastrale kaart aan waar de grond zich bevindt. (Zie https://ovc.catastro.meh.es.) Dit certificaat kost afhankelijk van de gemeente ongeveer honderd euro en wordt u binnen enkele weken verstrekt. Hierin geeft de gemeente aan wat de specifieke bouwverordeningen zijn voor de aangeduide bouwkavel. Tevens moeten de algemene bouwverordeningen worden opgevraagd aangezien hierin belangrijke verordeningen worden aangegeven zoals de toegestane hoogte van de afscheiding, de toegestane kleuren van het huis en het dak (soms wordt zelfs een ‘groen’ ingeplant dak vereist), en de maximale hellingsgraad van de toegangsweg.

In het geval van kavels met een steile hellingsgraad kunnen de algemene bouwverordeningen extra bouwbeperkingen aangeven: steile bouwkavels mogen vaak minder bebouwd worden (bijvoorbeeld hellingsgraad vanaf dertig procent) of soms helemaal niet (vanaf honderd procent hellingsgraad). Zelfs architecten maken veel fouten met het hele pakket aan bouwverordeningen. Ook gemeenteambtenaren slaan de spijker soms helemaal mis. Het is dus belangrijk om hiervoor een expert in te schakelen. Eveneens kunt u zich door de gemeentelijke architect laten informeren over mogelijke toekomstige bebouwingen of nieuwe infrastructuur in de directe omgeving. Het is bijvoorbeeld belangrijk om te weten of er hoogbouw op komst is die uw uitzicht zou kunnen belemmeren.

Check de bewoonbaarheidsverklaring (Cedula de habitabilidad)
Hierin verklaart het lokale bouwdepartement van de deelregering dat het huis aan de minimale eisen van bewoonbaarheid voldoet. Dit is vooral van belang bij de populaire kleine single appartementen in de grote steden. Soms zijn de minimale afmetingen van badkamer, gang, toegangsdeur et cetera niet in acht genomen waardoor de woning niet bewoonbaar kan worden verklaard.

Normaal gesproken voldoet een alleenstaande vakantiewoning ruimschoots aan de eisen van bewoonbaarheid, maar deze verklaring is van belang om een elektriciteitsmeter van het energiebedrijf te verkrijgen.

Controleer openstaande rekeningen nutsbedrijven
Het omzetten van gas, water en licht is geen probleem als alle rekeningen zijn voldaan. Het handigst is om dit na te lopen bij de nutsbedrijven aan de hand van de meterstanden. Een enkele keer komt het voor dat er jarenlang slechts een schatting is gemaakt omdat de eigenaar nooit thuis was om de meterstand door te geven. Er kan dan een zeer hoge eindafrekening volgen. Is de verkoper gevlogen dan zal het nutsbedrijf de omzetting pas doorvoeren nadat de nieuwe eigenaar de openstaande rekeningen voldaan heeft. Het alternatief is een nieuw contract opstellen maar dat is kostbaar aangezien een erkende elektricien een certificaat moet opmaken. Bovendien voldoen veel oude installaties niet meer aan de nieuwe eisen door recente veranderingen in de bouwwet.

Check de Vereniging van Eigenaren
In de notulen van de jaarvergadering van de Vereniging van Eigenaren wordt vaak aangegeven of er grote verbouwingen op til zijn. Vooral het vernieuwen van de infrastructuur van de woonwijk kan hoge kosten met zich mee brengen, wat voor eigenaren (vooral bij gepensioneerden) een reden kan zijn om te verkopen. Bij de administrateur van de Vereniging van Eigenaren moet ook een certificaat worden opgevraagd dat er geen schulden zijn met betrekking tot betreffend onroerend goed. Dit certificaat dient bij de notaris tijdens de verkooptransactie gepresenteerd te worden. Vergeet u dit, dan houdt men u volledig aansprakelijk voor eventuele openstaande schulden.

Check schulden gemeentelijke belastingen
Bij de afdeling gemeentelijke belastingen (recaptación) kan een certificaat van ‘geen schulden’ opgevraagd worden aan de hand van het kadastrale nummer of de naam van de verkoper. Ook hier geldt dat als u dit certificaat niet presenteert bij de notaris u als nieuwe eigenaar volledig aansprakelijk wordt gesteld voor openstaande rekeningen.

Let op, de laatste IBI (onroerendezaakbelasting die in Spanje nog steeds bestaat) die betaald moet zijn, is altijd die van het lopende jaar!

Opstellen van een voorcontract
Als alle gegevens verzameld zijn en de afspraken met de verkoper duidelijk zijn, wordt er gewoonlijk een voorcontract opgesteld. Hierin wordt het onroerend goed beschreven en worden afspraken bevestigd zoals, prijs, passeerdatum notaris, en eventuele ontbindende voorwaarden. Er wordt vaak een aanbetaling van tien procent gedaan die, afhankelijk van het soort voorcontract, voor beide partijen als garantie geldt voor de doorgang van de transactie, waarbij als sanctie geldt dat bij het verbreken van de transactie de verantwoordelijke partij dit bedrag verliest.

Het voorcontract moet óf door een advocaat óf door een beëdigd makelaar (API) worden opgesteld en meeondertekend. Dit geeft u garantie met betrekking tot kennis van zaken. Bovendien hebben advocaten en makelaars zich te houden aan de regels van het college waar ze toe behoren en hebben zij een wettelijke verplichte hoge aansprakelijkheidsverzekering.

Tip: laat altijd een clausule opnemen dat u het huis of de kavel op naam kan zetten van de fysieke of juridische perso(o)n(en) die u op de dag van tekenen van de koopakte aangeeft. Hierdoor kunt u nog deskundig advies inwinnen wat in uw situatie de meest optimale fiscaaljuridische optie is.

Opstellen van een lijst installaties en inboedel
Om misverstanden te voorkomen is het verstandig samen met de verkoper een lijst op te maken. Als u een bestaand huis koopt dat al enkele tientallen jaren oud is, doet u er verstandig aan een bouwkundig rapport te laten uitvoeren (meestal door een architect). Vochtplekken, scheuren en niet werkende installaties kunnen worden geïnventariseerd en meegenomen worden in de prijsonderhandeling. Maak dus duidelijke afspraken hoe het huis wordt opgeleverd. Wát blijft staan en wát wordt meegenomen.

Aanvraag hypotheek
In deze tijd waarin de financiële markt een van de grootste crises uit haar historie doormaakt, is alleen een schriftelijke aanbieding van de bank serieus te nemen. U zult uw laatste inkomstendeclaratie met vermogensopstelling moeten aanleveren aan de bank, evenals uw drie laatste loonafschriften. Bij partners wil men ze van beiden ontvangen.

Voor buitenlandse hypotheken wordt tot zeventig procent en soms zelfs tachtig procent van de taxatie gefinancierd. Echter, het maandelijkse quotum van de hypotheek (rente en aflossing) mag nooit boven de veertig procent liggen van de gezamenlijke maandinkomens van de aanvragers. Bij twijfel wordt gevraagd of een derde partij kan meetekenen als extra borgstelling. De taxatie wordt uitgevoerd door een erkend taxatiebureau en neemt ongeveer twee weken in beslag. Ook als u zonder hypotheek koopt, is het handig om een taxatie te laten uitvoeren. Het geeft zicht op de prijs door een onafhankelijke deskundige.

Tot op heden is er geen enkele Spaanse bank die een aflossingvrije hypotheek aanbiedt. Enkele buitenlandse banken (waaronder ABN/AMRO) bieden voor hun vermogende klanten aflossingsvrije hypotheken aan in Nederland voor een huis in Spanje. Meestal wordt tot slechts vijftig procent van de taxatiewaarde gegaan.

Bankcheques en documentatie
Doordat er meerdere partijen bij de transactie betrokken zijn moet duidelijk zijn wie de voorbereiding van de gedekte bankcheques op zich neemt. In negenennegentig procent van de gevallen wordt er met deze cheques betaald. In geval van een hypotheekannulatie komt de betreffende bank ook naar het passeren van de koopakte bij de notaris om een gedekte cheque te ontvangen met het openstaande bedrag. Er is een cheque voor de verkopende partij en een cheque voor de notaris of ‘gestor’ die de inschrijving en betalingen van de verschillende facturen en belastingen verzorgt. Zorg dat u van uw makelaar een duidelijk overzicht krijgt van deze betalingen. In de praktijk wordt de eigenaar vaak verrast door de kosten en belastingen die de koop met zich meebrengt (overdrachtsbelasting, notaris- en kadasterkosten, et cetera) die hem niet duidelijk van te voren waren aangegeven.

De beschrijving bij de notaris
Een notaris heeft net als in Nederland een rechercheplicht. De notaris staat echter niet in voor de juistheid van het contract. Als een verkoper bijvoorbeeld aangeeft dat er geen schulden zijn, dan zal de notaris dit in de akte opnemen. Zulke verklaringen hebben echter geen enkele juridische waarborg als de betreffende verklaringen van de relevante instanties niet in de koopakte zijn toegevoegd. Om uw rechten te laten gelden, dient u binnen tien dagen na het passeren uw notariële koopakte aan te bieden bij het kadaster. Het is verstandig de notaris dit te laten doen. Het is raadzaam deze opdracht expliciet te verstrekken. De notaris zal u een voorschot vragen op de af te dragen belastingen, de kosten van het kadaster en die van de notaris zelf. Deze kosten kunnen in sommige gevallen oplopen tot tien procent van de aankoopsom.

Nazorg en verdere aandachtspunten
Hou na de kooptransactie rekening met de volgende punten:

• sloten veranderen, je weet nooit wie nog sleutels heeft;
• het eventueel installeren van een alarminstallatie;
• verzekeringen: inboedel en aansprakelijkheid (mogelijkerwijs afhankelijk van een alarminstallatie);
• voorzieningen treffen voor onderhoud van tuin en huis;
• eventueel verhuur (property management);
• overschrijven contracten en op naam stellen gas/water/licht; Let op: tegenwoordig worden gas-, water- en elektriciteitcontracten van bestaande woningen niet meer op naam gezet. Bij de nutsbedrijven wordt slechts de bankrekening voor de automatische afschrijving veranderd omdat weinig bestaande huizen voldoen aan de strenge regels van de nieuwe bouwwet omtrent installaties.
• het registreren van de tenaamstelling bij het catastro (afdeling van de gemeente) voor de toekomstige gemeentelijke belastingen;
• jaarlijkse kostenraming voor het huis;
• afdracht niet-resident inkomstenbelasting (gaat niet automatisch);
• NIE (Spaanse verplicht fiscaal nummer voor buitenlanders) te verkrijgen bij vreemdelingenpolitie, moet ook aangemeld worden bij de belastingdienst. Zonder NIE kan een koopakte niet ingeschreven worden in het kadaster. U zult deze in persoon moeten aanvragen bij de lokale vreemdelingenpolitie.

Bron: Drs. Gijs Pluim van Firstlinehouses.