‘Het probleem is het risico dat boven elk vastgoedcertificaat hangt: de vraag of het gebouw wel verhuurd geraakt’

Ik heb indertijd vastgoedcertificaten Kolonel Bourgstraat gekocht tegen 250euro per stuk. Die brachten jaarlijks een mooi rendement op, maar zijn nu gezakt tot 56euro. Nog houden of beter verkopen? (Eric Mathys, De Pinte)

Een vastgoedcertificaat is een typisch Belgische belegging. Wie een vastgoedcertificaat koopt, is mede-eigenaar van een gebouw of een groep van gebouwen. Meestal gaat het om een kantoorgebouw of een winkelpand.

Een vastgoedcertificaat geeft een hoge jaarlijkse coupon. Dat komt ondermeer doordat elk jaar honderd procent van de (netto-)huurinkomsten worden uitgekeerd aan de certificaathouders. Bovendien wordt die coupon fiscaalvriendelijk behandeld.

Een deel van de coupon wordt aangezien als een terugbetaling van kapitaal. Dat deel komt overeen met de jaarlijkse afschrijving van het onroerende goed en is vrij van belasting. Je betaalt dus alleen roerende voorheffing op het overblijvende deel van de coupon. Bovendien bedraagt die roerende voorheffing maar 15procent (voor vastgoedcertificaten die zijn uitgegeven na maart 1990; voor oudere certificaten is dat 25procent).

De volgende coupon van Kolonel Bourgstraat wordt volgende dinsdag betaald. Hij bedraagt 18,72euro bruto. Je krijgt daarvan 16,66euro netto in handen. Door die fiscaalvriendelijke behandeling, betaal je op het geheel van de coupon dus maar 11procent roerende voorheffing.

Deze week kon je het vastgoedcertificaat Kolonel Bourgstraat op de beurs nog kopen tegen 53,51euro. Wie dat heeft gedaan, ontvangt volgende dinsdag dus al een coupon van ruim 31procent netto.

Het probleem van Kolonel Bourgstraat is het risico dat boven elk vastgoedcertificaat hangt: de vraag of het gebouw wel verhuurd geraakt. Dit gebouw is indertijd tot eind 2007 verhuurd aan Mobistar. In februari 2007 heeft Mobistar zijn huurcontract verlengd tot 31augustus 2009. Toen duidelijk werd dat Mobistar niet voor langere tijd in het gebouw zou blijven, is de koers van Kolonel Bourgstraat op de beurs fors beginnen te dalen. Want het risico op leegstand neemt toe.

Ondertussen heeft Mobistar het contract nog eens met één maand verlengd, tot 30september 2009. Dat wijst erop dat er nog altijd geen nieuwe huurder is gevonden en dat Mobistar rustig de tijd krijgt om te verhuizen. Bovendien ligt Kolonel Bourgstraat in het oosten van Brussel, waar nu al veel kantoorgebouwen leeg staan.

De koers van Kolonel Bourgstraat houdt nu al rekening met die mogelijke leegstand en het wegvallen van de jaarlijkse coupon (voor kortere of langere tijd). Nú het vastgoedcertificaat nog verkopen, heeft niet veel zin meer. Mocht Kolonel Bourgstraat plots een nieuwe huurder vinden, dan kan de aandelenkoers zelfs fors stijgen. Maar ja, zál er een nieuwe huurder worden gevonden? En wannéér?

Paul D’Hoore is onafhankelijk financieel journalist en uitgever van ‘Beurssucces’. Als u ook een vraag wil stellen aan Paul D’Hoore, ga dan naar www.beurssucces.be. De persoon wiens vraag wordt beantwoord in de krant, ontvangt gratis een kwartaalabonnement op ‘Beurssucces’.
 

Bron: Het Nieuwsblad