Afgelopen jaar werd er in ons land voor ruim 3miljard euro geïnvesteerd in ‘professioneel’ vastgoed. Dat is precies één derde minder dan in 2007, maar dat was dan ook een recordjaar.

Het gestegen huurrendement heeft alles te maken met de gedaalde waarde van het vastgoed

De eurozone, de Verenigde Staten en Japan zijn in recessie, en dat eist zijn tol, ook op de professionele vastgoedmarkt. Bedrijven saneren, en wie met minder personeel werkt, heeft ook minder ruimte nodig. Maar de markt voor kantoren, fabrieken en winkels is als een reusachtige tanker, een kolos die maar langzaam van richting kan veranderen.

Bovendien, zegt managing partner Eric Van Dyck van het Belgisch kantoor van vastgoedspecialist Cushman & Wakefield, worden niet alle steden in dezelfde mate getroffen. Het is evident dat financiële centra als Londen en New York veel meer last hebben van de verminderde ambities van de banken. Maar Brussel is volgens Van Dyck goed geplaatst om de crisis relatief ongeschonden door te komen. Dat heeft alles te maken met Europa en met de hoofdstedelijke functie. Brussel is de hoofdstad van het land, van Vlaanderen, van het Brussels Gewest en van Europa.

De vraag naar kantoorruimte komt dus niet enkel van de lokale overheden, zoals in veel andere steden. De aanwezigheid van grote ngo’s en andere ‘non-profitorganisaties’, vertegenwoordigingskantoren van andere Europese landen en diverse belangengroepen, speelt een stabiliserende rol. Zij zijn immers niet, of toch veel minder, afhankelijk van de conjunctuurtoestand.

Bovendien hebben heel wat multinationale bedrijven hun hoofdkantoor in Brussel en omgeving, en die trekken ook niet meteen weg als het economisch minder goed gaat.

Uit een studie van Cushman& Wakefield blijkt dat de Belgische privésector afgelopen jaar goed was voor ongeveer 30 procent van de Brusselse huurmarkt, tegen 26procent voor de buitenlandse bedrijven. De Belgische en de buitenlandse publieke sector zijn elk goed voor 22 procent. ‘Zo’n mooi gediversifieerde markt vind je volgens mij nergens’, zegt analist Nathan Reviers van de vastgoedspecialist in een onderzoeksnota.

Maar ook Brussel is duidelijk niet immuun voor de recessie. Binnen- en buitenlandse investeerders hadden afgelopen jaar 3.043 miljoen euro over voor Belgische kantoorgebouwen, winkels, opslagruimtes en fabrieksgebouwen. ‘Dat is exact een derde minder dan in 2007’, zegt Jef Van Doorslaer die bij Cushman & Wakefield verantwoordelijk is voor het studiedepartement, ‘maar dat was dan ook een recordjaar’.

Toch kan 2008 niet afgedaan worden als louter een terugval na een topjaar. Ook als verder wordt teruggegaan in de tijd blijft de verzwakking aanzienlijk. In 2006 bijvoorbeeld lag de omzet met 4,3 miljard euro toch ook nog bijna dertig procent hoger dan afgelopen jaar.

Vooral de kantorenmarkt kreeg klappen. Dankzij de hoogconjunctuur van de voorbije jaren nam de vraag sinds 2004 toe met gemiddeld 560.000m² per jaar, heel wat meer dan het langetermijngemiddelde dat rond 330.000m² ligt. Afgelopen jaar werd 486.000m² ‘opgenomen’ zoals dat in het vastgoedjargon heet, nog steeds flink boven dat langetermijngemiddelde, maar ook een duidelijke vertraging tegenover de ‘recordjaren’.

Door de hoogconjunctuur werd echter ook veel meer gebouwd en gerenoveerd, waardoor het aanbod nog sneller toenam dan de vraag en de leegstand opliep van 7,5 procent in 2000 tot 9,5 procent einde vorig jaar. Op dit ogenblik staat voor 780.000m² kantoorruimte in de steigers. Eénentwintig procent daarvan is al verhuurd. De kans dat de leegstand dit jaar boven de 10procent uitklimt, is dus erg groot, zegt Van Dyck.

Van 2,3 miljard euro in 2007 dook de omzet op de Brusselse kantorenmarkt het afgelopen jaar naar 1,5 miljard euro. Toch steeg het huurrendement van 5,3 naar 5,9 procent, maar dat heeft niets te maken met huurders die bereid zijn meer te betalen. Integendeel zelfs, voor kantoren van topkwaliteit op de beste locaties betaal je in Brussel nu 270 euro per vierkante meter per jaar. In 2006 en 2007 was dat nog 285 euro.

Het gestegen huurrendement heeft dus alles te maken met de gedaalde waarde van het vastgoed. Een kleine eigen berekening leert dat die voor toplocaties bijna 15procent bedraagt. Maar Van Dyck verwacht dat het ergste nu wel achter de rug is. Veel zal echter afhangen van de houding die de Duitse vastgoedfondsen einde deze maand zullen aannemen.

Bron: De Standaard