Vastgoed ligt aan de basis van de huidige wereldwijde economische crisis, want alles begon bij de subprimelending in de Verenigde Staten.

Moeilijke vastgoedmarkt in 2009 Overzicht drie belangrijkste niches Lichtpuntjes in VK en Frankrijk
Daarbij werden hypothecaire kredieten tegen betaling van een hoge interest toegekend aan huiseigenaren, zonder dat er onderzoek naar hun vermogen werd gevoerd. De zeepbel barstte, met als gevolg dat de vastgoedprijzen wereldwijd begonnen te dalen tegen een nooit voordien gezien tempo. Maar nu lijkt het erop dat de bodem in zicht is.

Beleggen blijft vooruitzien. Op een bepaald ogenblik komt elke daling tot stilstand en dan vallen er voor alerte beleggers zeker koopjes te doen. Zo ook bij onroerend goed, al is het natuurlijk verstandig om te kopen enkele maanden voor het dieptepunt wordt bereikt. Invesco publiceerde recent een lijvig rapport over de vooruitzichten voor de Europese vastgoedmarkt. Wij namen contact op met Kim Politzer, Head of European Research van Invesco, en Paddy Bingham, fondsbeheerder van het Pan-European Real Estate Fund van dezelfde fondsengroep.

Binnen Europa werden de grootste prijsdalingen opgetekend in het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Nederland, maar recent werden vooral Spanje en de Scandinavische landen getroffen. Kopers die met geleend geld werkten, werden uit de markt gedrumd. Hoewel de centrale banken hun basisrente bijna tot het nulpunt terugbrachten, verminderde de kostprijs van hypothecaire leningen slechts licht. De banken werden immers in sterke mate risicoschuw. Dat maakt dat investeerders die met schulden willen werken, weinig mogelijkheden krijgen om de vastgoedmarkt (opnieuw) te betreden. Wel voeren de banken nauwelijks gedwongen verkopen door, omdat ze hun papieren verliezen niet willen laten uitmonden in effectieve verliezen. Volgens Invesco blijft 2009 globaal genomen een moeilijk jaar voor de vastgoedmarkt en kunnen de vastgoedprijzen nog dalen, met stijgende rendementen als gevolg. De risicoschuwheid van de beleggers resulteerde in een stijging van de risicopremie voor 10-jarig staatspapier van vroeger 200 à 350 basispunten tot 350 à 500 basispunten nu. Invesco verwacht dat de rendementen dit jaar opnieuw met 0,50 tot 0,75 % kunnen stijgen. De vlucht naar kwaliteit houdt aan en dat heeft als gevolg dat de risicopremie voor korte huren, zwakkere huurders en minder goede locaties nog een hele tijd hoog zal blijven.

Er bestaan verschillen naargelang van het soort vastgoed, want deze drie belangrijkste niches kennen niet hetzelfde fortuin. Kijken we naar de kantoren, dan zijn er elementen die erop wijzen dat de rendementen voor eigendommen op een toplocatie met lange huurcontracten en prima huurders stabiliseren. Paddy Bingham verwacht dat de rendementen in het Verenigd Koninkrijk eind 2009 rond hetzelfde peil als eind 2008 zullen schommelen. Ook op de Franse regionale markten (Rijsel, Lyon) liggen de rendementen – die op toplocaties meer dan 7 % bedragen – op een aanvaardbaar peil. Voor de meeste andere landen verwacht Invesco nog prijsdalingen en dus stijgende rendementen.

De Belgische retailsector houdt redelijk goed stand, maar elders in Europa worden de retailers getroffen door de zwakkere huizenmarkten, het historisch lage consumentenvertrouwen en de toenemende werkloosheid, stelt Invesco. Daarbij komen nog de competitie van het internet en de onvoorspelbare muntschommelingen. In het Verenigd Koninkrijk gingen al ettelijke grote winkelketens over de kop, terwijl de leegstand in de high streets fors aantrekt. De leegstand nadert 15 %, een cijfer dat een flink stuk boven het langetermijngemiddelde van 5 à 10 % ligt. Toch meent Kim Politzer dat de retailsector in het Verenigd Koninkrijk de komende vijf jaar deftige prestaties kan neerzetten, niet in het minst dankzij de hoge rendementen. De Spaanse retailmarkt blijft wel problematisch.

Voor semi-industrieel vastgoed, dat geen zware klappen kreeg, verwacht Invesco in de komende twee jaar geen sterke daling van de huurprijzen meer. De reden is dat er weinig speculatief wordt gebouwd en dat de voorkeur wordt gegeven aan build-to-suit. Volgens het rapport van Invesco zullen de rendementen van semi-industrieel vastgoed in 2009 nog met 70 basispunten stijgen. De hoge rendementen voor logistiek vastgoed (6 % of meer voor toplocaties) kunnen wel investeerders lokken die minder bezorgd zijn over een eventuele prijsdaling op korte termijn.

Hoewel het plaatje niet helemaal positief oogt, gloort er volgens Kim Politzer toch licht aan het einde van de tunnel, vooral dan in het Verenigd Koninkrijk. Recent vond er een aantal transacties voor topvastgoed plaats, waarbij de huidige rendementen aantrekkelijke returns mogelijk maken. Een sterke daling verwacht Invesco daarom niet meer. Ook vanuit Frankrijk worden er signalen opgevangen dat het ergste achter de rug is en dat de rendementen beginnen te stabiliseren. In Duitsland is de vastgoedmarkt historisch bekeken veel stabieler en dat blijft zo. Door de gestegen rendementen in de andere markten is de kans echter gering dat buitenlandse investeerders de overstap naar de Duitse markt zullen maken. In Ierland en Spanje, landen die het hardst werden getroffen door de recessie, wordt pas een herstel verwacht in 2012.

Bron: Trends