Wie vandaag een woning bouwt of verbouwt, moet vaststellen dat bouwen en verbouwen de jongste jaren duurder geworden zijn. Dat komt door een samenspel van factoren. Zo zijn er onder meer de sterk gestegen woning- en bouwgrondprijzen, de zware loonkosten en de eindeloze stroom van bouwreglementeringen die (ver)bouwen duurder maken. Bouwunie, de bij Unizo aangesloten Unie van het KMO-bouwbedrijf, roept de overheid op om de betaalbaarheid van het bouwen van nabij op te volgen en haar beleid hierop af te stemmen. Er is geen betere en veilige investering dan een eigen woning. Bouwunie pleit dan ook voor een handhaving en zelfs uitbreiding van de bestaande steunmaatregelen (belastingverminderingen, premies en lagere btw-tarieven), een verlaging van de loonkosten, de creatie van voldoende en betaalbare verkavelingen en de invoering van een betaalbaarheidstoets bij elke nieuwe wet of regel die de overheid lanceert. Dit moet ervoor zorgen dat de Vlaming in een eigen woning blijft investeren en moet ook vermijden dat bouwen binnen enkele (tientallen) jaren nog slechts weggelegd is voor een beperkte groep van kapitaalkrachtigen.

Sinds eind jaren ’90 zijn de woningprijzen in Vlaanderen zeer sterk gestegen. De gemiddelde prijs van woningen en appartementen is op tien jaar tijd verdubbeld. De gemiddelde prijs voor een vierkante meter bouwgrond is zelfs verdrievoudigd. De vraag dringt zich dan ook steeds sterker op voor welke groepen binnen de samenleving het kopen of bouwen van een woning nog betaalbaar is. Uit studies van het Vlaamse Steunpunt Ruimte en Wonen blijkt dat er geen algemeen probleem van betaalbaarheid van het “wonen” bestaat in Vlaanderen. Wat wél verschilt, zijn de woningen die gekocht of gebouwd zijn. De startende eigenaars uit de periode 2000-2005 betrekken tegenover die uit de periode 1995-1999 woningen met een lager comfortniveau, gemiddeld minder woonvertrekken en een kleinere oppervlakte. Voor de bouwers geldt dat de bouwgronden gemiddeld aanzienlijk kleiner zijn geworden. Verder blijkt ook het aandeel (duurdere) bouwprojecten sterk te zijn afgenomen tussen de twee periodes, van 37% naar 21%. Binnen een context van stijgende woningprijzen en min of meer gelijkblijvende inkomens, zijn dit geen onlogische vaststellingen. Wie een woning bouwt of verbouwt heeft een bepaald budget dat hij of zij wil spenderen en is niet bereid dieper te snijden dan wenselijk is. Men kiest dus – enigszins noodgedwongen – sneller voor een kleinere of minder comfortabele woning en een kleinere bouwgrond.

Deze vaststellingen worden bevestigd door een enquête die Bouwunie tijdens Batibouw 2009 afnam bij 217 particulieren die daar met concrete bouw- of grote verbouwplannen rondliepen. Om hun project betaalbaar te houden, bespaart 16% op andere uitgavenposten zoals reizen, restaurantbezoeken of kledij. Nog eens 16% kiest er bewust voor de werkzaamheden en investeringen in de tijd te spreiden. Vaak wordt de bouw van een garage, de aanleg van een oprit of de tuin uitgesteld. Besparen op de graad van afwerking en luxe doen wat minder (ver)bouwers (11%). 6% bespaart via zijn materialenkeuze (bv. tegels, vloeren, verlichting, sanitair) of door kleiner en compacter te bouwen. Uiteraard zijn er ook die zelf wat meer de handen uit de mouwen steken. Opvallend is voorts dat 11% van de respondenten bewust gekozen heeft voor verbouwen, d.i. kopen en renoveren in stappen, in plaats van bouwen.

Bouwunie hield in april ook een enquête bij de aannemers-woningbouw om te peilen naar hun ideeën over het al dan niet betaalbaar zijn en blijven van bouwen verbouwen, én naar hun suggesties om deze betaalbaarheid te verhogen. 238 bouwbedrijven die actief zijn bij de bouw of de grondige renovatie van woningen (renovatieprojecten van minstens 10.000 euro) vulden de vragenlijst in. Volgens 7 op 10 komt de betaalbaarheid steeds meer in het gedrang. Het zijn vooral de loonkosten (volgens 73%), de bouwgrondprijzen (69%) en de bouwreglementeringen (63%) die bouwen en verbouwen duur maken. Maar ook de materiaalkosten (43%), de administratie (d.i. de complexer wordende organisatie en de administratieve rompslomp voor het bouwbedrijf) (41%) en de weinig aantrekkelijke fiscaliteit voor de klant zoals btw of onroerende voorheffing, en te weinig of niet van toepassing zijnde belastingverminderingen en premies (22%) dragen bij tot de hoge kostprijs van (ver)bouwprojecten. De meest vernoemde bouwreglementeringen die de kostprijs verhogen (zonder een uitspraak te doen over het nut of de noodzaak van deze reglementeringen), zijn de veiligheidscoördinatie, de EPB-regelgeving (isolatie, ventilatie, …) en het toenemend aantal verplichte keuringen en certificaten.

79% van de ondervraagden vindt dat de klanten nu anders staan tegenover de (ver)bouwkost dan tien jaar geleden. Volgens 91% van hen is dit in de eerste plaats te wijten aan het ongeduld van de huidige klant: hij of zij wil nu onmiddellijk alles en wil de werken niet meer spreiden. 79% vindt dat de klant nu financieel zwakker staat en volgens 32% gaat de klant nu anders om met betaalbaarheid omdat hij of zij steeds jonger begint te (ver)bouwen.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat 76% van zijn klanten expliciet vragen krijgt om betaalbaarder te werken. De helft maakt zelfs gewag van een duidelijk verhoogde zorg voor betaalbaarheid. De bouwbedrijven schuiven volgende concrete tips of suggesties voor hun klanten naar voren. Bouw zo compact mogelijk en kies voor standaardmaten. Maak het dus niet te moeilijk (eenvoudig, geen fantasietjes of tierlantijntjes, geen luxe – simpel en praktisch bouwen). Spreid de werkzaamheden. Stel een goed financieel plan op en hou je eraan (doe of wil niet meer dan je aankan). Kies voor kwaliteit (betaalbare kwaliteit loont op langere termijn). 74% deelt deze tips ook mee aan zijn klanten.

Uit dit alles blijkt dat bouwen duurder geworden is. Bovendien maakt de crisis het de (ver)bouwers niet gemakkelijker. Nochtans is er geen betere (en veilige !) investering dan een eigen woning ! Blijven (ver)bouwen is de boodschap. Bouwunie vraagt van de overheid dat deze het aspect betaalbaarheid van nabij opvolgt en haar beleid hierop afstemt. Dit moet vermijden dat bouwen binnen enkele (tientallen) jaren nog slechts weggelegd is voor een minderheid.

Zo pleit Bouwunie ervoor dat de bestaande steunmaatregelen die bouwen betaalbaar houden of maken, minstens gehandhaafd en liefst uitgebreid worden. Het gaat om de maatregelen uit het federale herstelpan (t.w. verlaging van het toepasbare btw-tarief tot 6% op een schijf van 50.000 euro bij de bouw van een woning en op de sloop en heropbouw van een nieuwe woning in gans België) en de belastingverminderingen voor energiebesparende uitgaven. Bouwunie dringt erop aan dat er snel uitvoeringsbesluiten komen in het kader van de uitbreiding van de belastingvermindering naar muur- en vloerisolatie en vraagt bijkomende tegemoetkomingen (belastingvermindering en/of premie) voor werken in het kader van luchtdichtheid of zonwering. Bouwunie stelt ook voor dat België een btw-tarief van 6% invoert voor de bouw van een doorsnee nieuwe woning. Wonen is immers een basisrecht.

De overheid werkt op die manier mee aan betaalbaar bouwen, maar vindt anderzijds almaar nieuwe wetten en regeltjes uit (de ene al nuttiger dan de andere), die de (ver)bouwkost verhogen. De overheid gaat op die manier op zoek naar de “perfecte woning”, die nog slechts betaalbaar is voor een zeer beperkte groep van kapitaalkrachtige kandidaat-bouwers. Hierdoor kan in de toekomst een grote kloof ontstaan tussen enkele happy few die nog zullen kunnen bouwen en een grote meerderheid die zich geen nieuwbouwwoning meer kunnen veroorloven. Bouwunie pleit daarom voor de invoering van een betaalbaarheidstoets waarbij een overheid bij elke nieuwe wetgeving die zij voorneemt te lanceren, de betaalbaarheid voor de (ver)bouwer nagaat.

Bron: Bouwunie