De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft berekend dat een gezin voor een gemiddelde woning nu per maand 115 euro minder moet afbetalen dan vorig jaar dankzij de lage hypothecaire rente en de tijdelijke BTW-verlaging op nieuwe woningen. Bovendien kunnen de Vlamingen vanaf 1 april van dit jaar voor hun hypothecaire lening gratis een verzekering krijgen. Als zij werkloos worden, helpt de Vlaamse overheid de lening verder afbetalen. Gezinnen moeten ook blijven investeren in duurzame maatregelen. Want de energie die zij zo besparen, compenseert bijna volledig de meerkost. De VCB hoopt dat Batibouw 2009 door de combinatie van een lage rente, de BTW-verlaging en de verzekering gewaarborgd wonen voor de Vlaamse woningbouw een keerpunt zal betekenen.

In 2005 en 2006 werden in Vlaanderen voor nieuwe woongelegenheden (d.w.z. voor huizen en flats samen) nog ongeveer 42.000 bouwvergunningen toegekend. In 2007 daalde dit aantal tot circa 36.500. Tijdens de eerste acht maanden van 2008 zag het ernaar uit dat de situatie zich zou stabiliseren. Weliswaar ging de appartementsbouw er verder met 10% op achteruit in vergelijking met 2007 maar de bouw van nieuwe huizen ging er in 2008 terug licht op vooruit (met 3,5% tegenover 2007). Tot in september van vorig jaar de kredietcrisis losbarstte.

Voor het najaar van 2008 zijn nog geen cijfers bekend over de toegekende bouwvergunningen. Dat de vraag naar nieuwe woningen fors achteruitging, blijkt onder meer uit de conjunctuurgegevens van de Nationale Bank. Die geven aan dat de woningbouwers nog wel voldoende werk hebben (met name bij de uitvoering van eerder verleende vergunningen) maar op basis van hun slinkende orderboeken de toekomst almaar pessimistischer tegemoet zien.

Deze gegevens worden bevestigd door de eigen enquêtes van de VCB bij de Vlaamse woningbouwers. De recentste VCB-enquête geeft aan dat nu ongeveer 80% van de Vlaamse woningbouwers hun orderboeken voor de bouw van appartementen zien verminderen en voor de komende maanden nog minder contracten verwachten. Wat betreft de bouw van nieuwe huizen, stelt ongeveer 60% een vermindering van het huidige orderboek vast en een verdere achteruitgang van het aantal contracten in het vooruitzicht.

Nog een negatief teken aan de wand was de daling van het aantal afgesloten hypothecaire leningen in het najaar van 2008. In het vierde kwartaal van 2008 lag dit aantal heel wat lager dan in het vierde kwartaal van de voorbije jaren. Voor nieuwe woningen werden 13% minder hypothecaire leningen afgesloten dan tijdens de laatste kwartalen van 2006 en 2007, voor de aankoop van een woning 9% minder. Deze daling is volgens de VCB vooral te wijten aan de psychologische onzekerheid omtrent de algemene economische toekomst en de eigen job waardoor gezinnen aarzelen een lening aan te gaan.

Keerpunt

De VCB verwacht op dit vlak een keerpunt, juist naar aanleiding van Batibouw 2009. De recente aankondiging van minister Marino Keulen dat de Vlaamse regering vanaf 1 april opnieuw een verzekering gewaarborgd wonen invoert en de aanvraagformulieren hiervoor vanaf 23 maart zullen beschikbaar zijn, komt daarvoor precies op tijd.

Uit de recente enquête van de Confederatie Bouw over het woongedrag van de Belgen blijkt dat de overgrote meerderheid bouwen nog altijd als een goede investering en voor de toekomst als de beste garantie op het behoud van de koopkracht beschouwt. Maar de enquête geeft tegelijk aan dat zowat 60% onder hen momenteel vreest dat de randvoorwaarden nu zijn verslechterd. Precies de verzekering gewaarborgd wonen moet er voor zorgen dat de Vlamingen die willen bouwen, nu ook durven bouwen en hiervoor lenen.

Een bijkomend element om een keerpunt te verhopen, is de lage hypothecaire rente. In vergelijking met vorig jaar is de hypothecaire rentevoet gedaald van 5,35 tot 4,7%. Voor een hypothecaire lening van 100.000 euro ligt de maandelijkse afbetaling nu 36 euro lager dan vorig jaar. Voor wie nu 150.000 euro leent, hoeft per maand 54 euro minder af te betalen dan vorig jaar en voor wie 200.000 euro leent voor een nieuwe woning en de bijbehorende grond, is de maandelijkse aflossing 72 euro minder.

Om in een woning een E70-peil te bereiken volstaan een aantal basisingrepen: meer isolatie, energiezuinigere verwarmingstoestellen en hoogrendementsglas Volgens de VCB is de meerkost beperkt tot circa 4.500 euro. Deze extra investering verhoogt de maandelijkse leninglast met 32 euro maar tegelijk realiseert de opdrachtgever hiermee in vergelijking met een E100-woning een extra energiebesparing van 25 euro per maand. Het verschil in maandelijkse woonuitgave is daardoor zeer beperkt. Bovendien levert de energiezuinige woning vanaf het ogenblik dat zij volledig is afbetaald, voor de eigenaar blijvend zuivere winst op in de vorm van lagere energiefacturen. Betaalbaar en duurzaam wonen gaan op die manier hand in hand.

Een belangrijke nieuwigheid bij de heropgestarte verzekering gewaarborgd wonen is dat alle Vlamingen die een energiezuinige woning met maximum een E70-peil bouwen, gratis van deze verzekering gebruik zullen kunnen maken, zonder enige inkomensgrens. Dit moet alle Vlamingen definitief over de streep trekken om voor een energiezuinige woning ook extra te gaan lenen.

Tijdelijke BTW-verlaging

Nog een pluspunt – maar dan van duidelijk tijdelijke aard – is het lager BTW-tarief op nieuwe woningen. Op 13 februari verschenen hierover de langverwachte koninklijke besluiten in het Belgisch Staatsblad. Voor nieuwe woningen die de opdrachtgever laat oprichten om er zelf in te gaan wonen, geldt voortaan een BTW-tarief van 6% op een schijf tot 50.000 euro voor woningen. Deze maatregel is tijdelijk en geldt slechts tot eind 2009. Vermits het altijd enkele maanden kan duren vooraleer men voor een nieuwe woning een vergunning krijgt, komt het erop aan nu snel te beslissen om nog dit jaar van het lagere BTW-tarief gebruik te kunnen maken.

Door de combinatie van het lagere BTW-tarief met de lagere rentetarieven moet een gezin voor een gemiddelde woning op dit ogenblik zowat 115 euro per maand minder aflossen dan vorig jaar. Het is duidelijk nu het geschikte moment om te bouwen.

Stabiliserende bouwmateriaalprijzen

De wereldwijde recessie leidt op dit ogenblik ook tot lagere bouwmateriaalprijzen. De belangrijkste drijfveer achter de sterke stijging van de bouwkosten tijdens de laatste acht jaar was niet de evolutie van de lonen in de sector die nauwelijks van de inflatie afweken, maar wel de forse toename van de kosten voor de bouwmaterialen. Die werd in de hand gewerkt door de enorme vraag naar basismaterialen voor de bouw – met name naar staal en non-ferro – ten gevolge van de wereldwijde hoogconjunctuur.

Historisch hebben de prijzen van de bouwmaterialen altijd nauw de evolutie van de inflatie gevolgd. Pas vanaf het jaar 2000 stegen zij systematisch sneller dan de inflatie. Bouwen werd daardoor relatief duurder. De evolutie van de totale bouwkost (lonen en materialen samen) wordt weergegeven in de zogenaamde Abex-index. Precies in de tweede jaarhelft van 2008, op het ogenblik dat overal de economische recessie begon toe te slaan, is deze index nog met amper 0,43% toegenomen. Dit kan erop wijzen dat de bouwkosten zich terug gaan stabiliseren op het ritme van de inflatie.

Geen prijsdalingen voor nieuwbouw

Het is volgens de VCB verkeerd ervan uit te gaan dat de prijzen voor nieuwe woningen de komende jaren zullen dalen. De marges voor de verwezenlijking van nieuwe woningen zijn daarvoor te klein. Hoogstens kunnen er tijdelijk lagere prijzen optreden voor ouder vastgoed dat niet aan de nieuwste energienormen is aangepast, en lokaal voor minder gunstig gelegen appartementsblokken.

Maar de vastgoedmarkt zal in België niet ineenstorten. Want in tegenstelling tot de Amerikaanse en Britse banken hebben de Belgische banken in eigen land geen rommelkredieten toegestaan. Zij hebben in eigen land steeds een streng kredietbeleid gevoerd. Met de huidige kredietcrisis zal dit beleid niet wezenlijk verstrengen. De VCB weerlegt dat gezinnen nu voor een woning veel moeilijker een lening zullen kunnen afsluiten dan voorheen. Een bijkomend voordeel van de opnieuw ingevoerde verzekering gewaarborgd wonen is precies dat zij niet alleen kandidaat-bouwers zal overtuigen om te bouwen maar tegelijk ook de banken om hiervoor geld ter beschikking te stellen.

Tenslotte is er de blijvend hoge vraag naar bijkomende woningen omwille van de forse bevolkingsgroei tijdens de komende twaalf jaar met zowat 460.000 personen in Vlaanderen. Deze continue behoefte aan bijkomende woningen zal eveneens de prijzen op de Vlaamse vastgoedmarkt blijven ondersteunen.

Ook de bouwgrondprijzen zullen volgens de VCB de komende jaren niet gaan dalen gezien de blijvende schaarste aan bouwgronden in Vlaanderen. Bouwgrond zal in Vlaanderen duur blijven. Om aan de stijgende bouwgrondprijzen te ontsnappen, bestaat er wel een oplossing: bouwen op een kleinere oppervlakte.

De VCB heeft berekend dat als men in 2008 op een bouwgrond van 7,5 are was blijven bouwen, zoals in 2002 nog gebruikelijk was, de maandelijkse leninglast voor een gemiddelde woning tot meer dan 1.700 euro opliep. Wanneer men zich daarentegen beperkt tot een perceel van vier are, blijft het mogelijk de maandelijkse leninglast tot ongeveer 1.160 euro te laten zakken, zoals blijkt uit de bijgevoegde tabel. Voor een groot aantal gezinnen zal de leninglast op die manier beperkt kunnen blijven tot een derde van het loon, wat doorgaans als een leefbare grens wordt aanvaard.

Bron: Confederatie Bouw