Gemeenten gaan nog weinig professioneel met vastgoedexploitatie om. Vastgoedexpert Paula Smits probeert gemeenten naar een hoger plan te tillen. Ze schreef een boek. “Huurders krijgen veel meer dan waar ze recht op hebben.”

“Het is niet leuk om vastgoed te hebben, daar heb je alleen maar last van”, zegt Paula Smits. Ze declameert het regelmatig bij de gemeenten die ze adviseert. “Maar als je vastgoed hebt, moet je er iets zinnigs mee doen. Moet je ervoor gaan”, zegt ze op een doordeweekse middag in een café vlak naast haar werkplek bij stadsdeel Zeeburg in Amsterdam. Niet dat ze vindt dat gemeenten helemaal geen vastgoed moeten beheren, zeker niet. Maar welk vastgoed doe je wel, en welk niet? Gemeenten worstelen daarmee, of hebben geen enkel idee. Smits herinnert zich de gemeente Wageningen die een café op de vastgoedlijst had staan. “Verkopen! Dat was het eerste dat ik zei. Een gemeente moet geen café in eigendom willen hebben. Wat als er vechtpartijen zijn? De gemeente is eigenaar, maar moet ook voor de openbare veiligheid zorgen. Dan zit je dus met twee petten op.” Het café werd direct verkocht. Ook beheerkosten zijn niet zelden een probleem. “Vooral kleinere gemeenten hebben de grootste moeite om de kosten te beheersen.” Vastgoedbeheer wordt vaak uitbesteed aan grote, technische adviesbureaus. Niet altijd wenselijk, vindt Smits. “De vraag is of dit soort organisaties genoeg affiniteit heeft met de specifieke doelen van maatschappelijk vastgoed. Omgaan met vastgoed is meer dan alleen onderhoud en beheer. Je kan niet van een technisch bureau verwachten om strategisch over vastgoed na te denken. Zo’n bedrijf zal bijvoorbeeld niet zeggen: verkoop het maar.” Bovendien wordt goed vastgoedmanagement onvermijdelijk, stelt Smits. “Dat komt door de opkomst van gebiedsontwikkeling. De tijd dat gemeenten alleen gronduitgifte deden, is voorbij. Gemeenten zijn nu een partner bij gebiedsontwikkeling.” Smits adviseert met haar bedrijf gemeenten over doelmatig vastgoedmanagement. Om meer aandacht te krijgen voor het onderwerp, en natuurlijk haar bedrijf, schreef ze het boek “Gemeentelijk vastgoedmanagement; een effectief sturingsmiddel voor gemeentelijke vastgoedexploitaties”. “Dit is pas het eerste boek over vastgoedmanagement bij gemeenten”, weet Smits, die eerder als vastgoedexpert in de Rotterdamse corporatiewereld dienst deed. De grootste eyeopener tijdens het onderzoek dat ze voor het boek deed, was voor Smits dat huurders van gemeentelijk vastgoed veel meer krijgen dan waar ze recht op hebben. “Gemeenten doen veel te veel voor te weinig geld. Van elk schroefje dat los zit tot grasvelden die gemaaid worden, terwijl dat eigenlijk niet hoeft volgens het contract. Je maakt je echter niet populair als je dat aanpakt”, zegt Smits. Daarom fietst ze regelmatig op haar vouwfietsje naar de huurders. “Dan bouw je een relatie op en ontstaat er wederzijds begrip.” Elke gemeente moet volgens haar zelf een duidelijk beeld hebben wat ze met hun vastgoed willen. “Weten wat je wilt, zeggen wat je wilt en doen wat je zegt”, oreert de Rotterdamse. Wie wil je in je panden? Maatschappelijke organisaties, een buurtcentrum of een bedrijfsverzamelgebouw voor startende ondernemers? En wat dacht je van een kinderdagverblijf, of laat je dat over aan de markt? Smits: “De markt pakt het vaak niet op omdat er veel geld bij moet. Maar niet al het maatschappelijk vastgoed is onrendabel, er zijn ook beleggers die hierin investeren.”

Bewustwording
Een vastgoedmanager is de spin in het web die volgens Smits politiek beleid vertaalt naar het dagelijkse werk. Zo regelt de manager bijvoorbeeld dat contracten in orde zijn, bestemmingsplannen gecheckt worden en onderhoudsplannen opgesteld worden. Verder houdt de manager in de gaten of de beheerkosten niet uit de klauwen gieren. “Het gaat om bewustwording. Zeker in deze tijd van crisis is het belangrijk dat je kunt laten zien wat het kost en wat de risico’s zijn. Wethouders moeten immers verantwoording kunnen afleggen. Kijk maar naar het Adje-theater in Tilburg. (De verbouwing van het Midi Theater viel 1,9 miljoen euro duurder uit dan verwacht – red.) Hoe heeft het zover kunnen komen dat de kosten uit de hand zijn gelopen? Daar moet je grip op hebben.” “Ik zeg niet dat wanneer een gebouw meer kost dan het opbrengt, het weg moet. Het gaat om bewustwording. Heb je het ervoor over? De Beurs van Berlage heeft ook een negatief exploitatieresultaat. Maar het is een prachtig gebouw, daar mag je wat voor over hebben.”

Gemeentelijk vastgoed, een miljardenmarkt
De ruim 480 gemeenten in ons land bezitten samen duizenden gebouwen. Al deze gebouwen bij elkaar beslaan een bruto vloeroppervlak van ruim 40 miljoen vierkante meter, bijna evenveel als de totale Nederlandse kantorenmarkt. Samen vertegenwoordigen de gemeentelijke vastgoedportefeuilles een waarde van 30 tot 40 miljard euro (cijfers 2007). “Enorme bedragen”, zegt gemeentelijk vastgoedexpert Paula Smits. Toch komt de professionalisering van vastgoedmanagement bij gemeenten volgens haar pas de laatste tijd op gang. Een complex vak, stelt Smits. “Het gaat om het precaire evenwicht tussen financieel en maatschappelijk rendement.”

Bron: Cobouw