Deontologie op Brusselse huurmarkt

Volgens Vincent Gérin van de vastgoedconsulent Anixton zorgen sommige praktijken van de grote internationale vastgoedspelers voor tandengeknars bij hun klanten. Hij doet een oproep voor meer transparantie.

Flexibele huurcontracten en dito eigenaars

Vincent Gérin (38) is geen groentje in de vastgoedwereld. Enkele jaren geleden leidde hij het bedrijf DTZ Consulting. Hij was toen ook verantwoordelijk voor de strategie en het huurdersadvies in de internationale raad van DTZ. Voordien bekleedde hij soortgelijke functies bij PricewaterhouseCoopers en AOS. Nu is hij met Anixton een van de challengers op de Brusselse kantoormarkt.

Gérin vindt dat sommige praktijken in de vastgoedmakelaardij een gebrek aan deontologie vertonen. In Brussel is dat vooral te wijten aan de evolutie op de kantorenmarkt. Vincent Gérin: "Tot enkele decennia geleden waren de meeste gebruikers ook eigenaar van hun pand. Tegen-woordig is meer dan de helft van de vastgoedgebruikers huurder geworden en die trend zet door. In de meeste naburige hoofdsteden is er een vastgoedmakelaar die de eigenaar van het gebouw vertegenwoordigt en een andere die de huurder vertegenwoordigt. In België is dat niet zo. In het beste geval wordt de eigenaar vertegenwoordigd door een makelaar en vertegenwoordigt de huurder zichzelf."

Het resultaat is voorspelbaar, zegt Gérin: "Veronderstel dat ik een huurder ben. Ik loop rond in de kantoorwijken en ik zie daar honderden bordjes hangen van de grote lokale agenten. Ik telefoneer om informatie in te winnen. De makelaar vertelt me dat hij me nog een twintigtal andere kantoren kan tonen. Wat die makelaar er vergeet bij te zeggen, is dat hij betaald wordt door elk van die eigenaars, die hij op die manier in oneerlijke concurrentie met elkaar brengt."

"Er is echter meer: elk van die eige-naars heeft een min of meer dringende noodzaak om zijn gebouw gevuld te krijgen. Hij biedt de makelaar daarom vaak een hogere commissie aan om zich extra voor hem in te spannen. De makelaars zijn dus niet helemaal objectief meer als ze een potentiële klant een eigendom, al dan niet, laten bekijken."

Bij Anixton maakt men gewag van astronomische percentages (vaak gevoelig meer dan de helft van de eerste jaarhuur in plaats van de gebruikelijke 15 procent) die voor sommige gebouwen beloofd worden. Kwestie van in de gratie te komen bij de lokale vastgoedmakelaars. En Gérin ziet nog meer bedenkelijke praktijken: "Als we contact opnemen met een van die makelaars om te zeggen dat we een klant hebben die geïnteresseerd is in een van de gebouwen waarvoor hij gemandateerd is, dan wordt die klant voor onze neus weggekaapt. Ze nemen dan zelf contact op om hem andere eigendommen voor te stellen."

Om dergelijke praktijken te vermijden en de klant een echt objectieve en transparante keuze te garanderen, laat Anixton zich vergoeden door de echte klant, met name de huurder, en vaak dan nog op basis van een success fee.

Anixton gooit nog een andere steen in de kikkerpoel: de theoretische onmogelijkheid om een huurcontract voor de einddatum te heronderhandelen, houdt in de praktijk geen steek. "De 3-6-9 is een legende. Als je een contract wil tekenen voor vier jaar en twee maanden met speciale clausules, dan kan dat. Wij vertellen onze klanten dat tegenwoordig, gezien de dalende conjunctuur, alles mogelijk is als het over de herziening van het huurcontract gaat."

"Wat de professionele vastgoedmakelaardij al te vaak vergeet, is dat vastgoed een ondersteunende functie heeft voor de ondernemingen. Een bedrijf om het even welke vestigingsplaats voorstellen vooraleer een analyse van zijn basisactiviteit gemaakt werd, is een dwaasheid en komt eigenlijk neer op een professionele fout. Zo’n omvangrijke, grondige en dure analyse kunnen de makelaars niet elke keer uitvoeren en de bedrijven kunnen het zich vaak ook niet veroorloven. We proberen altijd aan te tonen dat dit, voorafgaand aan elke beslissing over vastgoed, lonend is. Daarom hebben we aansluiting gezocht bij het consultancybedrijf Resultance. Op langere termijn roepen we op tot meer transparantie en ethisch handelen. Want zonder een duidelijk geïdentificeerde makelaar of consultant voor elk van de partijen, is het eigenlijk allemaal doorgestoken kaart." (T)

Bron: Trends