Het is precies een jaar geleden dat de huizenprijs zijn top bereikte. Tijdens de presentatie van de cijfers van het tweede kwartaal vorig jaar klaagde makelaarsvereniging NVM steen en been over de prijzen. Starters op de woningmarkt konden een koophuis sowieso op hun buik schrijven, gezinnen met een modaal salaris konden alleen in de uithoeken van het land terecht voor een betaalbare woning.

Twee maanden na die klaagzang sloeg de kredietcrisis toe in Nederland. Die zette de woningmarkt volledig op zijn kop. De woningverkopen zijn in een jaar tijd met een derde gedaald. De gemiddelde huizenprijs zakte met 5,6 procent tot 225.000 euro. Daarnaast liggen veel nieuwbouwprojecten stil omdat er zo weinig huizen worden verkocht dat projectontwikkelaars de financiering van nieuw te bouwen wijken niet meer rond krijgen.

Dat de problemen op de huizenmarkt nijpend zijn, blijkt wel uit de noodmaatregelen die het kabinet heeft genomen. De grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is opgetrokken van 265.000 naar 350.000 euro, waardoor een huizenkoper tot 0,8 procent minder rente betaalt. Ineens wordt door zowel de overheid als de banken het verhuren van een te koop staande woning toegestaan. Daarnaast zijn er nog allerlei lokale maatregelen die consumenten op de woningmarkt vooruit moeten helpen.

Al met al heeft Nederland met een totaal andere woningmarkt te maken dan een jaar geleden. Eén ding is echter niet veranderd: nog steeds zijn huizen onbetaalbaar. ”Hoewel je als consument het gevoel hebt dat de betaalbaarheid is toegenomen, blijkt dit statistisch niet het geval,” erkent NVM-voorzitter Ger Hukker.

Dat huizen nog net zo onbetaalbaar zijn als een jaar geleden toen de gemiddelde prijs het hoogste niveau bereikte, heeft in de eerste plaats te maken met de onzekere situatie in de financiële wereld. Nagenoeg alle banken hebben hypotheken met variabele rente geschrapt. Die hypotheekvorm kent een lagere rente dan hypotheken met een vaste renteperiode en is voor veel starters de enige mogelijkheid om een huis te kopen.

Daarnaast zijn banken strenger geworden voor kleine zelfstandigen, mensen met een onzekere baan en huizenkopers met een financieel vlekje. Voor die groepen is het nu volgens de NVM onmogelijk een hypotheek te krijgen. Ook zijn de risicopremies die banken bovenop de hypotheek in rekening brengen hoger en weigeren banken de hypotheekrente te verlagen. Het financieren van een woning is kortom moeilijker geworden.

Verder sluiten aanbod en vraag totaal niet op elkaar aan. Tachtig procent van de verkochte woningen is goedkoper dan 250.000 euro.

Driekwart van de opgeleverde nieuwbouwhuizen is echter duurder dan 250.000 euro. De gemiddelde vraagprijs van huizen die te koop staan is 306.000 euro. Huizen zijn gewoonweg nog steeds te duur en de maatregelen die zijn genomen zorgen niet voor een gezonde woningmarkt. Er resten slechts twee mogelijkheden om de boel weer op gang te krijgen: de bouw van goedkopere huizen en een verdere daling van de huizenprijs.

Bron: Parool.nl