Residentieel vastgoed

In steden als Belfast, Londen, Madrid en Parijs kampt de woningmarkt met een zelden geziene crisis. Het aantal verkopen daalt drastisch, de prijzen tuimelen er naar beneden. In Brussel is het nog wachten op de officiële cijfers, maar het lijdt geen twijfel dat de prijzen er ook onder druk staan. Een stand van zaken, gemeente per gemeente.

Makelaars in nesten Kwaliteit gebouwen?

Een Franse netsurfer windt er in zijn blog geen doekjes om. "Het is dezer dagen lachen geblazen tijdens de etentjes in de stad. Iedereen heeft wel een of andere anekdote over de crisis klaar. Op de buiten schrappen ze gewoon de prijzen van de advertenties. Ik denk dat we eindelijk tegen een gunstig prijsje zullen kunnen kopen. En als het gaat over Dubai en zijn vastgoed, dan is dat vandaag geen symbool van economische dynamiek meer, maar een koninkrijk dat gebouwd is op zand en dat door iedereen gehekeld wordt."

In dezelfde categorie profeteert hij onder meer ook nog over het stilleggen van bouwwerven, villa’s die voor een habbekrats van de hand zullen gaan en gewezen vastgoedbonzen die in de gevangenis zullen belanden. Informatie of indoctrinatie?

We willen niet huilen met de wolven in het bos, maar het is een feit dat het licht op sommige markten intussen wel op oranje, om niet te zeggen op rood is geslagen. De verkoopcijfers van de Amerikaanse woningmarkt staan nog altijd op hun laagste peil in vijftig jaar. In Frankrijk wordt toegegeven dat de markt in vrije val is en er zijn ook cijfers om dat aan te tonen: tijdens het derde kwartaal van 2008 werden slechts 16.329 woningen verhandeld, tegenover 29.152 tijdens dezelfde periode een jaar eerder. Dat komt neer op een daling van de verkoop met 44 procent. In het afgelopen jaar is de gemiddelde tijd dat een woning op de markt stond, verdubbeld van negen naar achttien maanden. De markt is dus wel degelijk bruusk tot stilstand gekomen en dat treft zowel de appartementenmarkt (-35,1 procent) als de huizenmarkt (-32,7 procent).

Volgens Le Monde zijn de vooruitzichten voor 2009 al even somber, met een verwachte bijkomende terugval met 30.000 tot 40.000 eenheden op de markt van de nieuwe woningen. Dat zou betekenen dat er meer dan 100.000 panden verloren gaan in twee jaar tijd. "Het is een ongemeen intense aderlating, erger nog dan in de jaren negentig toen in het diepst van de crisis het aantal begonnen werven met 28.000 eenheden per jaar daalde", herinnert zich Michel Mouillart, econoom aan de universiteit Paris-X.

Orpi, met 1450 verkooppunten en 65.000 transacties per jaar het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in Frankrijk, maakte in oktober bekend dat het vijftig agentschappen zal sluiten. De verklaring van de patron van Orpi, Bernard Cadeau, in een interview met het weekblad L’Expansion: "De daling van het aantal vastgoedtransacties met gemiddeld 11 procent in september, gekoppeld aan het stilvallen van de totale financiering van de aankoop door de banken, de inkrimping van de leningsperiode en een sterke daling van de overbruggingsleningen." En zijn meest optimistische prognose voor het einde van de heersende crisis: 2011.

Bij ons is het nog wachten op de officiële cijfers. Dat is jammer, want het is moeilijk om de schade te beperken en adequaat te reageren als er geen duidelijk beeld is van de toestand op het terrein. De cijfers van de federale overheidsdienst Economie voor de eerste jaarhelft tonen toch al enkele duidelijke prijsdalingen (zie tabel). En Eric Verlinden, bestuurder en stichter van het makelaarsnetwerk Trevi, is categorisch: "Deze crisis zal het beroep louteren. Heel wat vastgoedkantoren zullen in de komende maanden van de markt verdwijnen. Het is trouwens al begonnen. Hetzelfde geldt voor de makelaars, die meestal op commissie werken. Het zijn meestal dertigers, kinderen van de groei. Ofwel passen die zich aan de crisis aan en wijzigen ze hun aanpak van de markt en de klant – en wij zullen hen daarbij uiteraard helpen – ofwel verdwijnen ze."

Eric Verlinden gewaagt van een daling van de prijzen in de grootteorde van 10 tot 15 procent op dit moment en verwacht voor Brussel een relatieve stabilisering in 2009. Andere professionals zijn echter van oordeel dat in enkele segmenten de terugval nog veel sterker is en ze hebben het over een terugkeer naar de prijzen van vijf jaar geleden. We moeten het overigens ook niet erger voorstellen dan het is: we zijn nog ver verwijderd van de malaise op de beurs.

In het straatbeeld verschijnen wel steeds meer tastbare tekenen van stagnatie. Zo blijven de ‘Te koop’-bordjes langer hangen. En dat speelt in het voordeel van de kandidaat-koper, want die kan de verkopers, die met elkaar concurreren en vaak zonder liquiditeiten zitten, het vuur aan de schenen leggen. Schoorvoetend wordt ook toegegeven dat de looptijd van een transactie ondertussen verdubbeld is. Een segment dat zwaar getroffen wordt, is dat van de nieuwbouw. Een gevolg van het grote aantal projecten dat in de voorbije jaren gepland werd en dat nu op de markt komt. Want eens een project opgestart is, kan het halverwege zomaar niet stilgelegd worden, zelfs als de conjunctuur niet meer meewil.

Bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), waar men ervan uitgaat dat er zowat 9000 al dan niet actieve makelaars zijn in België, wordt de huidige schade echter geminimaliseerd. Men zegt er te willen wachten tot februari 2009 om een oordeel te vellen over de, positieve of negatieve, impact van de crisis. "Het is inderdaad zo dat sommige lokale vastgoedkantoren al drie of vier maanden lang geen enkele transactie meer hebben gedaan. Heel wat eigenaars-verkopers die tijd hadden om te wachten tot er een goed bod kwam, trekken nu hun pand uit de verkoop. Reden: de markt is op dit ogenblik niet lucratief en ze rekenen erop dat de aangekondigde daling van de intrestvoeten de prijzen zal optrekken", luidt de uitleg van Olivier Vigneron, vastgoedmakelaar in Elsene en de huidige voorzitter van het BIV. Hij geeft rendez-vous aan de vooravond van Batibouw voor een stand van zaken over de situatie op de markt en de gezondheidstoestand van de vastgoedmakelaars.

De Franse federatie van de vastgoedmakelaars Fnaim neemt intussen akte van de brutale vertraging van de activiteit op de woningmarkt en heeft onlangs opgeroepen tot ‘dringende actie’ om een totale blokkering van de transacties te voorkomen. "De abrupte vertraging van de activiteit die zowel op de primaire als de secundaire markt vastgesteld wordt, heeft zelfs de meest doorgewinterde waarnemers verrast", stelt Fnaim in een perscommuniqué van eind november.

De federatie voegt er nog aan toe dat "de prijzen over een periode van zes maanden nog met 20 procent kunnen dalen en, specifiek die van de nieuwbouw, zelfs met 30 procent. Hetzelfde geldt voor de openbare verkopingen, die eveneens met volle kracht geraakt worden."

En hoe zit het bij ons? Brussel ontsnapt aan het drama van andere Europese metropolen – Belfast, Londen, Parijs of Madrid – waar de prijzen soms tot duizelingwekkende diepte afdalen en waar de verkoop ook zo goed als stilligt. De vastgoedmarkt is in ons land veel minder gevoelig voor pieken en dalen, onder meer een gevolg van de terughoudendheid of de onverschilligheid van de publieke besluitvormers, en van de ingewikkeldheid en traagheid van ons administratief systeem. De Angelsaksische waarnemers noemen onze markt trouwens boring, zo weinig verrassingen vallen er te beleven, goede noch slechte. Kortom, een lange, kalme stroom.

Onze zwakheden zouden dus voor een keer een troef kunnen zijn? "Niet helemaal", nuanceert een Brusselse vastgoedmakelaar. "Als we de crisis in de rug zullen voelen, zal het alle hens aan dek zijn om de machine weer snel aan de praat te krijgen. Als de werkelijke terugval bij ons trager is, dan zal de opleving misschien nog trager verlopen als we niet snel alle neuzen in dezelfde richting krijgen. Eén zaak is zeker: het zal niet beletten dat sommige spelers op het terrein – projectontwikkelaars, aannemers en makelaars – over de kop zullen gaan in 2009."

De crisis is ook verre van goed nieuws voor de kwaliteit van de gebouwen. De ontwikkelaars moeten snel hun marges en hun prijzen per vierkante meter aanpassen. Dat zal voor een groot deel ten koste gaan van de kwaliteit, die de jongste tijd onder druk van de vraag, de koopkracht en de groei op lange termijn, vaak opgetrokken werd. Dat is nu gedaan, althans voorlopig. In afwachting dat we een duidelijker beeld krijgen, toch nog een raad: wees voorzichtig met een aankoop op plan. Kwestie van geen kat in een zak te kopen.

Dat voorzichtigheid geboden is, geldt trouwens in de beide richtingen, dus ook voor de projectontwikkelaars: "We krijgen steeds vaker te maken met transacties die aan het einde van de rit, na lange onderhandelingen, toch nog mislukken", getuigt Bernard Lacroix, makelaar bij Agence Immobilière de Bruxelles. "Dat is dan vooral toe te schrijven aan de weigering van de banken om de benodigde som te lenen. Anderzijds stellen klanten die gerekend hadden op winst op de beurs of op een dividend, ook hun vastgoedbeleggingen uit." (T)

Bron: Trends