Niemand weet hoe groot waardedaling op Brusselse kantoormarkt precies is.

De Brusselse huurmarkt voor kantoren staat voor moeilijke jaren. Volgens de vastgoedmakelaar CBRE zal de leegstand tegen eind 2009 stijgen van 9 naar 10 procent of 1.250.000 m². Enerzijds zitten nog veel nieuwe projecten in de pijplijn, anderzijds zal de markt maar 400.000 m2 kantoorruimte opnemen. Dat is minder dan tijdens de ICT-crisis in de periode 2001-2003.

In 2009 en 2010 komt in Brussel 749.000 m² nieuwe kantoorruimte op de markt. Daarvan is zo’n 579.900 m² speculatief, wat betekent dat er vooraf geen huurcontract is getekend.

Dit keer zullen de betere kantoorwijken in het centrum van Brussel in de klappen delen. ‘In tegenstelling tot na de ICT-crisis in 2001 zit het overaanbod niet in de Brusselse buitenwijken, maar in de Brusselse binnenwijken’, benadrukt Nicolas Orts, gedelegeerd bestuurder van CBRE.

Zwakke opname

Er wordt ook weinig goed nieuws verwacht van de vraagzijde. Voor 2008 bedroeg de take-up van kantoren (eerste ingebruikname of nieuw huurcontract)475.000 m². In 2006 was dat nog 600.000 m². Voor 2009 rekent CBRE op niet meer dan 400.000 m². Dat is minder dan in 2002, het jaar na 9/11 en in volle ICT-crisis.

Veel onderverhuringen zoals in de periode 2001-2003 zullen er niet komen. Ondernemingen kennen vandaag veel minder uitspattingen inzake kantoorruimte.

Door de kredietschaarste zijn er bijzonder weinig transacties. Voor 2008 is sprake van een totaal bedrag van 3 miljard euro (in 2007 nog 5,6 miljard euro), waarvan slechts 700 miljoen euro in de laatste zes maanden van dit jaar. Dat veroorzaakt een extra probleem. Het is vandaag bijzonder moeilijk een redelijke prijs op vastgoed te plakken bij gebrek aan recente vergelijkingspunten. De zeldzame kandidaat-kopers blijven daarom twijfelend aan de kant staan.

Iedereen is het er wel over eens dat de waarde aan het dalen is. Volgens CBRE zijn de rendementen in geval van een standaardhuurcontract (3-6-9-jaar) voor de betere gebouwen op toplocaties de voorbije zes maanden gestegen van 5,5 procent naar 6,25 procent. Dat komt overeen met een waardedaling met 20 procent. Voor de langere huurtermijn, met vaste indexaties over meer dan negen jaar, stegen de rendementen van 5 procent naar 5,75 procent.

De meningen zijn sterk verdeeld. Vastgoedmakelaar DTZ sprak vorige week nog van een waardedaling met maar 11 procent in Brussel, tegenover 44 procent in Londen en 40 procent in Parijs.

Schuldposities

Die waardedaling heeft verregaande gevolgen. Vastgoedinvesteerders moeten hun schuldposities herschikken. Dat geldt ook voor de Belgische vastgoedbevaks. In vergelijking met veel van hun buitenlandse collega’s zitten de meeste in nog niet zo’n ongunstige positie. Nieuwe kredieten krijgen is vandaag niet haalbaar. Bovenop de rente van 3,8 à 3,9 procent op tien jaar vragen de banken daar vandaag 2 à 3 procent bovenop, zelfs voor bijzonder stevige spelers van het type Befimmo en Cofinimmo.

Zowat 55 procent van alle vastgoedinvesteringen op de Belgische kantoormarkt gebeurden in 2008 door Belgische groepen (40 procent in 2007). Vooral AXA, Cofinimmo en Fidentia (NPM) waren actief.

Duitse fondsen

Een echte heropleving in 2009 zal van het buitenland moeten komen. Daarbij moet men op de eerste plaats rekenen op de Duitse open vastgoedfondsen. Zij hebben een investeringscapaciteit van 100 miljard euro.

Omdat ze werden geconfronteerd met massale opvragingen van beleggers (voor 5 miljard euro) werden de meeste in oktober tijdelijk gesloten. Normaal moeten ze in februari, na drie maanden, opnieuw opengaan.

‘Als ze op dat ogenblik met nog te veel opvragingen worden geconfronteerd, kunnen ze hun sluiting met een jaar verlengen. Dat zou een ramp zijn voor de hele professionele vastgoedmarkt in Europa. Er zijn wel steeds meer aanduidingen dat er opnieuw een instroom op gang komt bij deze fondsen. De vrees voor het ineenstorten van het systeem ebt weg en de rente op de spaarrekeningen daalt snel’, meent Gaétan Clermont, gedelegeerd bestuurder bij CBRE.

PLU

Bron: De Tijd