Coupe Advocaat ontrafelt elke week een spraakmakend juridisch vastgoedonderwerp in samenwerking met advocatenkantoor Dehaese & Dehaese en de bouwsite Livios.be.

Een bouwheer doet een beroep op een sleutel-op-de-deurfirma voor de bouw van een woning. Door de overmatige schuldenlast van de bouwheer wordt zijn woning in aanbouw uiteindelijk openbaar verkocht. Op het ogenblik van de verkoop heeft alleen de voorlopige oplevering plaatsgevonden.

De koper stelt een hele reeks zichtbare gebreken vast en spreekt de bouwpromotor aan voor de herstelling ervan. De promotor meent dat de koper de zichtbare gebreken heeft aanvaard door het pand te kopen en weigert de schade te herstellen of te vergoeden.

Oordeel van het hof

Net zoals de rechter in eerste aanleg, oordeelt het hof van beroep dat de voorlopige oplevering in principe alleen de beëindiging van de werken vaststelt. Tenzij in de overeenkomst met de bouwpromotor een andere clausule werd opgenomen, houdt de voorlopige oplevering geenszins de aanvaarding van de werken en eventuele gebreken van de woning in aanbouw in.

De oorspronkelijke eigenaar van de woning beschikte dan ook over een vorderingsrecht tegenover. de sleutel-op-de-deurfirma voor de zichtbare gebreken die de woning vertoonde. Door de verkoop van de woning werd dit contractuele vorderingsrecht simpel overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

De gedwongen openbare verkoop ontslaat de bouwpromotor niet van zijn wettelijke verplichtingen. Hij is ten aanzien van de koper van het pand verplicht de zichtbare gebreken te herstellen.

Het argument van de bouwpromotor dat de koper de zichtbare gebreken aan de woning door de koop heeft aanvaard, houdt volgens het hof van beroep geen steek.

Gouden raad

Wanneer je een woning koopt, treed je in de rechten van de oorspronkelijke bouwheer. Als op het ogenblik van de koop alleen de voorlopige oplevering van de werken plaatsgevonden heeft, kan je bij het vaststellen van zichtbare gebreken de aannemer verplichten tot herstelling of schadevergoeding, net zoals de oorspronkelijke bouwheer dat kon.

Tenzij anders bedongen in de overeenkomst tussen bouwheer en aannemer, houdt de voorlopige oplevering immers geen aanvaarding van de werken in.

Als in de bouwovereenkomst echter werd bepaald dat de voorlopige oplevering ook de aanvaarding van de werken inhoudt, zijn in principe de lichte zichtbare gebreken gedekt door de voorlopige oplevering.

www.dehaese.be

Bron: De Standaard